“4萬(wàn)億刺激方案下的樓市‘驚蟄論’”論壇形成輿論共識(shí)

　　在11月26日舉行“4萬(wàn)億刺激方案下的樓市‘驚蟄論’”論壇上， 中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容教授和香港工商管理博士暨澳達(dá)實(shí)業(yè)羅振坤行政總裁分別做主題演講，兩位嘉賓從宏觀、中觀、微觀等角度對(duì)當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)及中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)和深圳地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展做了深度的個(gè)性化剖析并與來(lái)賓親切互動(dòng)。熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氣氛下形成輿論共識(shí)：深圳樓市率先全國(guó)提前調(diào)整，正在“驚蟄”式復(fù)蘇。

　　樓市回暖或深圳先行

　　作為這一輪全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的“領(lǐng)跌者”，深圳樓市近來(lái)呈現(xiàn)出回暖行情，成交明顯放大，頹勢(shì)有所減弱。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月前半個(gè)月，深圳市一手房共成交2977套，與10月份全月的成交總量相當(dāng)；日均成交量198套，創(chuàng)今年以來(lái)新高。而11月17日到23日一周內(nèi)，深圳一手房市場(chǎng)共成交1650套，較前周環(huán)比上升22.6%，二手房市場(chǎng)成交量也環(huán)比上升17.1%。

　　易憲容教授認(rèn)為，深圳樓市是市場(chǎng)化程度最高的城市，在這次宏觀調(diào)控里一直走在前面。而這先人一步也是我們深圳一個(gè)最好、最大的機(jī)會(huì)。

　　易憲容分析說(shuō)，在這輪周期性調(diào)整中，深圳比任何城市都來(lái)得早而快，如去年下調(diào)的時(shí)間比其他城市早了2個(gè)月到1年，正如北京最近才出現(xiàn)下調(diào)，而深圳已經(jīng)下調(diào)1年。調(diào)整得早，自然反應(yīng)得快，回調(diào)得快。深圳經(jīng)過(guò)僅1年半的調(diào)整，房?jī)r(jià)跌幅甚至達(dá)四成，本身底線(xiàn)價(jià)值開(kāi)始表現(xiàn)出來(lái)，周期性調(diào)整必將提前結(jié)束。先知先覺(jué)者敏銳把握市場(chǎng)動(dòng)向紛紛入市，才會(huì)導(dǎo)致近期成交量的明顯上升。

　　　樓市繁榮是中國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力

　　易憲容指出，4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)方案中對(duì)房地產(chǎn)所占的比重，或者是不會(huì)如大家希望的那么高，但是其中幾個(gè)重大的問(wèn)題政府是比較明確�！暗谝�，房地產(chǎn)仍然把它界定為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)內(nèi)需的基本層面。第二，近一段時(shí)間來(lái)政府采取了一系列讓房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的政策，比如說(shuō)住房稅收優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠等等。第三，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)明確的界定，也就是把房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展由早段時(shí)間以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，改變?yōu)橄�費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)�！�

　　因此，易憲容認(rèn)為，在這種前提下，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是一點(diǎn)都不可懷疑的，它是我們未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

　　2009年三季度豪宅將掀高潮

　　短短兩個(gè)多月之內(nèi)，央行連續(xù)第四次降息，且幅度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。羅振坤博士認(rèn)為，這一著眼于刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策，也將對(duì)樓市產(chǎn)生重大提振作用。樓市將慢慢回歸理性，趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)回暖也有望提前出現(xiàn)。

　　后“驚蟄”時(shí)節(jié)，深圳樓市會(huì)呈現(xiàn)何種走向？羅振坤博士表示，在調(diào)整之下，有部分樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格超跌，將剛性需求扭曲了，而現(xiàn)在宏觀調(diào)控放松，信心有了保證，相信接下來(lái)深圳住房成交會(huì)持續(xù)放大。可以預(yù)見(jiàn)，目前深圳樓市剛剛進(jìn)入“驚蟄”，所以不同發(fā)展商會(huì)有不同的價(jià)格取向，短期來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)房?jī)r(jià)反復(fù)的局面，但價(jià)格終會(huì)企穩(wěn)。長(zhǎng)期來(lái)看，樓市將重回上升軌道。

　　羅振坤博士預(yù)測(cè)，深圳豪宅市場(chǎng)在2009年第三季度會(huì)引領(lǐng)下一個(gè)升浪。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較分散，在這次調(diào)整中，如果這次深圳或者全國(guó)一些豪宅在調(diào)整中有足夠深度的調(diào)整，2009年第三季度毫宅價(jià)格肯定有超過(guò)兩成的升幅。

　　精彩言論

　　　　住房銷(xiāo)售的下降最核心的概念是2008年個(gè)人住房按揭貸款迅速下降，2007年個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到8699億，2008年1-9月份，個(gè)人住房貸款只有2432億，同比下降了3119億。根據(jù)我的分析，2008年個(gè)人住房貸款如果能夠達(dá)到3500億已經(jīng)是很好了，也就是說(shuō)2008年個(gè)人住房按揭貸款要減少5000億，因此樓市銷(xiāo)售迅速下降。

　　　　——易憲容認(rèn)為，個(gè)人按揭貸款下降是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨的最大問(wèn)題。

　　　　4萬(wàn)億刺激內(nèi)需政策沒(méi)有一條是投到商品房，4萬(wàn)億刺激內(nèi)需政策根本就沒(méi)有一個(gè)對(duì)商品房救市作用。4萬(wàn)億增加了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)這不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有直接效用，而是對(duì)相關(guān)行業(yè)有直接作用，比如鋼鐵、水泥方面有積極作用。

　　　　——業(yè)內(nèi)都說(shuō)4萬(wàn)億刺激計(jì)劃等于救樓市，對(duì)這點(diǎn)羅振坤博士有保留。但他同時(shí)認(rèn)為，4萬(wàn)億會(huì)帶來(lái)購(gòu)房者信心，從而刺激樓市回暖。

　　　　外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，2012年后會(huì)看好的……國(guó)際的金融重心接著會(huì)遷移到中國(guó)，金融權(quán)力也會(huì)重新分配，中國(guó)在國(guó)際金融上話(huà)事權(quán)會(huì)越來(lái)越大。這次看到美國(guó)、歐洲次貸危機(jī)導(dǎo)致金融信心破產(chǎn)，對(duì)沖基金也好，能夠生存下來(lái)，他們一定要投資。

　　　　——關(guān)于外資進(jìn)入中國(guó)樓市的現(xiàn)象，羅振坤博士認(rèn)為，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)不是那么瘋狂、已經(jīng)調(diào)整下來(lái)，他相信兩三年后大量國(guó)外資金會(huì)投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。