全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生8日接受中國證券報記者專訪時表示，目前房地產(chǎn)調(diào)整尚未結(jié)束，受前期政策利好、降價以及去年的量能釋放影響，房地產(chǎn)商的資金鏈得以緩解。

　　中國證券報：今年上半年房地產(chǎn)銷售情況出現(xiàn)反彈，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)結(jié)束？

　　聶梅生：房地產(chǎn)的調(diào)整還沒有結(jié)束，當前的波動仍處于調(diào)整期。從短期看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長緩慢，1至5月份同比增速分別為1.0%，1.0%，4.1%，4.9%，6.8%(同期固定資產(chǎn)投資增速達到30%以上)；從長期看，我國近5年來房地產(chǎn)投資的增幅均在20%以上，今年下半年有望接近這一數(shù)字。

　　近三年來，CPI和房價波動趨勢一致，5月底的數(shù)據(jù)顯示，房價和CPI各自的同比增幅都仍然是負值，預(yù)計下半年這兩項指標都會由負轉(zhuǎn)正，并且繼續(xù)互相關(guān)聯(lián)。

　　以上說明房地產(chǎn)的調(diào)整進入波動階段，穩(wěn)定尚需觀察。

　　中國證券報：去年底開始房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張的局面，按目前的市場表現(xiàn)是否意味著已經(jīng)解決了資金鏈緊張的問題？

　　聶梅生：去年底開發(fā)商的資金鏈空前緊張，根據(jù)我們的計算，缺口起碼在5000億元以上。如果5000億元補不上，如果沒有年初的“小陽春”，資金鏈斷裂絕對不是危言聳聽。

　　房產(chǎn)交易回暖，房價跌幅收窄，資金回籠迅速，這是當前房地產(chǎn)市場的特點。5月份的數(shù)據(jù)顯示房價同比仍然處于負值，但環(huán)比在上升。1-5月份全國商品房銷售面積超過2.4億平方米，同比增長25%。銷售額是1.13萬億元，同比去年提高了45%，預(yù)計今年的銷售額有望達到3萬億元。

　　就開發(fā)企業(yè)的資金來講，定金和預(yù)售款增長了17.2%，個貸部分增加了近2000億元，增長了39.8%。我認為，這里面自籌資金的增長和銀行貸款的增長低于預(yù)售款和個貸的增幅。由此看來，開發(fā)商資金鏈緊張已全面緩解。

　　中國證券報：造成當前房地產(chǎn)市場強勢反彈的主要因素有哪些？去年底以來出臺的一系列房地產(chǎn)新政對此是否發(fā)揮了主導(dǎo)性作用？

　　聶梅生：原因主要是降價、政策出臺和量能釋放。

　　政策層面上，去年10月底以后出臺的新政主要是全面啟動自住性的需求，放松銀行的個貸，同時加大保障性住房建設(shè)，銀行對開發(fā)商貸款力度加大。

　　今年5月份，普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%，這是13年來首次下調(diào)。出臺這一措施主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)速度緩慢。1—4月份開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積7000萬平方米，同比下降了28.6%，有40%的城市土地價格下降，房屋新開工面積下降4.6%。不買地不開工，新開工面積也下降�，F(xiàn)在政府投資上去了，但是房地產(chǎn)商投資緩慢，如果大家都不買地和不開工，未來將造成房地產(chǎn)供不應(yīng)求，屆時房價上漲是可以預(yù)期的。

　　此外，為了抑制投資炒房卷土重來，政府的彈藥庫是有彈藥的，例如出臺物業(yè)稅。

　　總結(jié)政策的走向，是從需求面到供給面釋放，從低端需求到中高端釋放，從購房人拉動到開發(fā)商拉動釋放。有人說，真正的政府救市要看是不是在對開發(fā)商的資金和貸款放松，這個新的時間節(jié)點已經(jīng)來到了。從消費拉動到投資拉動都對GDP“保八”很重要，我認為今年經(jīng)濟“保八”，恐怕更多的要依靠投資拉動。

　　中國證券報：充裕的流動性解決了資金問題，開發(fā)商拿地的熱情在高漲，頻頻出現(xiàn)地王，您怎么看待這個現(xiàn)象？

　　聶梅生：全球經(jīng)濟2010年將要復(fù)蘇，房地產(chǎn)在不同國家地區(qū)回暖的速度會有數(shù)十倍的不同，中國城市和地區(qū)間回暖的速度也將有巨大的差異，現(xiàn)在個別城市、地段出現(xiàn)地王，并不能說明全國性的地價上漲，但是如果不能控制好土地的供應(yīng)量，造成供不應(yīng)求，就會推動1年后的房價上漲。

　　拿地要考慮可支付能力，相對來說，企業(yè)現(xiàn)在的可支付能力最強，房地產(chǎn)自身已回籠了一萬億元左右，再加上上半年銀行貸出了6萬億，政府4萬億投資也安排了，股市流通量節(jié)節(jié)攀高，這些資金中有相當比例會進入房地產(chǎn)，致使企業(yè)有資金先行購置土地。

　　此外，奧巴馬政府大量的印鈔帶來美元貶值的影響會蔓延全球，各國政府救市注入大量資金使流動性增大，造成通脹預(yù)期出現(xiàn)，為了應(yīng)對通脹大家會不約而同地選擇不動產(chǎn)保值。