姜煒 中國新榮國際投資集團(tuán)地產(chǎn)投資部經(jīng)理，北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理，地產(chǎn)神仙派的核心成員之一

　　國際金融海嘯對中國實體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。短期內(nèi)，政府只有依靠投資型內(nèi)需拉動才能保持經(jīng)濟(jì)增長。

　　陳國強(qiáng) 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長

    中央樓市新政不是對地方政府和開發(fā)商的妥協(xié)。中央政策和地方政府的政策存在明顯區(qū)別。

　　牛刀 原名陳乾，中國房地產(chǎn)獨立評論家，曾擔(dān)任多家傳媒機(jī)構(gòu)總經(jīng)理，現(xiàn)自創(chuàng)牛刀工作室中央政府還在堅守宏觀調(diào)控的底線。

    開發(fā)商、地方政府和一些媒體根據(jù)自身利益在對中央新政進(jìn)行嚴(yán)重誤導(dǎo)。

　　曹建海 中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任

    中央出臺的樓市新政是對房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府的妥協(xié)。它是房地產(chǎn)商成功綁架中國經(jīng)濟(jì)和政府的又一例證。

　　【 話 題 】

　　歷經(jīng)五年的本輪房地產(chǎn)上漲周期終于結(jié)束了。氣勢洶洶、一路飆升的房價，在2008年的這個冬天被凍結(jié)。國際金融風(fēng)暴的“寒流”更是令其雪上加霜。上海易居房地產(chǎn)研究院對37個城市400余家房地產(chǎn)企業(yè)展開了四季度市場預(yù)測調(diào)研，從成交量、價格、土地等多個角度摸底對樓市的預(yù)期。接受調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中43.8%認(rèn)為四季度房地產(chǎn)市場成交量將進(jìn)一步萎縮；51.4%認(rèn)為四季度房價將會下調(diào)；60.6%認(rèn)為土地招投標(biāo)市場

　　將更為低迷。華東、華南、華北、華中、華西幾大區(qū)域的全國和地方性龍頭房地產(chǎn)企業(yè)都是跌聲一片。

　　然而，就在房價即將跌入“深寒”的前夜，“豬堅強(qiáng)”們苦苦等待的“解放軍”終于來了。人們驚訝地發(fā)現(xiàn)樓市居然開始“供暖”，先是地方政府開始出手“救市”，后是財政部、國家稅務(wù)總局和人民銀行聯(lián)手出臺政策刺激樓市。

　　中央和地方政府頻頻吹出的“政策暖風(fēng)”能否溫暖深度寒冷的樓市？樓市“采暖費”將由誰支付？普通購房者將何去何從？一時間成為了大眾議題。《中國財富》特別采訪了四位業(yè)內(nèi)人士，從不同視角就此展開討論。

　　樓市真的“入冬”了嗎

　　《中國財富》：開始討論之前，我們需要各位專家和業(yè)內(nèi)人士先為讀者做一個事實判斷——中國目前的房價是否真的已經(jīng)開始大幅下跌？并且進(jìn)入了一個下跌通道呢？如果不是，那么，真實的情況是什么？

　　曹建海：房價已經(jīng)進(jìn)入了一個下跌通道，就連北京也已經(jīng)開始下降了。這并不是什么說法的問題，而是真實的打折下降。

　　萬科、金橄欖等都大幅降價，開發(fā)商所謂的尾盤掃貨、市場調(diào)整的說法已經(jīng)不攻自破了。中國的房價，尤其是一線大中城市的房價，三年內(nèi)要下跌一半，中行預(yù)期兩年內(nèi)下降20%只是保守的估計。

　　陳國強(qiáng)：深圳、廣州等一線城市跌幅較大，一些二線城市的房價卻還在上漲，所以，不能籠統(tǒng)地說是漲還是降。目前，北京、上海不同房地產(chǎn)企業(yè)、不同的房地產(chǎn)項目采取的策略都不一樣。有些項目在價格上比較靈活，也比較務(wù)實，價格開始下降。一般這些樓盤都會比較熱銷。但是，有些開發(fā)商還在觀望，扛著沒有降價，房子銷售不出去。這是各個開發(fā)商的經(jīng)營策略不同。

　　牛 刀：目前一線城市的房價已經(jīng)進(jìn)入了下跌通道，二三線城市也有30多個進(jìn)入了下跌通道。國家發(fā)改委統(tǒng)計的70個大中城市有41個進(jìn)入了下跌通道。只有像烏魯木齊、銀川這樣的城市沒有出現(xiàn)下跌。

　　《中國財富》：作為房地產(chǎn)開發(fā)商，姜煒經(jīng)理是怎么看待目前的樓市走勢的呢？

　　姜 煒：房價是在跌，但是，我更愿意說這是有些企業(yè)在進(jìn)行價格調(diào)整。目前，房價下跌是多方面原因促成的，其中有購買力不足的問題，有房價長得過快的問題，也有經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的問題。如果今后宏觀經(jīng)濟(jì)真的走上了衰退的道路，實體經(jīng)濟(jì)沒有被有效刺激而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長率下滑的情況，房價也會隨著經(jīng)濟(jì)往下走，并

　　且會很明顯的出現(xiàn)下跌。如果現(xiàn)在的政策不變、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和規(guī)律不變，那么，房地產(chǎn)價格只能是震蕩調(diào)整。

　　樓市“入冬” 政府為何“供暖”

　　《中國財富》：自從房價開始下跌以來，救市言論就不絕于耳。救樓市就是救經(jīng)濟(jì)、救人民的說法甚囂塵上。然而，與此同時，救樓市就是救開發(fā)商的民間說法亦不脛而走。到底政府為何救市，中國經(jīng)濟(jì)是否需要用振興樓市的方法來挽救呢？

　　曹建海：地方政府和房地產(chǎn)商是緊緊地聯(lián)系在一起的。他們早就形成了一個產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系。某些地方政府其實也是房地產(chǎn)商。一些地方政府說救市不是在救樓價，而是救人民、救經(jīng)濟(jì)，這只是個托詞。打著救人民的幌子來維持房地產(chǎn)泡沫，維持高企的房價，還不許房地產(chǎn)商退還差價款，就是讓房地產(chǎn)來掠奪人民，讓擁有房產(chǎn)的人掠奪沒有房產(chǎn)的人，房產(chǎn)多的人掠奪房產(chǎn)少的人，讓城市掠奪農(nóng)村。

　　陳國強(qiáng)：地方政府財政嚴(yán)重依賴土地出讓收益，是一個很嚴(yán)重、很根本的問題。今年隨著樓市的低迷，導(dǎo)致地方政府土地出讓收益下降，同比去年全國地方財政土地收益平均萎縮50%以上，有些地方甚至下滑超過80%。如此一來，樓市低迷、房價下跌，就嚴(yán)重打擊、動搖了地方財政基礎(chǔ)。

　　但是，我們也要看到事情的另一方面。房地產(chǎn)關(guān)系到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的整體狀況，樓市低迷減緩了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。今年前三季度，比如說上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就低于全國平均增速，其中就有上海樓市低迷的因素。北京今年前三季度GDP增速也低于全國平均增速。北京市統(tǒng)計局就直截了當(dāng)?shù)爻姓J(rèn)，北京經(jīng)濟(jì)增速減緩就是因為北京樓市低迷造成的。

　　姜 煒：國際金融海嘯對中國實體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響。雖然目前中國爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性不大。但是，如果政府控制不好，中國有可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。政府要擺脫經(jīng)濟(jì)衰退只有拉動內(nèi)需，也就是拉動國內(nèi)的消費和投資。拉動消費型內(nèi)需，對于政府來說，除了減稅，逐步增加人民收入外，沒別的辦法。消費不可能在短期內(nèi)提高，去彌補(bǔ)目前的經(jīng)濟(jì)衰退。短期內(nèi)，政府只有依靠投資型內(nèi)需拉動才能保持經(jīng)濟(jì)增長。

　　《中國財富》：是不是可以這樣說，房價下跌會直接影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使中國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退呢？或者說房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì)？

　　陳國強(qiáng)：中央政府對于樓市政策的轉(zhuǎn)變，是跟宏觀經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)變有關(guān)的。樓市對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很明顯�，F(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)是保增長，如果目前政府不出手救市，整個房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)大幅下跌。房價下跌會直接影響中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使中國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退。

　　牛 刀：中國經(jīng)濟(jì)并沒有衰退，只是在對原先過熱的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，也不會有經(jīng)濟(jì)危機(jī)，更不會出現(xiàn)房地產(chǎn)崩盤。中國房價下跌不會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不會出現(xiàn)信貸危機(jī)，房地產(chǎn)從來沒有綁架中國經(jīng)濟(jì)，中國樓市不需要挽救。

　　就拿房價下跌比較嚴(yán)重的深圳來說，其房地產(chǎn)信貸余額約有2291億元，其中只有16.35億元的壞賬，其中15億元的壞賬是由于房地產(chǎn)炒家造成的，只有一點幾個億是個人斷供。這樣的房價下跌怎么會影響宏觀經(jīng)濟(jì)呢？

　　房地產(chǎn)沒有綁架中國經(jīng)濟(jì)，而是綁架了地方政府。目前房地產(chǎn)行業(yè)只占中國GDP的5.6%，它怎么能綁架中國經(jīng)濟(jì)呢？房地產(chǎn)是綁架了部分地方財政，收買大量地方官員。許多貪污案件不都與房地產(chǎn)有關(guān)嗎？

　　中央新政是對地方政府和地產(chǎn)商的妥協(xié)嗎

　　《中國財富》：地方政府紛紛出臺救市政策后，中央政府也出臺了樓市新政。難道說，中央政府也向地方政府和房地產(chǎn)商妥協(xié)了嗎？還是目前存在對于中央新政的某種誤讀？

　　曹建海：中央出臺的樓市新政是一種傳統(tǒng)的唯GDP論的產(chǎn)物。這是一個對房地產(chǎn)開發(fā)商和地方政府妥協(xié)的產(chǎn)物，不存在誤讀。它是房地產(chǎn)商成功綁架中國經(jīng)濟(jì)和政府的一個很好驗證。

　　中央根據(jù)世界各國的步調(diào)統(tǒng)一降息，而降息是可以的。但是對于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)出臺別的相應(yīng)政策，特別不應(yīng)該出臺優(yōu)惠和降低貸款首付的政策。

　　所以說，這次中央出臺樓市新政是一種其真實意愿的表達(dá)，中央依舊認(rèn)為只有就房地產(chǎn)才能把中國經(jīng)濟(jì)拉起來，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大動力。

　　陳國強(qiáng)：中央樓市新政不是對地方政府和開發(fā)商的妥協(xié)。中央政府主要要刺激內(nèi)需，提高住房消費。中央的政策和地方政府的政策在救市的方向、目標(biāo)、重點上都是十分不一樣的，存在明顯區(qū)別。中央主要針對首次購房、改善性住房降低了貸款門檻，要解決中低收入人群的住房困難，改善住房條件。地方政府則傾向保房價、保財政。

　　牛 刀：中央政府的做法是合適的。中央政府還是在堅守宏觀調(diào)控的底線，目前“90~70”的政策、“9•27”信貸新政都沒有變。二套房貸款的限制也不會取消。其實，我認(rèn)為這次新政是近幾年來宏觀調(diào)控的延續(xù)。

　　中央三部委出臺樓市新政并不是對地方政府的妥協(xié)，是給地方政府一個“救市”的原則和政策底線，讓地方政府及時向中央政策“看齊”。

　　目前，開發(fā)商、地方政府和一些媒體根據(jù)自身利益在對中央新政進(jìn)行誤讀，甚至嚴(yán)重誤導(dǎo)，無限放大地方救市政策，從而忽視中央的根本調(diào)控措施。

　　《中國財富》：中央政府的樓市新政能夠有效控制地方政府的積極“救市”嗎？如果失控，中國樓市將會怎樣？中國經(jīng)濟(jì)會不會受到嚴(yán)重影響？

　　牛 刀：中央雖然也給了地方政府一些寬松的政策，那是為了平衡各方面的利益關(guān)系。中央并不希望擊垮房地產(chǎn)行業(yè)，而是希望房地產(chǎn)商積極配合緩步降低房價、逐漸放大交易量。

　　然而，對于某些拒不改正，依舊堅持實施違規(guī)、違法的“救市”措施的地方政府，中央政府今后肯定會對其進(jìn)行嚴(yán)厲的糾正與制裁。在今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，我想中央政府就會對房地產(chǎn)業(yè)和地方政府的行為進(jìn)行更加嚴(yán)厲的規(guī)范。中央絕不會允許地方政府自行其是，嚴(yán)重擾亂中央宏觀調(diào)控的行為。

　　曹建海：我沒有牛刀那么樂觀。我認(rèn)為中央樓市新政策采取之后只能加大銀行壞賬，把銀行徹底與房地產(chǎn)綁在一起。目前，雖然單純的房地產(chǎn)開發(fā)貸款并不大，但是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種房屋抵押貸款、土地抵押貸款，各個相關(guān)行業(yè)的貸款已經(jīng)占到了銀行貸款的一半。這些貸款在房價下降后，大多都將成為不良貸款，變成爛賬。

　　我一點也不避諱地說，中國應(yīng)盡快擺脫房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，斷絕依靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的模式。如果房地產(chǎn)還死扛不降價，中國經(jīng)濟(jì)必死無疑。中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在是癌癥晚期，將伴隨房價崩盤而崩盤、破產(chǎn)。如果房價大幅下降，中國經(jīng)濟(jì)還會有一線生機(jī)，盤活各種資產(chǎn)，拉動內(nèi)需，發(fā)展非房地產(chǎn)行業(yè)，那時工農(nóng)商業(yè)才會有一線生機(jī)。

　　姜 煒：目前，中國實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的衰退。如果政府控制不好，中國有可能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。中央政府也是沒有辦法。兩害相衡取其輕吧。

　　這就如同一個人只有先活著，然后才能再考慮以后活得更好�，F(xiàn)在是活都活不了的時候，還要考慮今后的健康嗎？所以為什么人餓的時候要吃樹皮、吃草根。樹皮吃下去，人們都知道是對身體不好的，但是要先活著。

　　我從來不認(rèn)為中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是合理的，即使是房地產(chǎn)發(fā)展最好的時候。對某個企業(yè)來說、對房價來說也許是有利的，但是對整個市場、整個行業(yè)來說卻是不健康的。中國房地產(chǎn)一直就是一個亞健康狀態(tài)。實際上，我們一直就沒有找到一個好的、健康的模式。

　　但是，目前的情況是，我們必須先活著。

　　陳國強(qiáng)：政策只是一個因素，還有經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素和房地產(chǎn)商的營銷策略。如果地方政府、房地產(chǎn)商不配合中央政府的政策進(jìn)行房價的調(diào)整，不降價，中央政策就會被大打折扣，起不到調(diào)整經(jīng)濟(jì)的作用。那時，房價將不可能緩和下降，消費者信心將難以恢復(fù)，在局部地區(qū)會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。房價暴跌將威脅到中國經(jīng)濟(jì)，給中國經(jīng)濟(jì)帶來衰退。房價“硬著陸”將對全社會產(chǎn)生震蕩，是財富的一種蒸發(fā)。

　　如果開發(fā)商讓出一部分利潤給消費者，就能帶動成交量恢復(fù)到一定水平，從而恢復(fù)消費者信心。這將有利于中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，不會衰退。

　　我認(rèn)為房價會通過中央政府的調(diào)控和地方政府、開發(fā)商、消費者三方的努力，實現(xiàn)“軟著陸”，未來會有一個比較好的結(jié)果。

　　政府救市，房價會止跌嗎

　　《中國財富》：政府出手“救市”，為房地產(chǎn)提前“供暖”，是否能使它熬過這個冬天呢？房價會就此止跌嗎？普通購房者應(yīng)如何應(yīng)對新的樓市變化？

　　姜 煒：商品房房價對經(jīng)濟(jì)具有先導(dǎo)性作用，房子不是一個像糧食一樣的生活必需品，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一點波動的時候，房子的成交量會明顯的下降。如果經(jīng)濟(jì)能穩(wěn)定下來，房地產(chǎn)市場只是一個調(diào)整。如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，房地產(chǎn)將是一個下跌的過程。我覺得相關(guān)度會很大。

　　陳國強(qiáng)：現(xiàn)在政策已經(jīng)見底了，但是市場還沒有見底。現(xiàn)在樓市呈現(xiàn)出買方市場的格局。消費者應(yīng)多看、多了解，少操作。

　　在其他因素都不變的情況下，有可能今年底明年初開發(fā)商的資金都會比較緊張，他們會加大降價幅度，實現(xiàn)明年年降價、明年年中降到底的預(yù)期。

　　但是，如果政策變化或開發(fā)商資金得到有效緩解，房價就不會產(chǎn)生預(yù)期的下降�，F(xiàn)在是消費者可以買房的有利時機(jī)。但也可以再繼續(xù)觀望一段時間。

　　曹建海：我對中央政府救市不抱任何信心，他們不可能達(dá)到目的。任何人也不能扭轉(zhuǎn)房價大幅度下降的趨勢，不能扭轉(zhuǎn)這種經(jīng)濟(jì)模式的破產(chǎn)。這種模式將受到嚴(yán)厲的懲罰。

　　我認(rèn)為，普通購房者三年內(nèi)不要買商品房，那將是非理性消費，現(xiàn)在最好是租房子住。如果你更重視其他非經(jīng)濟(jì)損失，比如說沒房導(dǎo)致婚姻破裂、不能要孩子，等等；那你就買吧。

　　牛 刀：北京的房價今年年底不會見底，見底早著呢。政府只要不放松二手房貸、盯住開發(fā)商的土地兩年不抵押，不展期，那么，房價兩三年內(nèi)會有一個較大幅度的下跌，那時才會見底。

　　《中國財富》：看來會不會止跌仍然是一個問題。

　　姜 煒：大家都預(yù)期房價要跌。對開發(fā)商來說，房價跌多少才合適呢？多高的房價才是市場能夠接受的底線呢？其實，這個底線是沒有的。漲是有頂?shù)模�而跌是沒底的。所以，目前的房價不是開發(fā)商人為在“扛”的問題�！暗住笔琴u出來的。在有些產(chǎn)品可替代性差的區(qū)位，我認(rèn)為消費者不應(yīng)再錯過機(jī)會，應(yīng)該及時出手了。在供應(yīng)量比較大的地區(qū)，房價還會下跌。

　　牛 刀：但是，目前的問題是老百姓已經(jīng)覺悟了。

　　老百姓已經(jīng)不認(rèn)可高高在上的房價了，開發(fā)商和地方政府再騙老百姓已經(jīng)騙不住了。大家都已經(jīng)明白了房價不是要上漲的、房子是沒有投資價值的。老百姓也已經(jīng)看清楚了開發(fā)商和地方政府合伙把地價、房價炒高的把戲。房價不下跌到一個合理水平，老百姓是不會繼續(xù)被欺騙的了。（主持人  于小龍）