央行此次降息108個(gè)基點(diǎn)，利率調(diào)整幅度超過預(yù)期，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各降1.08個(gè)百分點(diǎn)，此外，5年以上中長期存貸款利率實(shí)行不對稱降息，分別減少1.26%、1.08%，5年以上公積金貸款利率減少0.54%。

　　減少實(shí)際房價(jià)，有利需求回升，并有利首套房貸優(yōu)惠利率的執(zhí)行。

　　以100平米、總價(jià)100萬元房子，購房者貸款80萬元、15年償還為例：如果比較2008年10月30日利率水平，此次利率調(diào)整減少每月按揭478元(由7280元下降到6802元)，減小幅度為6.6%，相當(dāng)于實(shí)際房價(jià)下降6.6%；如果比較2007年12月21日5年期以上利率7.83%，則每月按揭減少765元(從7567元下降到6802元)，減少幅度為10.1%，相當(dāng)于實(shí)際房價(jià)下降10.1%。因此，本次降息影響購房需求的效果比較明顯(如果按首套住房優(yōu)惠后70%利率計(jì)算，則實(shí)際房價(jià)比此次降息前減少11.3%，比2007年減少20.3%)。

　　此外，由于5年期存款利率下降幅度較大，5年期貸款利率在優(yōu)惠70%以后仍超過相應(yīng)存款利率(70%優(yōu)惠后貸款利率4.284%，同期存款利率3.87%)，解決了“首套房貸利率優(yōu)惠70%”存貸款利率倒掛的現(xiàn)象，有利于首次購房房貸細(xì)則的實(shí)施。

　　開發(fā)商的借款利息有很大幅度減少，但對投資、供給的直接影響有限。

　　2008年3季度末A股地產(chǎn)類上市公司有息負(fù)債為1777億元，按利率減少1.08%估算，全年減少利息費(fèi)用19億元，開發(fā)商的借款利息有很大幅度減少。2008年A股相關(guān)上市公司凈利潤如果按25%增長，為243億元，利息費(fèi)用減少的貢獻(xiàn)占比達(dá)到7.9%。

　　由于借款期限不同、體現(xiàn)業(yè)績的期間不同，我們無法準(zhǔn)確測算對具體上市公司當(dāng)年業(yè)績的影響。即便如此，我們認(rèn)為，降息不會(huì)對商品房供給、房地產(chǎn)投資等有短期的直接影響，在目前供大于求、市場信心逐步建立的過程中，盡管資產(chǎn)價(jià)格漲跌的關(guān)鍵預(yù)期還不明確，但長期肯定會(huì)促進(jìn)資金在房地產(chǎn)行業(yè)的投資。

　　維持行業(yè)“謹(jǐn)慎推薦”評級。

　　此次降息措施使得實(shí)際房價(jià)的降低幅度較大，對房地產(chǎn)成交量的回升具有十分積極的作用。不過，考慮到實(shí)際收入下降、改善性需求尚未恢復(fù)以及加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對房價(jià)可能造成的影響等多重因素的共同作用，我們維持行業(yè)“謹(jǐn)慎推薦”評級，未來成交量和成交價(jià)是否穩(wěn)定，仍然是需要關(guān)注的重點(diǎn)。(平安證券 劉細(xì)輝)