不久前，房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地被萬(wàn)科和中糧以22億高價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)263%，樓面價(jià)折合6443元/平方米。時(shí)隔約兩年再次在京拿地，萬(wàn)科此次出手引起不小的反響，甚至有人稱(chēng)萬(wàn)科拿地疑似“做局”。

　　然而在此前，萬(wàn)科制造的另一大新聞是：8月18日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)將獲得建行500億元授信額度。而這是今年房地產(chǎn)企業(yè)獲得授信額度的第一大單。雖然從數(shù)字上看，22億和500億，和萬(wàn)科上半年總資產(chǎn)的1245.2億元、持有貨幣資金的268.8億相比，都不值得大驚小怪，但如果把授信和拿地聯(lián)系起來(lái)，再聯(lián)系今年不少大型房地產(chǎn)企業(yè)都獲得大額授信，這一現(xiàn)象就頗耐人尋味了。

　　●大型房企獲得大額授信

　　10家企業(yè)就獲2649億元

　　9月1日，綠地集團(tuán)與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行達(dá)成協(xié)議，獲得300億元總體授信，加上今年4月，綠地從中國(guó)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行已經(jīng)獲得174億元總體授信。至此，今年綠地已獲得銀行授信達(dá)474億元。綠地由此成為今年獲得授信額度第二大的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　而在此前，金地集團(tuán)獲得工商銀行300億元授信、凱德置地獲得中國(guó)銀行和工商銀行250億元、方興地產(chǎn)獲得245億元授信、SOHO中國(guó)200億元、雅居樂(lè)200億元、世茂房地產(chǎn)150億元、瑞安房地產(chǎn)130億元、綠城地產(chǎn)200億元……不難發(fā)現(xiàn)，大型品牌地產(chǎn)公司獲得大額授信成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大風(fēng)景，以上列出的10家房企就獲得了2649億的授信額度。雖然多數(shù)房企都是上半年獲得授信，但由于萬(wàn)科、綠地兩家大額授信的獲得，這一勢(shì)頭在下半年并未明顯減弱。

　　●授信雖非到手資金

　　卻是大型房企儲(chǔ)地“定心丸”

　　授信等于到手資金嗎？“授信就是銀行給房企開(kāi)出的有條件的支票�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰說(shuō)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，授信不是給房地產(chǎn)企業(yè)的，而是給具體一個(gè)項(xiàng)目的。

　　中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部規(guī)劃與發(fā)展研究中心首席分析師董續(xù)勇在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí)表示，授信不是一個(gè)實(shí)際的資金數(shù)字，而是一個(gè)額度上限，開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得授信，“沒(méi)有工業(yè)企業(yè)那么實(shí)，可以隨時(shí)需要隨時(shí)提”。對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，授信就像吃了一顆定心丸，可以使企業(yè)對(duì)未來(lái)資金心里更有底。而真正取得資金需要一個(gè)前提，那就是房企有符合銀行放款條件的具體項(xiàng)目，“銀行也會(huì)監(jiān)控資金流向�！�

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房企和銀行達(dá)成授信協(xié)議后，只要具體項(xiàng)目符合貸款條件，資金基本上就可以落實(shí)下來(lái)，而這其中也存在變數(shù)：“地產(chǎn)企業(yè)可能沒(méi)那么多符合條件的項(xiàng)目，銀行也可能根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)向提高放款條件�！�

　　雖然授信不是板上釘釘?shù)馁Y金，但授信這顆定心丸卻有更現(xiàn)實(shí)的作用。在上半年庫(kù)存大量消化后，不少房地產(chǎn)企業(yè)就要補(bǔ)貨，加快投資，多拿一點(diǎn)儲(chǔ)備額度，以作不時(shí)之需。

　　董續(xù)勇表示，根據(jù)有關(guān)政策，授信不允許用于房企資金周轉(zhuǎn)，因此原則上不能直接用于拿地。但陳云峰認(rèn)為，大型房企爭(zhēng)取授信意在土地儲(chǔ)備，為明年后年積蓄資本：有了授信額這一后盾，開(kāi)發(fā)商就把銷(xiāo)售回款用在土地儲(chǔ)備上，然后用項(xiàng)目作抵押，獲得授信資金再用于項(xiàng)目的工程建設(shè)。

　　●授信加劇優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)

　　“寡頭競(jìng)爭(zhēng)”苗頭隱露

　　由于授信被綁在具體項(xiàng)目上，資金的落地需要項(xiàng)目單獨(dú)申請(qǐng)，“越是好地塊，越容易成為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，就越容易得到授信資金”就成為自然而然的事情。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，這將加劇已獲授信額度的大型房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪。李文杰同時(shí)提醒道“土地市場(chǎng)本身也有波動(dòng)性，土地價(jià)格越多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力就越弱”，大型房企儲(chǔ)地也要避免貪多不爛。

　　而從長(zhǎng)期看，大型房企在品牌、規(guī)模、銷(xiāo)售和回款能力方面的強(qiáng)勢(shì)，被銀行看在眼里，愛(ài)在心里：授信給少數(shù)大型房企，銀行的風(fēng)險(xiǎn)和控制成本也都比較低。而這種偏愛(ài)對(duì)市場(chǎng)的影響并不只是拿幾塊地那樣簡(jiǎn)單。董續(xù)勇認(rèn)為，即使下半年貨幣政策微調(diào)，銀行總體信貸規(guī)模收縮，但對(duì)個(gè)別大型房企的支持仍可能一如既往。

　　“資金支持越來(lái)越向大型房企集中，寡頭發(fā)展階段的前兆在2009年越發(fā)明顯。”陳云峰認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2008年以來(lái)的調(diào)整，大型房地產(chǎn)企業(yè)包括有央企背景的企業(yè)更容易得到支持，這種支持既包括政策支持，也包括銀行的資金支持，“這是寡頭發(fā)展階段的一個(gè)重要標(biāo)志�！蔽�/張旭