10年前，為了拯救亞洲金融危機(jī)，中國政府適時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場化改革，房地產(chǎn)業(yè)迎來了市場化狂飆突進(jìn)的黃金十年，中國經(jīng)濟(jì)駛上了高速發(fā)展的快車道；10年后的今天，一場規(guī)模更大，范圍更廣，勢頭更猛的全球金融危機(jī)拍岸而來，面對這場僅次于上世紀(jì)30年代大危機(jī)的經(jīng)濟(jì)衰退，中國政府放棄了堅(jiān)守三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，大膽出手，重構(gòu)住房制度。目前新的住房制度的結(jié)構(gòu)已經(jīng)比較清晰，除保留商品房外，其他的住房將歸入保障性住房。2009年，將成為商品房和保障房并重的兩房制元年，兩房的合力可望再次拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)走出危機(jī)，保持平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。

　　10年前，房改開始時(shí)，中國的住房制度是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房“三房制”，但博弈的結(jié)果是，成了商品房一房獨(dú)大的“一房制”。面對危機(jī)，政府出臺了很多強(qiáng)有力的救市政策，但政府的指導(dǎo)方針是“以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)”。“兩房制”的政策架構(gòu)已經(jīng)清晰：保障房在更多的政策資金信貸等支持下將加大建設(shè)規(guī)模；商品房價(jià)格要理性回歸，并向普通商品房靠攏。

　　2007年8月，國務(wù)院24號文明確要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，首次提出了保障性住房的概念。今年，國務(wù)院刺激經(jīng)濟(jì)“十條意見”中又首次提出了“保障性安居工程”一詞，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部隨即宣布，未來3年將投資9000億元做保障性安居工程。保障性住房從不起眼的配角成為主角，其發(fā)展變化，無疑將主唱2009年住房制度的變遷，并改變未來幾年中國樓市的結(jié)構(gòu)。

　　對于商品房，新出臺的“國十三條”明確要求房企“要根據(jù)市場變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售”。發(fā)改委官員在向人大做報(bào)告時(shí)也明確表示，高房價(jià)適度回調(diào)有利于房地產(chǎn)業(yè)回歸理性健康發(fā)展，但要避免房價(jià)大幅下跌。下一步工作也是加大保障房建設(shè)規(guī)模，同時(shí)落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施，所謂合理住房消費(fèi)，指的是“促進(jìn)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房開發(fā)建設(shè)，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場”。同時(shí)還要抑制地價(jià)過快上漲。商品房價(jià)格要適當(dāng)下調(diào)，并向普通商品房回歸，已成政策共識。

　　對于明年的商品房市場，樂觀的估計(jì)是上半年將止跌回升，甚至已經(jīng)有人宣稱今年底明年初是抄底買房的好時(shí)機(jī)。但實(shí)際恐怕要悲觀得多。因?yàn)橹袊��?jīng)濟(jì)本身危機(jī)尚未見底，房價(jià)也未調(diào)整到位，購房者因?yàn)槭杖腩A(yù)期不妙，觀望情緒更濃，保障性住房將擠占商品房更多的份額，因此，誠如中國社科院2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)測，短期內(nèi)房價(jià)下調(diào)將成定局，2009年房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期。他們沒說較長時(shí)間是多長，我看沒有一兩年不行。在這個(gè)時(shí)候，又是王石說了實(shí)話：市場調(diào)整是應(yīng)該的，我覺得調(diào)整還沒有到位。(陳雪根)

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