年初至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況持續(xù)好轉(zhuǎn)，證券市場(chǎng)地產(chǎn)板塊估值大幅上漲，一線開(kāi)發(fā)商融資擴(kuò)張意愿也開(kāi)始抬升。保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和SOHO中國(guó)等開(kāi)發(fā)商紛紛計(jì)劃進(jìn)行幾十億元的再融資。今年以來(lái)，單是A股市場(chǎng)，房地產(chǎn)上市公司計(jì)劃通過(guò)增發(fā)募集資金已超過(guò)200億元，而公司債券融資計(jì)劃募集資金合計(jì)也高達(dá)110億元。

　　市場(chǎng)人士指出，銷(xiāo)售回暖、政策刺激、投資擴(kuò)張是房地產(chǎn)企業(yè)紛紛再融資的根本原因；而地產(chǎn)板塊目前的估值則為再融資提供了“窗口”。

　　增發(fā)融資為主流

　　截至6月1日，今年內(nèi)已有包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、深振業(yè)在內(nèi)的10家房地產(chǎn)上市公司公布了2009年增發(fā)預(yù)案，計(jì)劃募集資金超過(guò)200億元。其中，保利地產(chǎn)計(jì)劃募集資金不超過(guò)80億元，并已獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。

　　而在2008年同期，兩市共有9家房地產(chǎn)公司公布了增發(fā)預(yù)案，其中，招商地產(chǎn)、陽(yáng)光發(fā)展、天保基建三家公司于當(dāng)年完成了定向增發(fā)，累計(jì)募集資金80.31億元；云南城投則于2009年完成增發(fā)20億元。

　　與2008年銀根縮緊、股市低迷、房地產(chǎn)企業(yè)紛紛“借道”公司債融資的情形相比，2009年至今，僅有包括泛海建設(shè)、張江高科在內(nèi)的6家公司計(jì)劃發(fā)行公司債券融資，募集資金共計(jì)110億元。

　　無(wú)獨(dú)有偶，在香港上市的房地產(chǎn)公司也開(kāi)始加入再融資的隊(duì)伍。5月19日華潤(rùn)置地公告稱(chēng)，將配售3億股，擬籌資金凈額約42.4億港元。SOHO中國(guó)也于5月27日宣布，計(jì)劃發(fā)行本金總額28億港元的五年期可換股債券，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為27.40億港元。

　　房地產(chǎn)公司逐漸高漲的再融資熱情，反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)行業(yè)走勢(shì)的信心，這一點(diǎn)從募集資金的用途上也能看出端倪。無(wú)論是保利地產(chǎn)還是SOHO中國(guó)，選擇再融資的大部分房地產(chǎn)公司計(jì)劃將募集資金用于收購(gòu)擴(kuò)張和土地儲(chǔ)備。

　　市場(chǎng)估值上升

　　房地產(chǎn)業(yè)的估值伴隨銷(xiāo)售回暖開(kāi)始出現(xiàn)回升，為房企再融資創(chuàng)造了條件。截至6月1日，A股房地產(chǎn)公司今年的累計(jì)漲幅已達(dá)到92.28%，恒生地產(chǎn)分類(lèi)指數(shù)漲幅為52.01%。而滬深300指數(shù)漲幅為57.25%，恒生指數(shù)漲幅為31.28%。地產(chǎn)板塊累計(jì)漲幅超越了大盤(pán)整體表現(xiàn)。

　　由于房地產(chǎn)前期的利好因素已經(jīng)在二級(jí)市場(chǎng)上有所反應(yīng)，因此，目前地產(chǎn)板塊的市盈率和市凈率較大盤(pán)整體而言處于較高位置。二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)成為了房地產(chǎn)商再融資的觸發(fā)因素之一。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2009年6月1日，房地產(chǎn)板塊的市盈率(TTM整體法)為36.83倍，市凈率為3.84；A股市場(chǎng)的整體市盈率為23.04倍，市凈率為3.10。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，政策的逐步放寬為行業(yè)未來(lái)提供了有力支持，而2009年以來(lái)多數(shù)大型地產(chǎn)商的銷(xiāo)售開(kāi)始飄紅，是引發(fā)企業(yè)融資擴(kuò)張需求的根本原因。市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖，庫(kù)存消化順利，逐步改變了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，增加儲(chǔ)備已提上日程。顯然，擴(kuò)張將增加對(duì)資金的需求。

　　目前大部分房地產(chǎn)上市公司的再融資都采用現(xiàn)金方式進(jìn)行，這也表明開(kāi)發(fā)商仍需大量資金補(bǔ)充其流動(dòng)性。

　　1-4月份我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為7290億元，同比增長(zhǎng)4.9%，增幅回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，從5月份的土地購(gòu)置和融資的情況看，房地產(chǎn)投資增速下降態(tài)勢(shì)有望得到一定程度的遏制，全年投資將呈現(xiàn)“前低后高”的走勢(shì)。