嘉賓：易居中國(guó)分析師 薛建雄

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究主管 黃河滔

　　時(shí)值歲末，回望房地產(chǎn)市場(chǎng)從熱血沸騰到偃旗息鼓的回歸步伐，不免唏噓。挽救和維持樓市的穩(wěn)定發(fā)展勢(shì)在必行，但重重考驗(yàn)下的樓市走向又會(huì)怎樣？本周，我們就邀請(qǐng)一二手房市場(chǎng)的相關(guān)人士與大家交流這一話題。

　　今年：回歸之路

　　主持人：對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，你們的評(píng)判是怎樣的？

　　薛建雄：在一系列新政的鼓勵(lì)下，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總算有了些暖意。易居中國(guó)·CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月上海商品住宅70.85萬平方米的成交量環(huán)比10月上升了41.98%；而11月上海商品住宅新增供應(yīng)110.9萬平方米，環(huán)比10月也微升2.26%；價(jià)格方面，11月上海商品住宅成交均價(jià)13172元/平方米，環(huán)比10月上漲9.53%，同比則上漲18.65%。北京、深圳等其他一線城市也相仿。11月北京期房網(wǎng)上簽約13027套，比10月時(shí)的8267套增加58%；現(xiàn)房簽約為1593套，與10月的1041套相比也增加53%。11月深圳商品住宅交易環(huán)比增加2550套，平均每日成交216套，達(dá)到了今年以來商品住宅成交量的最大值。

　　不過，目前對(duì)市場(chǎng)還不宜過分樂觀。在房產(chǎn)新政的影響下，11月的成交還只是有所恢復(fù)，同比仍下降，供應(yīng)也處下降趨勢(shì)。從整體來看，成交量回升是應(yīng)有的正常的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，并不意味市場(chǎng)已重回上升通道。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不明朗的情況下，樓市還將繼續(xù)低位運(yùn)行的格局。

　　黃河滔：在二手房市場(chǎng)，救市政策也顯現(xiàn)了一定的成效。京滬兩地11月二手房交易量均有10%左右的上漲，而前期價(jià)量下跌都比較明顯的深圳則似乎對(duì)暖市政策反應(yīng)更為強(qiáng)烈，上月成交量大漲了49.8%。不過，租賃進(jìn)入淡季，京滬深三地租賃市場(chǎng)交易量均有一定下滑。其中，京滬兩地租賃成交量分別下滑8.5%和7%，深圳更是減少了20%。

　　深圳門店反映，房產(chǎn)新政實(shí)施以來，客戶購房信心明顯增強(qiáng)，看房量環(huán)比增長(zhǎng)了近四成。京滬的加盟店也普遍反映，市場(chǎng)觀望氛圍有所淡化。主要成交樓盤分為兩類，一類是物業(yè)檔次較高、周邊配套設(shè)施完善的樓盤，這類房源的目標(biāo)客戶以中高檔收入的白領(lǐng)為主，這類人群對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低，只要有適當(dāng)?shù)姆吭�，他們�?huì)及時(shí)出手購買；第二類則是面積較小、交通便捷的小戶型，這類房源的購買者以首次置業(yè)的年輕人為主，像許多80后的年輕人積蓄不多，在選擇婚房時(shí)比較偏向于這類小戶型，同時(shí)這部分購房者也是享受新政優(yōu)惠最多的人群。

　　未來：壓力不減

　　主持人：對(duì)未來階段的樓市走向有何判斷？

　　薛建雄：在經(jīng)濟(jì)低迷和保障房大量供應(yīng)的壓力之下，2009年房?jī)r(jià)也肯定會(huì)更為低迷。與此同時(shí)，2003-2005年那輪房?jī)r(jià)高漲時(shí)期入市的投資者，明年剛好可以過2年的免營(yíng)業(yè)稅期限，而去年5-10月房?jī)r(jià)高漲時(shí)入市的投資型房源也會(huì)在明年大量交房。因此，2009年二手房的拋盤量可能會(huì)大幅增加，對(duì)一手房市場(chǎng)來說也會(huì)受到?jīng)_擊。

　　黃河滔：目前的市場(chǎng)回暖只是政策松綁及利率大幅下調(diào)后的政策性反彈，能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間還有待觀察。明年一、二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)可能更加緊密，這也將推動(dòng)房屋流通行業(yè)的加速整合。

　　建議：改變策略

　　主持人：那么，基于以上判斷，對(duì)開發(fā)商和購房者有何建議？

　　薛建雄：在這樣的市場(chǎng)背景下，我們對(duì)開發(fā)商的建議是“清舊盤、改規(guī)劃、緩開工、適退地”。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上在售的樓盤多數(shù)都會(huì)遇到二手房和經(jīng)濟(jì)適用房的競(jìng)爭(zhēng)，所以越快“清空”越好。然后研究未來兩三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)方向，對(duì)在建樓盤的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行修改。“緩開工”除了可以把規(guī)劃做得更好外，也可以避開未來一兩年內(nèi)的供應(yīng)壓力。“退地”主要是指高價(jià)的郊區(qū)地塊。另外，這四步的共同點(diǎn)是，可以增加現(xiàn)金持有量，以備“抄底”之需。畢竟在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，市場(chǎng)上隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些好的項(xiàng)目和企業(yè)可以投資或收購。

　　對(duì)于購房者來說，在了解了房地產(chǎn)業(yè)的這么一個(gè)生存狀態(tài)后，還要知道這些局面的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展之后正在從量變走向質(zhì)變的走程。一個(gè)供過于求、質(zhì)量提升的市場(chǎng)，對(duì)購房者肯定是越來越有利。所以，近一兩年內(nèi)，購房者只要根據(jù)自身的需求來選擇合適的產(chǎn)品就行了。