在經(jīng)過(guò)了數(shù)月的集體狂歡之后，目前對(duì)于樓市“拐點(diǎn)”將至的聲音一浪高過(guò)一浪，國(guó)家可能出手干預(yù)樓市的猜測(cè)甚囂塵上，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)又開始陷入一種僵局。購(gòu)房者再次舉步不前，開發(fā)商卻仍有恃無(wú)恐地?fù)沃�高房�(jī)r(jià)，并在土地市場(chǎng)、資本市場(chǎng)各顯神通，圈錢搶地，一往無(wú)前。與此同時(shí)，更多的錢還等著進(jìn)入這個(gè)讓人熱血沸騰的行業(yè)，比如，3000億左右的保險(xiǎn)資金。但我們也不得不看到，目前樓市的微妙氣氛已經(jīng)影響到赴港上市的一眾房企，融資縮水算好的，不幸的可能在于又出現(xiàn)不得不臨陣退出，功虧一簣的一幕……太多因素左右著這個(gè)行業(yè)，使其前景已經(jīng)變得越來(lái)越難以預(yù)測(cè)。

　　⊙記者 盧曉平 ○編輯 王曉華

　　在最新一版的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的比例之處仍是空白的。

　　據(jù)接近保監(jiān)會(huì)有關(guān)人士告訴記者，由于投資比例是諸方極為關(guān)注，也是爭(zhēng)論最大的焦點(diǎn)，一定是在10月底出臺(tái)前才會(huì)真正面市。但辦法在圈內(nèi)討論時(shí)，都是按照5%—10%比例區(qū)間。因此，按照去年保險(xiǎn)資金總資產(chǎn)3.34萬(wàn)億元計(jì)算，險(xiǎn)資可以投資不動(dòng)產(chǎn)的額度應(yīng)該在3000億左右。

　　險(xiǎn)資布局不動(dòng)產(chǎn)已達(dá)200億

　　“初步統(tǒng)計(jì)，截止到今年年初，險(xiǎn)資已經(jīng)布局不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)有200億元。”一家大型險(xiǎn)資專業(yè)投資管理公司有關(guān)專家告訴記者。

　　追溯歷史，險(xiǎn)資涉足不動(dòng)產(chǎn)是伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險(xiǎn)公司還不多，但與其他領(lǐng)域企業(yè)一樣，對(duì)于房地產(chǎn)熱潮興奮不已。由于國(guó)家缺乏相關(guān)的政策法規(guī)的約束，險(xiǎn)資分得不動(dòng)產(chǎn)第一杯羹，開辟了不動(dòng)產(chǎn)處女地。

　　時(shí)間延續(xù)到90年代末，中國(guó)保監(jiān)會(huì)成立，國(guó)家相關(guān)監(jiān)管政策也陸續(xù)出臺(tái)。由于當(dāng)時(shí)對(duì)于保險(xiǎn)資金投資的范圍限定的比較窄。險(xiǎn)資涉足不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槔�用自有資金購(gòu)置自用辦公樓，通過(guò)集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

　　目前，通過(guò)直接和間接方式投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成一種不可小視的力量：如，中國(guó)平安借助平安信托和物業(yè)公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域；中國(guó)人保和中國(guó)人壽也有各自得意之作，他們?cè)诮鹑诮值霓k公大樓已經(jīng)成為醒目標(biāo)志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環(huán)購(gòu)置的兩棟大廈，價(jià)值已經(jīng)翻番；新華人壽在長(zhǎng)安街購(gòu)置的樓宇，太平保險(xiǎn)在上海大手筆購(gòu)置的大樓，也都是成功運(yùn)作的案例。

　　今年以來(lái)，在新《保險(xiǎn)法》的正式實(shí)施前夕，險(xiǎn)資在進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域更加積極，采取多種方式延伸觸角。

　　2009年5月18日下午，人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司戰(zhàn)略合作協(xié)議簽字儀式在北京簽署協(xié)議。人保集團(tuán)公司、副總裁、人保投控董事長(zhǎng)周立群當(dāng)時(shí)就明確表示，人保集團(tuán)一直就購(gòu)置物業(yè)事宜與西城區(qū)及北京市金融局領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行過(guò)多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機(jī)會(huì)，為人保集團(tuán)的整體入駐金融街及未來(lái)的更好發(fā)展做好準(zhǔn)備；

　　2009年7月，國(guó)壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，二者將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的合作。

　　而中國(guó)平安在今年8月到9月，借助旗下信托公司與地產(chǎn)巨頭金地集團(tuán)和綠城集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。中國(guó)平安副董事長(zhǎng)首席執(zhí)行官孫建一表示，這種模式為綜合性金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)公司合作提供了一個(gè)良好的范例。

　　機(jī)構(gòu)人員吹起集結(jié)號(hào)

　　在保險(xiǎn)業(yè)界投資不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)先者中國(guó)平安，在人員儲(chǔ)備和機(jī)構(gòu)設(shè)置上的優(yōu)勢(shì)是毋庸置疑的。中國(guó)平安有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，平安投資的總體原則是：在控制風(fēng)險(xiǎn)和滿足資產(chǎn)負(fù)債匹配的前提下，尋找任何有利的投資機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)人保集團(tuán)旗下的中國(guó)人保投資控股公司，主要從事資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和資本運(yùn)作業(yè)務(wù)。據(jù)了解，公司已基本定位為人保集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)。據(jù)悉，公司總部已經(jīng)有幾十號(hào)人，一批具有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)人才已經(jīng)云集在此。另外，相關(guān)的制度建設(shè)和業(yè)務(wù)操作流程等正在不斷完善中，練好內(nèi)功，深度研究，等待號(hào)令。

　　今年10月正式實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》，明確規(guī)定可直接投資不動(dòng)產(chǎn)，保險(xiǎn)企業(yè)也真正拿到了投資不動(dòng)產(chǎn)的通行證。

　　中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)吳焰在接受記者采訪時(shí)表示，根據(jù)保險(xiǎn)資金的性質(zhì)和資產(chǎn)負(fù)債匹配要求，新《保險(xiǎn)法》拓寬了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍，保險(xiǎn)資金可以買賣有價(jià)證券和投資于不動(dòng)產(chǎn)以及其他資金運(yùn)用形式，為保險(xiǎn)公司做好資產(chǎn)配置，平滑、提高資金收益創(chuàng)造了有利條件。

　　中國(guó)人壽集團(tuán)公司副總裁、國(guó)壽投資公司董事長(zhǎng)王思東曾經(jīng)在公開場(chǎng)合表示，國(guó)壽投資公司積極探索不動(dòng)產(chǎn)投資主業(yè)發(fā)展，力爭(zhēng)在集團(tuán)內(nèi)與兄弟公司形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，優(yōu)化整個(gè)集團(tuán)的戰(zhàn)略資產(chǎn)配置；

　　泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，并在養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的開拓上儲(chǔ)備了人員、資源、經(jīng)驗(yàn)等。

　　熱鬧后的贏利模式冷思考

　　險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，目的是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金長(zhǎng)期匹配，獲得穩(wěn)定收益。但不動(dòng)產(chǎn)投資真能帶來(lái)可觀穩(wěn)定的收益嗎？

　　據(jù)悉，保險(xiǎn)公司可以通過(guò)物權(quán)方式、股權(quán)方式、債權(quán)方式和不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的設(shè)立發(fā)行和購(gòu)買方式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資。

　　保監(jiān)會(huì)主席助理兼新聞發(fā)言人袁力曾公開表示，保險(xiǎn)公司在投資不動(dòng)產(chǎn)的試點(diǎn)初期，暫時(shí)不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，只能購(gòu)買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等。

　　就不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而言，有商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)及療養(yǎng)院、廉租房建設(shè)等等。其中，真正獲利的是商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)，這是與土地和建設(shè)直接掛鉤的領(lǐng)域，也是利潤(rùn)最豐厚的一塊，其余的獲利空間十分有限。如，物業(yè)管理是保監(jiān)會(huì)放行保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)口子，但據(jù)了解，單純投資房地產(chǎn)物業(yè)管理的利潤(rùn)也很薄，甚至出現(xiàn)虧損。對(duì)此已經(jīng)先行的中國(guó)平安明確表示，其目前投資的物業(yè)均為自用，不以盈利為目的。

　　“不單純是利潤(rùn)多少問(wèn)題，最主要是保險(xiǎn)面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，基本是個(gè)小學(xué)生，涉足只是皮毛，地域都選擇的是風(fēng)險(xiǎn)較小的黃金地段。與國(guó)外成熟的同類保險(xiǎn)公司相比，單純了很多”，一個(gè)熟悉行業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況的業(yè)界人士告訴記者。

　　不過(guò)，正如中國(guó)平安有關(guān)人士明確表示的，保險(xiǎn)資金的投資，是由專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行資產(chǎn)匹配管理。而保險(xiǎn)集團(tuán)通過(guò)信托公司，在房地產(chǎn)投資積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)了大量專業(yè)人才，為投資房地產(chǎn)細(xì)則出臺(tái)后，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。

　　“保監(jiān)會(huì)對(duì)于險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)口子撕的不小”，一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　在他看來(lái)，即使保監(jiān)會(huì)全部放開險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，保險(xiǎn)資金也不會(huì)全部涉足。況且，保監(jiān)會(huì)謹(jǐn)慎監(jiān)管的原則不會(huì)因?yàn)橥�脹的預(yù)期加大而忽視風(fēng)險(xiǎn)。