房地產(chǎn)價(jià)格漲跌一直是市場(chǎng)和政府關(guān)注的焦點(diǎn)，作為拉動(dòng)內(nèi)需產(chǎn)業(yè)鏈最長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)，未來走勢(shì)如何？就此，記者專訪了摩根大通中國(guó)投行副主席龔方雄。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲短期中性

　　上海證券報(bào)：今年1月開始，你們就主推中國(guó)房地產(chǎn)和汽車兩大板塊，現(xiàn)在看來是對(duì)了。將來怎么看？

　　龔方雄：總體上看，未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)跑贏全球，內(nèi)需拉動(dòng)會(huì)發(fā)揮越來越大的作用。我們從今年1月份開始主推中國(guó)房地產(chǎn)和汽車兩大板塊，將來如何，我個(gè)人而言，中國(guó)汽車市場(chǎng)至少要持續(xù)好幾年的結(jié)構(gòu)性上升態(tài)勢(shì)，主戰(zhàn)場(chǎng)在二、三線城市。這方面國(guó)內(nèi)爭(zhēng)論也不多，觀點(diǎn)比較趨同。

　　現(xiàn)在爭(zhēng)論最大的是房地產(chǎn)，作為促進(jìn)內(nèi)需最大的產(chǎn)業(yè)鏈之一的房地產(chǎn)，我認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上升態(tài)勢(shì)應(yīng)是非常明確的。短期看，受外部原因沖擊，價(jià)格可能會(huì)漲到某個(gè)位置進(jìn)行整固。

　　上海證券報(bào)：外部原因是指什么？

　　龔方雄：外部原因就是人們對(duì)流動(dòng)性的感覺。我為什么稱為流動(dòng)性感覺，不是流動(dòng)性本身呢？主要是流動(dòng)性本身沒有發(fā)生太大變化，只是貸款增速出現(xiàn)下降。要知道，貸款增速并不是衡量中國(guó)流動(dòng)性的唯一指標(biāo)，而是給老百姓造成一種流動(dòng)性偏緊的感覺。

　　如，今年年初每個(gè)月貸款數(shù)量都是1萬億，目前每月只有5千億左右，大家覺得少了一半，流動(dòng)性緊張的感覺油然而生，但這種感覺持續(xù)不了多長(zhǎng)時(shí)間。

　　現(xiàn)在流動(dòng)性好于上半年

　　上海證券報(bào)：為什么會(huì)有此觀點(diǎn)？

　　龔方雄：我認(rèn)為現(xiàn)在流動(dòng)性比上半年更好更寬松。主要是銀行貸款一般都呈現(xiàn)上半年多貸下半年少貸的態(tài)勢(shì)。即使今年沒有金融危機(jī)這種特殊情況，我國(guó)全年貸款也總是呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢(shì)。

　　要注意的是，上半年的貸存比例并沒有上升，而是一直維持在低谷徘徊，也就是說貸出去的錢，大部分又流回銀行變成了存款。

　　如，貸款上半年增加了接近8萬億，存款接近10萬億，存款比貸款增長(zhǎng)的還多。盡管銀行很愿意先把貸款放出去，越早貸出去越好，但由于很多項(xiàng)目還沒開工，對(duì)資金的需求不足。

　　值得關(guān)注的是，最近銀行貸存比相對(duì)有所提高，這對(duì)銀行是好事，提高銀行的盈利能力。同樣，也說明接受貸款的企業(yè)，因?yàn)閷?shí)際開工數(shù)量的增加，從銀行貸出來的錢真正流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　因此，上半年雖然貸款增速很大，但由于銀行貸出去的部分款項(xiàng)并沒完全流入經(jīng)濟(jì)體，使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性改善并不大。但是，下半年這種情況在漸漸改善，銀行貸款絕對(duì)數(shù)量在減少，但是流入經(jīng)濟(jì)體的錢更多。另外，很多項(xiàng)目開工以后，從銀行存款賬戶中提取現(xiàn)款，并不表現(xiàn)在貸款里。

　　所以，我認(rèn)為，下半年流動(dòng)性在真正改善。

　　明年房地產(chǎn)板塊將迎來上漲行情

　　上海證券報(bào)：資本市場(chǎng)會(huì)買賬嗎？

　　龔方雄：市場(chǎng)與理性是有差異的。一旦當(dāng)月數(shù)據(jù)比上月數(shù)據(jù)低，或者是比上半年少得多，就必然造成貸款減少市場(chǎng)流動(dòng)性偏緊的信號(hào)，就成為資本市場(chǎng)要進(jìn)行調(diào)整的主要信號(hào)。

　　當(dāng)然，當(dāng)市場(chǎng)要調(diào)整時(shí)，無論什么原因都會(huì)成為調(diào)整的理由。所以，就房地產(chǎn)板塊看，短期甚至到年底，很難跑贏大市。

　　明年看，由于放貸前高后低的歷史規(guī)律很難打破，不排除明年一、二季度每月放貸的數(shù)量比現(xiàn)在高。因此，即使明年從第二季度政府開始加息，市場(chǎng)仍然感覺流動(dòng)性寬裕。而房地產(chǎn)板塊是需要流動(dòng)性拉動(dòng)上漲的，因此，明年上半年房地產(chǎn)板塊可能會(huì)迎接另一波上升階段。

　　因此，現(xiàn)在到年底房地產(chǎn)板塊的低迷只是一個(gè)短期的技術(shù)性調(diào)整，這個(gè)板塊自身不會(huì)出現(xiàn)方向性的改變，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到方向性改變的時(shí)候。

　　可以說，在相對(duì)低息環(huán)境持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的環(huán)境下，資金使用成本較低，明年資產(chǎn)配置中需要更多考慮房地產(chǎn)板塊。

　　上海證券報(bào)：除了資金成本因素外，還有什么原因？美元貶值是不是也是其中原因之一？

　　龔方雄：這不單單是美金貶值的問題，我倒認(rèn)為美金從現(xiàn)在開始不會(huì)貶值太多，原因是因?yàn)楦鲊?guó)利率都比較低，套現(xiàn)投機(jī)資金很難尋找合適機(jī)會(huì)。資金會(huì)涌向有形資產(chǎn)，如黃金、有色金屬、貴金屬、大宗商品、石油等等。因此，這不是單純美金貶值問題，而是一個(gè)整體的貨幣現(xiàn)象。

　　這實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是有影響的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于有形資產(chǎn)。為什么最近我們國(guó)家出現(xiàn)這么多新“地王”，很多人很片面在探討這個(gè)問題，并沒有上升到資金成本的角度。創(chuàng)造“地王”的開發(fā)商都是國(guó)有開發(fā)商，他們有一個(gè)共同特點(diǎn)，相對(duì)資金成本比非國(guó)有開發(fā)商便宜很多。所以，他覺得可以拿得起那塊地。

　　放大這個(gè)道理，如果你認(rèn)為全球來講整體的資金成本還會(huì)保持相對(duì)較低水平很長(zhǎng)一段時(shí)間，有形資產(chǎn)就會(huì)增值，這是大趨勢(shì)。因此，我們覺得房地產(chǎn)還沒有到拐點(diǎn)。

　　當(dāng)然，很多人在這方面感覺不舒服。因?yàn)槿珖?guó)房?jī)r(jià)基本上回到金融風(fēng)暴以前的高位，但股市還在半山腰，從高位6000點(diǎn)回落才上揚(yáng)到現(xiàn)在的3000多點(diǎn)。但這是從另一角度印證我們國(guó)家房地產(chǎn)投資比很多其他投資要好。

　　城市化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)原動(dòng)力

　　上海證券報(bào)：看好房地產(chǎn)，除了上述的資金成本、人民幣升值因素外，還有什么？

　　龔方雄：中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性成長(zhǎng)的初期，城市化率相對(duì)很低，只有45%。目前，城市化率每年的速度都有所提高。10年、20年前，我國(guó)城市化率每年以1%左右的速度上升，現(xiàn)在大概以每年1.5%左右的速度上升。

　　這意味著現(xiàn)在居住在城市里的人口占總?cè)丝?5%左右，居住在鄉(xiāng)村里的人口，或者以鄉(xiāng)村為主要居住地方的人口占總?cè)丝?5%，明年可能會(huì)上升到46.5%，按這種比例，我們13億人口，每年進(jìn)入中國(guó)城市的新增人口差不多有1500—2000萬左右。

　　這是什么概念？就是每年都要造一座新的像上海這樣的城市來吸納這部分人，或者每年都建一座像紐約、倫敦這樣的城市，這就是城市化進(jìn)程的必然，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的原動(dòng)力。而且，這個(gè)城市化進(jìn)程現(xiàn)在影響最深刻的地區(qū)是二、三線城市，二、三線城市承受著城市化進(jìn)程的壓力。

　　對(duì)二、三線城市城市化的判斷，是我們敢于在今年1月份就出來講要買中國(guó)房地產(chǎn)股和汽車股的主要原因�，F(xiàn)在再講此事，不是簡(jiǎn)單地說我們那時(shí)判斷準(zhǔn)確，而是說今后這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)下去。

　　上海證券報(bào)：奇怪的是，現(xiàn)在買房大軍是剛畢業(yè)的年輕人，這里面的內(nèi)涵是什么？

　　龔方雄：不能把中國(guó)百姓收入簡(jiǎn)單的跟美國(guó)進(jìn)行類比。目前，中國(guó)買房大軍是剛從大學(xué)畢業(yè)準(zhǔn)備結(jié)婚的小兩口，這背后是雙方家長(zhǎng)畢生儲(chǔ)蓄的支持，不是兩個(gè)新人在買房子，而是6個(gè)人的收入購(gòu)買一套房子。

　　有擔(dān)心房地產(chǎn)是泡沫，很多人將收入、地價(jià)等因素，與美國(guó)做一個(gè)很簡(jiǎn)單的類比，我是非常不同意進(jìn)行這樣類比的。原因很簡(jiǎn)單，就是中國(guó)可耕地是稀缺資源，但美國(guó)不是。中國(guó)國(guó)土面積跟美國(guó)差不多，但中國(guó)可耕地面積占國(guó)土面積的比例是40%。由于中國(guó)人口比美國(guó)高出4倍，使得我國(guó)人均耕地只有美國(guó)的1/8—1/10。而美國(guó)已經(jīng)是成熟國(guó)家，是城市化進(jìn)程完成的國(guó)家，而中國(guó)城市化進(jìn)程才剛剛開始�？梢韵胂�，如果中國(guó)城市化達(dá)到70%、80%甚至90，%中國(guó)耕地還會(huì)流失多少。

　　有些人說城市化不一定要占用耕地，但這只是幻想。草都長(zhǎng)不出來的地方人愿意住嗎？因此，這種城市化進(jìn)程一定是占用可耕地為代價(jià)的，地價(jià)的上漲是難以避免的。因此，房?jī)r(jià)怎么會(huì)降得下來？