千億級保險資金大舉涌入房地產(chǎn)市場只差最后一道圍墻的大門打開——保監(jiān)會制定的《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》未來的出臺將最終允許險資進入不動產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士表示，各大保險巨頭早已覬覦樓市，已經(jīng)積極儲備項目整裝待發(fā)，而保險資金投向樓市有望改變行業(yè)投資格局。

　　千億級險資或改樓市投資格局

　　新修訂的《保險法》已于10月初正式實施，其中明確保險資金“可投資不動產(chǎn)”。不過保險資金想要真正進入這一新領(lǐng)域，還要等《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》出臺。目前在這一管理辦法的修訂草案中，投資不動產(chǎn)的比例仍是空白。

　　據(jù)接近保監(jiān)會人士透露，具體比例要待最后公布時才能明確，由于保險機構(gòu)對不動產(chǎn)投資領(lǐng)域還比較陌生，投資經(jīng)驗、投資團隊尚匱乏，因此監(jiān)管層并不會制定太高的投資比例。目前，參與征求意見的業(yè)內(nèi)人士多認為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險資金總資產(chǎn)3.34萬億元計算，保險公司可進入不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右。

　　中金公司最新的預(yù)測報告也認同了這一比例。報告分析，從國際經(jīng)驗以及我國保險資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。中金公司預(yù)計，保險資金入市后每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。

　　不過基于對保險公司在投資上一貫謹慎的判斷，分析人士認為，保險資金在初入樓市時，不可能很快就達到投資不動產(chǎn)比例上限，而將會循序漸進。

　　另據(jù)了解，在最新版的征求意見稿中規(guī)定，保險機構(gòu)單一不動產(chǎn)項目投資的比例為該公司凈資產(chǎn)的50%。但是，單一不動產(chǎn)項目投資占可投資不動產(chǎn)額度的比例和不動產(chǎn)投資計劃發(fā)行規(guī)模，目前仍未有定論，還在討論之中。

　　事實上，保險資金涉足不動產(chǎn)已有先例，不過之前多是利用自有資金購置自用辦公樓，通過集團旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進入不動產(chǎn)領(lǐng)域。

　　中國人壽、中國平安、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過這方面經(jīng)驗，僅金融街上就有中國人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。此外，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等也大舉購買過寫字樓。

　　“初步統(tǒng)計,截止到今年年初,險資已經(jīng)布局不動產(chǎn)行業(yè)有200億元�！北ｋU公司投資部門人士介紹。

　　本次放開不動產(chǎn)投資后，在投資的資金來源上，征求意見稿明確規(guī)定，可用自有資金和責(zé)任準(zhǔn)備金投資不動產(chǎn)，以萬能保險產(chǎn)品和投資連接保險產(chǎn)品的責(zé)任準(zhǔn)備金投資不動產(chǎn)的，只限于購買公開發(fā)行的不動產(chǎn)金融產(chǎn)品。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅介紹，在許多國家和地區(qū)，保險公司都是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主要投資者。例如三星人壽即是韓國主要的房地產(chǎn)投資者，而國泰人壽和富邦人壽則主導(dǎo)著臺灣的投資市場。“考慮到中國各家保險公司的集合資產(chǎn)規(guī)模，新的保險投資政策具有大大改變中國房地產(chǎn)市場投資格局的潛在可能�！�

　　保險巨頭“整裝待發(fā)”

　　盡管還差最后的“一聲令下”，但在實踐層面，一些大型保險機構(gòu)目前已開始積極行動起來，儲備項目資源。平安在今年8、9月，借助旗下信托公司大舉進軍房地產(chǎn)業(yè)，先后接觸金地集團、綠城集團。盡管之前平安信托已開展過多個房地產(chǎn)投資，但是與上述大型地產(chǎn)集團的合作還是第一次。

　　平安在合作中承諾，三年內(nèi)投資額將達到250億元，平安將主要通過信托公司的第三方資產(chǎn)管理平臺，針對合作項目設(shè)計具體的股權(quán)信托計劃，和房地產(chǎn)集團一起投資優(yōu)質(zhì)住宅項目以及城市綜合體項目。

　　中國人壽也在積極布局，國壽投資與信達投資公司在7月簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位合作。另有媒體報道稱，中國人壽正考慮與金融街在投資不動產(chǎn)方面進行合作。

　　人保集團旗下的人保投資控股公司則在5月與金融街簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在投資不動產(chǎn)的政策研究、項目開發(fā)方面進行合作。人保集團負責(zé)人表示，人保集團一直就購置物業(yè)事宜與西城區(qū)及北京市金融局領(lǐng)導(dǎo)進行過多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機會，為人保集團的整體入駐金融街及未來發(fā)展做好準(zhǔn)備。

　　此外，人保也表現(xiàn)出對經(jīng)濟適用房領(lǐng)域的投資熱情。人保集團總裁吳焰表示，保險資金應(yīng)考慮投資經(jīng)濟適用房領(lǐng)域，因為“保險機構(gòu)投資房地產(chǎn)決不能成為暴利投機，而經(jīng)濟適用房的資金成本和收益比較確定，而且還可以回饋社會”。

　　期待金融創(chuàng)新產(chǎn)品

　　據(jù)了解，此次放開后保險資金可投向的不動產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)四類。獲利較為豐厚的房地產(chǎn)開發(fā)則被排除在外，征求意見稿明確規(guī)定，保險機構(gòu)不得參與一級土地開發(fā)、參與住宅類商品房的開發(fā)和銷售、提供無抵押、無擔(dān)保的債權(quán)融資。

　　據(jù)覃曉梅介紹，從國際經(jīng)驗來看，商業(yè)物業(yè)是保險公司最為關(guān)注的房地產(chǎn)形態(tài)，首先商業(yè)物業(yè)針對企業(yè)等機構(gòu)客戶，一般體量規(guī)模較大，集中管理，出租和出售均是以棟或?qū)訛閱挝�；而住宅市場則針對個人，更類似于零售市場且分散管理，對于資金量盤大的保險資金來說，投資商業(yè)物業(yè)更為適合。此外，與住宅市場不同，商業(yè)物業(yè)回報率較為穩(wěn)定，年收益率在7%-8%之間，再加上回報周期長，這更加吻合保險資金作為機構(gòu)投資者的口味。她預(yù)計，目前成熟市場的保險資金中有約三成是投向商業(yè)物業(yè)市場的。

　　保險業(yè)內(nèi)人士透露，保險機構(gòu)可以投資一些位于黃金地段的標(biāo)志性建筑等商業(yè)性房地產(chǎn)，可以委托專業(yè)化公司進行經(jīng)營管理。業(yè)內(nèi)人士分析，保險機構(gòu)面對不動產(chǎn)市場還比較稚嫩，因此地域上也都選擇的是風(fēng)險較小的黃金地段以降低風(fēng)險。

　　國巨投資基金管理有限公司董事長孫飛還建議，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，相較其他投資資金而言，保險資金進入時間晚，規(guī)模小，目前市場已經(jīng)被前期進入的投資資金占據(jù)優(yōu)勢，保險資金投資房地產(chǎn)政策放開初期就選擇直投的模式仍有一定的難度，可以選擇與信托、PE資金合作等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)投資以熟悉市場。

　　保險資金投資不動產(chǎn)，收益穩(wěn)定但流動性較差，因此建立什么樣的退出機制，也是保險機構(gòu)投資不動產(chǎn)的風(fēng)險考慮因素。因此征求意見稿規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)的投資回收機制，包括直接轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓債權(quán)、股權(quán)和不動產(chǎn)金融產(chǎn)品、將不動產(chǎn)進行證券化或設(shè)立不動產(chǎn)投資計劃實現(xiàn)退出等方式。

　　華安產(chǎn)險副總經(jīng)理李安民表示，在具體的投資方式上更傾向于投資房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方式規(guī)避風(fēng)險。李安民認為，如果直接投資房地產(chǎn)，保險公司至少是要專門成立一個房地產(chǎn)部門，對于公司來說不但增加成本，在發(fā)展初期也會面臨各種專業(yè)性問題，同時也較難保證所投資金的安全性。幸福人壽董事長孟曉蘇也認為，REITs對于保險機構(gòu)來說是一個非常好的載體，按照國外成熟模式的經(jīng)驗，其年收益率一般可達7%-8%。

　　(本報記者 丁冰 蔡宗琦）