恒大地產(chǎn)(3333.HK)10月16日在香港聯(lián)交所發(fā)布初步網(wǎng)上招股書，據(jù)香港媒體透露的招股書信息顯示，恒大于今天啟動正式路演，并將在本月22日至28日公開發(fā)售，11月5日掛牌上市，預(yù)計籌資78億至117億港元。同一天，另一內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)卓越地產(chǎn)(01028.HK)也在香港舉行投資者推薦會，宣布于11月3日掛牌。

　　10月以來，已有恒盛和寶龍兩家內(nèi)地房企登陸H股，加上恒大地產(chǎn)、花樣年、明發(fā)集團、禹洲集團、卓越地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和和佳兆業(yè)等一干已通過聆訊或正在排期聆訊的內(nèi)地房企，今年四季度，港股將上演內(nèi)地房企輪流登臺唱戲的戲碼。然而，在內(nèi)地房企扎堆香港進行IPO的背后，三重陰云籠罩在這些企業(yè)上方，這些企業(yè)能否唱好這場爭奪資本的大戲，還有待考驗。

　　破發(fā)陰云

　　隨著近期熱錢涌入香港，H股勢頭較9月有所反彈，然而，這沒能讓近期登陸H股的內(nèi)地企業(yè)感受到投資者的熱情。

　　內(nèi)地在港新上市企業(yè)表現(xiàn)集體不如人意。包括中冶、利郎、匹克、華南城等在內(nèi)的公司上市首日都以破發(fā)收場。即便是此前被認定實力較強，同時又以中下限定價保守登陸的恒盛地產(chǎn)也未能擺脫魔咒，10月2日開盤首日即大跌14.6%，成為連續(xù)第五只破發(fā)的內(nèi)地新股。以恒盛為前車之鑒，臨時延期發(fā)行，調(diào)低了發(fā)行價的寶龍地產(chǎn)雖然逃過首日破發(fā)魔咒，但也沒能堅持多久，在第四個交易日跌入破發(fā)團隊。

　　一連串內(nèi)地新股的不良表現(xiàn)，顯然將對投資者信心造成影響，這無疑為即將在H股掛牌的內(nèi)地企業(yè)埋下了隱患。現(xiàn)在，破發(fā)陰云已經(jīng)籠罩在所有即將登陸H股的內(nèi)地企業(yè)頭上。融資規(guī)模與恒盛十分接近但基本面更強的恒大地產(chǎn)能否徹底打破破發(fā)魔咒，挽回內(nèi)地新上市房企在港頹勢，實難預(yù)料。

　　面對頻繁破發(fā)，瑞銀投資銀行亞洲區(qū)總裁蔡洪平表示，香港資本市場的拐點已經(jīng)到來，IPO市場已經(jīng)從追捧期進入選擇期。

　　不過，在破發(fā)陰云下并非完全沒有好消息。ING提供的最新“香港投資者儀表板情緒指數(shù)”顯示，香港投資者情緒指數(shù)連續(xù)兩個季度上升，投資者對于港股及樓市仍感樂觀。這至少保證了H股大盤整體向好的大趨勢。英大證券研究所所長李大霄就稱，港股形勢很好，資金充足，承接新股完全沒有問題。破發(fā)只是由于近期多只新股掛牌，香港市場需要一個吸收消化的過程。

　　債務(wù)陰云

　　除了破發(fā)陰云外，對于內(nèi)地房企而言，更實際的問題是債務(wù)陰云。債務(wù)問題將直接影響機構(gòu)對企業(yè)的估值，同時也影響投資者對企業(yè)基本面的判定。

　　從2007年的第一波瘋狂拿地，到今年的爭當(dāng)“地王”熱潮，內(nèi)地房企普遍在土地上投入了巨額資金。這也使得部分企業(yè)始終陷于資金壓力中。

　　以目前即將上市企業(yè)中土地儲備破5000萬平方米的儲地王、基本面看起來最佳的恒大為例，截至今年9月30日，恒大地產(chǎn)包括現(xiàn)金等值物及受限制資金總額達人民幣100億元。盡管如此，恒大地產(chǎn)仍然面臨著不小的資金壓力。

　　目前，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)364.5億元，負債總額274.4億元，資產(chǎn)負債率為75.2%。相比不少地產(chǎn)企業(yè)動輒超過100%的資產(chǎn)負債率，恒大資金壓力不大。但與H股表現(xiàn)較好的中海地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)分別只有13.2%和32%凈負債率比，恒大今年以來以低價戰(zhàn)略大量賣房換回的資金似乎仍嫌不夠。

　　政策陰云

　　美林投資銀行部中國區(qū)主管蓬剛分析指出，內(nèi)地房地產(chǎn)市場剛剛經(jīng)過一輪深幅調(diào)整，香港資本市場對內(nèi)地房產(chǎn)股的風(fēng)險意識正在加深。

　　蓬剛提到的風(fēng)險意識反映在兩個方面。首先，投資者對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的政策風(fēng)險有了更深刻的認識。

　　9月數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地的銀行新增貸款數(shù)量有所下滑，伴隨著各種融資渠道縮窄，流入內(nèi)地房地產(chǎn)的熱錢也出現(xiàn)銳減。交銀國際房地產(chǎn)分析師何志忠判斷，由于內(nèi)地樓市高企不下而面臨的社會壓力比香港要大得多，房地產(chǎn)調(diào)控是遲早的事。

　　此外，除了政策風(fēng)險外，香港投資者還在警惕對賭協(xié)議。去年底，為了度過2007年拿地和2008年金融危機，不排除有企業(yè)曾無奈之下接受條件苛刻的對賭協(xié)議。

　　私募投資基金顧問薩穆杰就表示，對賭協(xié)議讓申購新股的機構(gòu)投資者產(chǎn)生顧慮。盡管部分對賭協(xié)議規(guī)模不大，上市企業(yè)不需要公布，但機構(gòu)投資者會通過其他途徑了解情況，考慮對賭協(xié)議給整個公司的估值帶來的影響。