●調(diào)整是2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主題。2008是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整之年，而價(jià)跌量縮則是今年調(diào)整的主旋律，其調(diào)整幅度也是自1998年我國(guó)啟動(dòng)房改以來最大的一次；在成交持續(xù)低迷的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資直線下滑，行業(yè)景氣度持續(xù)下行，為了促使行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，政府政策調(diào)控已明確轉(zhuǎn)向，偏暖的行業(yè)政策已開始實(shí)施。

　　●最冷時(shí)刻或已過，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？在中央“保增長(zhǎng)”的政策導(dǎo)向之下，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的支柱地位將更加被重視，持續(xù)政策的出臺(tái)或?qū)⒋偈箻鞘谐山怀掷m(xù)回暖。目前來看，樓市“軟著陸”的可能性很大，并且最壞的時(shí)候可能已經(jīng)過去，期待房地產(chǎn)行業(yè)春天的來臨。

　　價(jià)跌量縮是2008年主旋律

　　2008是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整之年，而價(jià)跌量縮則是今年調(diào)整的主旋律，其調(diào)整幅度也是自1998年我國(guó)啟動(dòng)房改以來最大的一次。

　　截止今年11月，國(guó)房景氣指數(shù)已連續(xù)12個(gè)月環(huán)比回落，10月份跌破100后，已連續(xù)兩月處于不景氣區(qū)間。雖然行業(yè)景氣指數(shù)有所滯后，但基本反映了行業(yè)的調(diào)整情況。由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化超出預(yù)期及地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整尚未到位，行業(yè)景氣指數(shù)仍可能繼續(xù)下行。

　　由于大部分房企資金緊缺和信心不足，紛紛縮減開工面積，調(diào)整開發(fā)周期，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑厲害，6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為37.57%，而到10月份已經(jīng)下滑到11.01%。依照目前房企的經(jīng)營(yíng)和信心情況，房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⒊掷m(xù)下滑，明年上半年甚至有負(fù)增長(zhǎng)的可能。

　　政策轉(zhuǎn)向較為明顯，效果將逐步體現(xiàn)

　　今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，給依賴土地財(cái)政的地方政府帶來了前所未有的壓力，自今年6月份起至今，已經(jīng)有36個(gè)省市推出了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“救市”政策。

　　10月22日，財(cái)政部和央行分別發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)整政策。財(cái)政部決定從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。這對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說意義重大，標(biāo)志著2003年以來政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策已開始明確轉(zhuǎn)向，在“保增長(zhǎng)”的導(dǎo)向下，偏暖的房地產(chǎn)行業(yè)政策將為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　但此次政策轉(zhuǎn)向并不是為了維持高房?jī)r(jià)和解救開發(fā)商，而是主要針對(duì)首次購(gòu)房從交易稅費(fèi)和貸款成本兩個(gè)方面提升剛性需求的購(gòu)買力、促進(jìn)市場(chǎng)成交，從而帶動(dòng)行業(yè)走出低迷。11月9日，中央十項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃正式出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位再次被提起。

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月17日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施；經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見》。

　　從出臺(tái)的《意見》來看，加大保障性住房建設(shè)力度以解決貧困居民的住房問題依然是國(guó)家穩(wěn)定樓市政策中重要的一環(huán)，但更值得注意的是，意見強(qiáng)調(diào)了對(duì)房企融資的支持，對(duì)地方救市的鼓勵(lì)和對(duì)媒體宣傳中央政策及其效果的要求。如果說之前的政策是從保障住房需求和刺激樓市成交等幾個(gè)面來穩(wěn)定地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的話，現(xiàn)在的政策則是全方位的，這些都突顯了目前國(guó)家十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，并凸顯了國(guó)家力求房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的決心。之前國(guó)家對(duì)出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)度比較謹(jǐn)慎，而從國(guó)務(wù)院辦公廳這次出臺(tái)的意見來看，政府表現(xiàn)得異常明確和果斷。中央這種態(tài)度上的轉(zhuǎn)變對(duì)穩(wěn)定和增強(qiáng)購(gòu)房者和房企的信心是重大的�！兑庖姟分忻鞔_指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。從條文來看，中央希望房企合理降價(jià)促進(jìn)成交的態(tài)度較明確。此外，對(duì)于房企降價(jià)后易引起退房風(fēng)波，《意見》指出要引導(dǎo)當(dāng)事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決，這一定程度解決了房企降價(jià)后擔(dān)心老顧主退房的顧慮。在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策之后，就刺激樓市成交這一環(huán)節(jié)而言，中央進(jìn)一步出臺(tái)政策的空間有限，樓市成交的回暖，除了需要政策的有效落實(shí)外，還需要房企的配合，進(jìn)行合理的促銷。從有效需求、成交、政策、資金幾方面來看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最壞時(shí)刻或已過去。

　　對(duì)行業(yè)未來的總體判斷

　　在中央“保增長(zhǎng)”的政策導(dǎo)向之下，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的支柱地位將更加被重視，因此政策面上未來應(yīng)該會(huì)有更多的支持性政策出臺(tái)，短期內(nèi)仍將是以提升剛性需求的購(gòu)買力和信心為主。

　　據(jù)跟蹤的數(shù)據(jù)來看，11月各地樓市的成交情況回暖較為明顯，尤其是北京、上海、深圳等一線城市成交環(huán)比上升較多。這一方面是前期眾多政策的累積效應(yīng)開始顯現(xiàn)，另一方面房?jī)r(jià)的下跌已經(jīng)落入部分有效需求的購(gòu)買力區(qū)間。此外，在降息周期內(nèi)，未來購(gòu)房者的購(gòu)房月供壓力還將下降，再加上開發(fā)商“消化存貨”的經(jīng)營(yíng)重心漸成主流，價(jià)格促銷仍將持續(xù)，因此，諸多積極因素加上政策偏暖預(yù)期，購(gòu)房者信心將逐步恢復(fù)，成交回暖有望持續(xù)。整體房?jī)r(jià)來看，可能仍會(huì)有下探，但空間將較為有限，個(gè)別調(diào)整較為充分的地區(qū)，如廣州、深圳的價(jià)格將會(huì)趨于穩(wěn)定。

　　雖然目前開發(fā)企業(yè)的資金情況仍然較為緊張，但是隨著2007年新增地價(jià)款基本支付完畢和2008、2009年投資計(jì)劃的調(diào)低，資金問題已經(jīng)不是目前大多數(shù)企業(yè)的最大困難，再加上整體信貸趨于寬松以及銷售如能繼續(xù)回暖，資金壓力將持續(xù)緩解。

　　因此，目前來看，樓市“軟著陸”的可能性很大，并且最壞的時(shí)候可能已經(jīng)過去，2009年將主要進(jìn)入消化存貨和形成保障性住房、商品房共存格局的相對(duì)均衡階段。由于類似壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，行業(yè)的超額利潤(rùn)將難以存在，部分實(shí)力較弱的小企業(yè)將退出行業(yè)，行業(yè)的集中度將提升，行業(yè)也將變得更有效率。

　　2009年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)將放在：中央和地方的后續(xù)政策、市場(chǎng)成交的量?jī)r(jià)變化、行業(yè)存貨和先行指標(biāo)變化。

　　2009年房地產(chǎn)行業(yè)很可能進(jìn)入一個(gè)相對(duì)溫和的調(diào)整階段，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)回落但是空間有限，但是成交量回暖值得期待。此外，隨著行業(yè)利潤(rùn)率的回落，行業(yè)整合將進(jìn)入高潮。因此，在行業(yè)調(diào)整后期，機(jī)會(huì)在于那些能在行業(yè)調(diào)整時(shí)期仍然能夠保持成長(zhǎng)和有能力進(jìn)行行業(yè)整合的龍頭公司，一旦行業(yè)回暖，他們業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒂葹槊黠@。建議2009年重點(diǎn)關(guān)注保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、濱江集團(tuán)。(天相投顧 張旭明 周炯）