兩千億巨資能否影響房?jī)r(jià)

　　保險(xiǎn)資金的“開(kāi)閘”，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)多少新鮮血液，房?jī)r(jià)是否也會(huì)隨之提高呢？

　　9月22日，國(guó)際知名房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布了最新研究報(bào)告《正在崛起的中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者》。報(bào)告指出，2008年中國(guó)保險(xiǎn)公司總投資額為2.25萬(wàn)億元人民幣，如按照其他國(guó)家的通行慣例保守估計(jì)，即保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，若假設(shè)其中30%投資額流入海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，則國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可接收2360億元保險(xiǎn)資金投資額。

　　按照當(dāng)前物業(yè)估值，這一投資規(guī)模相當(dāng)于上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值的2倍以上或者天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值的165倍�！叭绱司薮蟮谋ｋU(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，無(wú)疑使得房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步吹大，并提升房?jī)r(jià)。而保險(xiǎn)資金曾一度被人視為‘洪水猛獸’�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)擔(dān)憂地說(shuō)。

　　“新的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)疑將會(huì)緩解房地產(chǎn)商的資金鏈供應(yīng)，增加市場(chǎng)的流動(dòng)性。”北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)，“但影響到底會(huì)有多大，還需要看新進(jìn)入的保險(xiǎn)資金占原有房地產(chǎn)資金總量的比例，以及保險(xiǎn)資金將以什么樣的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�

　　魏濤則表示，雖然說(shuō)，長(zhǎng)期看來(lái)保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)比較大的利好消息，但是短期內(nèi)進(jìn)入的資金應(yīng)該不會(huì)太多，這需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民也表達(dá)了類(lèi)似的看法。他表示，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)資金在短期內(nèi)帶來(lái)的利好效應(yīng)可能是相當(dāng)有限的。首先，保險(xiǎn)資金“能進(jìn)”是一回事，但是否“愿進(jìn)”則是另一回事，當(dāng)市場(chǎng)呈現(xiàn)較濃的觀望氣氛時(shí)，保險(xiǎn)資金未必會(huì)跟進(jìn)。其次，保險(xiǎn)資金“鐘情”的商業(yè)地產(chǎn)，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)占的比例較小，不大會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的基本面。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝寅蘇也認(rèn)為，保險(xiǎn)資金不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生明顯影響，因?yàn)檫M(jìn)入樓市的保險(xiǎn)資金數(shù)額不會(huì)太大，且分散到120多家公司，不會(huì)有統(tǒng)一集中行動(dòng)。

　　“新《保險(xiǎn)法》新增‘投資不動(dòng)產(chǎn)’的條款，是主管部門(mén)希望拓寬保險(xiǎn)資金的投資渠道，實(shí)現(xiàn)保值增值的目的，而不是寄望保險(xiǎn)公司借此增加短期贏利。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該會(huì)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，嚴(yán)格規(guī)定主體資格及投資比例上限。”周畢文判斷。

　　對(duì)于進(jìn)入方式，在2009年年初，中國(guó)保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人袁力曾強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購(gòu)買(mǎi)辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等等，它的目的是要獲取穩(wěn)定的租金收入，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。

　　上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅指出，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，可能因?yàn)閷?duì)保險(xiǎn)資金的放行，增加賣(mài)方對(duì)買(mǎi)方資金量的預(yù)期，從而推高物業(yè)價(jià)格。但這種現(xiàn)象僅適用于“小眾”市場(chǎng)，對(duì)普通商品房市場(chǎng)的影響非常有限�！耙簿褪�5%左右，很難形成沖擊效應(yīng)。”鄒毅說(shuō)。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管靳曉梅表示，保險(xiǎn)資金的進(jìn)入對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是利大于弊的。如果機(jī)構(gòu)投資者多為上市公司，有關(guān)其市場(chǎng)活動(dòng)的信息將會(huì)向公眾發(fā)布，這將進(jìn)一步提高市場(chǎng)透明度。同時(shí)，在投資者的建議下，物業(yè)稅和土地使用續(xù)租權(quán)等將可能盡快得到明確，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是重大利好。

　　鄒毅強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)資金的入市不但不會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)帶來(lái)很大的沖擊，相反，可能會(huì)提升整個(gè)行業(yè)的開(kāi)發(fā)水平以及性?xún)r(jià)比�！氨ｋU(xiǎn)資金一般都會(huì)尋找行業(yè)內(nèi)實(shí)力雄厚的企業(yè)合作，這樣，就放大了高水平房企的開(kāi)發(fā)能力，對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)會(huì)有很大的凈化作用。”