提要: 專家認(rèn)為，明年樓市不容樂觀，房?jī)r(jià)仍有下降空間，商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面，激活改善型住房將是促房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵。

　　陳國(guó)強(qiáng)：房?jī)r(jià)調(diào)整行情仍將持續(xù)一段時(shí)間

　　記者：在國(guó)家宏觀調(diào)控和金融危機(jī)的雙重壓力之下，今年下半年，全國(guó)由南到北、由沿海地區(qū)到中西部地帶超高的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)松動(dòng)，明年這種事態(tài)還將延續(xù)嗎？

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：未來房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的可能性不大，更多的樓盤、開發(fā)企業(yè)將會(huì)采取更理性務(wù)實(shí)的手段來刺激銷售，價(jià)格的調(diào)整將會(huì)以溫和的方式來表現(xiàn)，但調(diào)整行情仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)預(yù)測(cè)，明年房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)加速整合，行業(yè)“洗牌”速度會(huì)加劇。同時(shí)，許多房企會(huì)調(diào)整其包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的核心經(jīng)營(yíng)策略。許多企業(yè)會(huì)向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等持有型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時(shí)，二、三線城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。此外，房企將會(huì)調(diào)整自己的管理模式，加強(qiáng)成本控制和信息化管理程度。

　　王英男：樓市供大于求購(gòu)房者將更趨理性

　　記者：往年年底雖是樓市的淡季，但今年則顯得更加冷清，很多樓盤的成交量只是過去的零頭，購(gòu)房者多在觀望。那么在什么情況下購(gòu)房者才肯出手呢？

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男：與2007年上半年購(gòu)房者狂熱的非理性購(gòu)房的火爆場(chǎng)面相比，2008年排長(zhǎng)隊(duì)買房，托人找關(guān)系買房的現(xiàn)象已經(jīng)一去不返了。在政府調(diào)控、開發(fā)商大幅降價(jià)等眾多因素的影響下，購(gòu)房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發(fā)商挖空心思地打折、降價(jià)促銷，但是也不能讓購(gòu)房者心動(dòng)。購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生了改變，樓市也從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了買方市場(chǎng)，這種情況下，購(gòu)房者的購(gòu)房行為變得越來越理性化了。

　　王英男預(yù)測(cè)說，2009年樓市供大于求的基本面不會(huì)發(fā)生明顯的變化，交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢。從市場(chǎng)規(guī)律來看，在樓市預(yù)期不發(fā)生變化的前提下，只有價(jià)格降低到接近消費(fèi)者的心理價(jià)位的時(shí)候，樓市的消費(fèi)才會(huì)真正地調(diào)動(dòng)起來，而這就需要開發(fā)商大幅降低產(chǎn)品的價(jià)格。然而，2009年入市的項(xiàng)目多是2006、2007年高價(jià)拿地的項(xiàng)目，如果市場(chǎng)銷量仍未復(fù)蘇，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)大面積低價(jià)拋售的現(xiàn)象，加重市場(chǎng)悲觀預(yù)期，市場(chǎng)仍會(huì)處于相持階段，短期內(nèi)難以迅速回暖。

　　常淑娟：成交量萎縮三至四成房?jī)r(jià)漲幅回落5%左右

　　記者：受外圍市場(chǎng)疲軟影響，明年國(guó)內(nèi)樓市將會(huì)呈現(xiàn)何種狀態(tài)？

　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟：根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，明年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)下降，并可能會(huì)延續(xù)到2010年，世界經(jīng)濟(jì)放緩不可避免影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)。外需下滑，內(nèi)需不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟加劇與投資不振的負(fù)面因素相互疊加，使宏觀經(jīng)濟(jì)冷卻速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。

　　常淑娟表示，預(yù)計(jì)2009年房屋成交量同比2008年將出現(xiàn)大幅下滑，估計(jì)萎縮三至四成。但由于全國(guó)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向出現(xiàn)在第三季度，因此2008年全年房?jī)r(jià)同比2007年依然呈正增長(zhǎng)，不過商品房?jī)r(jià)格漲幅將大幅回落，5%左右的可能性較大。而2009年全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價(jià)格將比2008年會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　祁世釗：保障性住房有望放量增長(zhǎng)

　　記者：在剛剛落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，特別強(qiáng)調(diào)明年要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，在多項(xiàng)政策措施的作用下，樓市將會(huì)呈現(xiàn)哪些亮點(diǎn)？

　　“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說：響應(yīng)國(guó)務(wù)院4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需措施，近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部透露，今后3年，全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)完成約220萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元。9000億元資金在今后3年投入，平均每年有3000億元。

　　9000億元是一個(gè)巨大的體量，每年3000億元投入保障房建設(shè)，其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可以肯定，隨著保障房的不斷建設(shè)和規(guī)模的不斷增加，保障房在房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的份額會(huì)逐漸擴(kuò)大，2009年將會(huì)放量增長(zhǎng)。

　　祁世釗以北京為例說，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬(wàn)平方米，其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，成交面積為57.2萬(wàn)平方米，分別占總成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山。

　　與此同時(shí)，還有數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，北京包括保障性住房在內(nèi)的商品住宅整體成交面積僅為968萬(wàn)平方米，而明年800多萬(wàn)平方米龐大的保障性住房供應(yīng)必然會(huì)給市場(chǎng)帶來極大沖擊，保障性住房市場(chǎng)也有可能成為市場(chǎng)主流之一，商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面。對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局來說，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房將會(huì)是一個(gè)體系，商品房和限價(jià)房將會(huì)是一個(gè)體系，限價(jià)房還有可能會(huì)通過商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)化，比如通過一些老盤的二期項(xiàng)目、尾房項(xiàng)目等。

　　華國(guó)強(qiáng)：激活改善型住房將是關(guān)鍵

　　記者：作為政府層面，改善群眾住房條件是擴(kuò)大內(nèi)需的根本所在，具體而言采取哪些措施會(huì)更加有效？

　　北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)：明年改善型住房有望被全面激活，因?yàn)槿绻�不激活改善型住房市�?chǎng)，其它救市舉措除了能夠緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑速度和幅度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)不至于崩盤外，對(duì)2009年房地產(chǎn)整體局面的扭轉(zhuǎn)作用不大，更不可能承擔(dān)起拉動(dòng)內(nèi)需的引擎。而要想讓房地產(chǎn)活起來，要么讓投資需求活起來，激活改善型住房;要么讓房?jī)r(jià)降到老百姓能負(fù)擔(dān)得起的價(jià)格，但面臨當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)局面，似乎前者更為短、平、快。

　　華國(guó)強(qiáng)解釋說，社會(huì)中產(chǎn)階層的改善型住房需求是當(dāng)前住房消費(fèi)的主力，也是保持商品房市場(chǎng)健康、活力的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的下滑會(huì)導(dǎo)致居民收入的減少和購(gòu)買力的削弱，而且買漲不買跌，居民對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下降有較大的心里預(yù)期，因此首次自住型需求將更趨審慎。僅靠剛性需求很難構(gòu)成市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的推力。對(duì)于改善性住房的限制應(yīng)適當(dāng)減少，因?yàn)檫@部分需求的購(gòu)買力明顯比較強(qiáng)，然而受到的限制也很多，假如政府能夠適度放松，將有效促進(jìn)市場(chǎng)的成交。

　　華國(guó)強(qiáng)建議，各地政府可以根據(jù)自身財(cái)力情況，對(duì)個(gè)人購(gòu)買首套住房以及購(gòu)買改善性住房的差價(jià)部分，在一定時(shí)間期限內(nèi)實(shí)行限額抵扣的政策，減免部分稅費(fèi)，或者對(duì)購(gòu)房人每年支付給銀行的本金及利息，從個(gè)人所得稅稅基中扣除;降低租賃稅費(fèi)，鼓勵(lì)有能力購(gòu)房者購(gòu)置多套房屋后出租，降低空置率并提升社會(huì)資源利用效率等。