保障房操作模式存爭(zhēng)議

　　一位北京的業(yè)內(nèi)人士對(duì)當(dāng)前的保障房操作模式叫苦不迭。他表示，公司非常關(guān)注這次保障房建設(shè)政策，也在研究方案，但是他們更看重政府后續(xù)的具體政策。他所在的公司目前是北京承建廉租房和經(jīng)適房最多的公司之一。

　　據(jù)了解，在北京，開(kāi)發(fā)商要通過(guò)招拍掛的方式進(jìn)入保障房市場(chǎng)。為了得到訂單，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拼命壓價(jià)，建筑質(zhì)量自然得不到保證。還有的企業(yè)通過(guò)修改規(guī)劃，修改土地用途，從配套的商業(yè)性住房上實(shí)現(xiàn)盈利。

　　此外，保障房的銷售也經(jīng)常受到行政干預(yù)。“政府通常劃分成很多區(qū)域，某個(gè)區(qū)域的人只能買某地的經(jīng)適房，其他符合購(gòu)買條件的人，政府不讓賣給他們。導(dǎo)致我們承建的經(jīng)適房，很多有資格買的人買不到，致使有一段時(shí)間企業(yè)的現(xiàn)金回流幾乎為零�！�

　　他表示，這對(duì)承建經(jīng)適房的企業(yè)來(lái)說(shuō)是一件很危險(xiǎn)的事情，因?yàn)槔麧?rùn)率被政府劃定為3%，如果資金不能快速回流，光財(cái)務(wù)成本企業(yè)就不能承受(招標(biāo)時(shí)財(cái)務(wù)成本不在成本中反映)。

　　“政府只是用政策吸引投資，免了一些稅費(fèi)，所有的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都是由企業(yè)來(lái)承擔(dān)，最近房產(chǎn)價(jià)格下降，如果經(jīng)適房只比周圍房?jī)r(jià)少一點(diǎn)，一些客戶可能覺(jué)得性價(jià)比不高就不買了，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大�！睋�(jù)悉，他們公司早期保障性住房占業(yè)務(wù)比重較大，但最近兩年只占到20%。

　　該人士認(rèn)為，政府需要重新考慮保障房的操作模式。他建議，政府可以征用土地，由中間機(jī)構(gòu)核定成本，開(kāi)發(fā)商作為總承包商組織施工，不承擔(dān)銷售風(fēng)險(xiǎn)，賺取勞務(wù)費(fèi)，這樣公司還是愿意做的。“施工質(zhì)量和成本管理可以由政府部門監(jiān)督�！�

　　最近上海市和鄭州市政府通過(guò)采購(gòu)存量房的方式增加保障房供應(yīng)，但有分析人士認(rèn)為，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)周期要三年，向市場(chǎng)采購(gòu)只是救急之策，因?yàn)槭袌?chǎng)上存量房眾多，如何選擇將會(huì)引起公平與否的爭(zhēng)議，這種模式不會(huì)大規(guī)模推廣。

　　據(jù)悉，廈門、深圳等地采取了政府設(shè)立房產(chǎn)公司直接投資建設(shè)保障性住房的方式，但是分析人士認(rèn)為國(guó)資公司的成本控制不強(qiáng)，效率不高。

　　也有學(xué)者希望政府借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，由政府設(shè)立管理機(jī)構(gòu)，直接將工程承包給建筑商，以節(jié)省費(fèi)用。分析人士估計(jì)，有國(guó)資背景、大型樓盤操作經(jīng)驗(yàn)的公司介入保障房市場(chǎng)比較有優(yōu)勢(shì)。

　　在最近國(guó)家出臺(tái)的系列刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方案中，9000億元保障房建設(shè)尤為引人關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥11月12日表示，今后三年內(nèi)要新增200萬(wàn)套廉租房、400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。

　　針對(duì)該政策，各方給予積極評(píng)價(jià)。中國(guó)社科院金融研究所尹中立認(rèn)為，房產(chǎn)商資金回籠困難，明年的投入注定減少，在這種背景下，國(guó)家以財(cái)政投入來(lái)填補(bǔ)開(kāi)發(fā)商投資減少帶來(lái)的缺口，可以維護(hù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；另一方面，自從1998年住房改革之后，中國(guó)低收入階層的住房供應(yīng)非常緊張，經(jīng)濟(jì)適用房廉租房建設(shè)一直是杯水車薪。解決低收入階層的住房困難，這個(gè)時(shí)候出手非常合適。

　　3%收益讓房產(chǎn)商望而卻步

　　政府9000億投資保障性住房的決策出臺(tái)后，本報(bào)記者采訪了多家地產(chǎn)公司，多數(shù)公司表示短期內(nèi)不準(zhǔn)備進(jìn)入保障房市場(chǎng)。房產(chǎn)商正陷入兩難境地：商品房短期內(nèi)回暖尚早，保障房的大量推出將分流商品房的蛋糕；介入9000億計(jì)劃又利潤(rùn)微薄，3%的利潤(rùn)率如同雞肋，食之無(wú)味棄之可惜。

　　針對(duì)9000億保障性住房投資，萬(wàn)科表示，公司還沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行系統(tǒng)的研究，短期內(nèi)沒(méi)有進(jìn)入該市場(chǎng)的打算；萬(wàn)通地產(chǎn)也表示，公司目前開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)不涉及保障性住房，短期內(nèi)也不會(huì)開(kāi)發(fā)保障性住房；深圳綠景地產(chǎn)也表示“尚在研究”。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)人員介紹，公司已經(jīng)召開(kāi)專門會(huì)議研究國(guó)家9000億保障房建設(shè)計(jì)劃，如果有好的項(xiàng)目公司會(huì)投標(biāo)，但是要求凈利潤(rùn)率在15%以上，“3%肯定不能做，我們發(fā)行債券的年利率還是7%，這樣的利潤(rùn)股東也不答應(yīng)�！�

　　根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委等七部門2007年11月30日聯(lián)合印發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，項(xiàng)目利潤(rùn)率應(yīng)不高于3%。

　　樓市冷清地產(chǎn)商興味索然

　　為何面對(duì)9000億元的巨額投資，房地產(chǎn)商并不踴躍？

　　中投證券分析師李少明分析：“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是政府出地，企業(yè)只負(fù)責(zé)建房子，以基本上不賺錢的價(jià)格賣給政府，企業(yè)還要付人力成本等各種費(fèi)用，不賺錢的事情不會(huì)去做�！�

　　去年，北京和廣州有很多企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)，積極投入經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房建設(shè)。國(guó)信證券分析師方焱表示，這是因?yàn)槿ツ�、前年的房地產(chǎn)市場(chǎng)太火爆，大家都預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域能通過(guò)快速銷售賺到錢，但是今年很多地都拍不出去，企業(yè)根本就不愿意參與。

　　李少明認(rèn)為，去年房地產(chǎn)企業(yè)投身保障性住房，一方面認(rèn)為未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格還會(huì)上升，另一方面政府在政策上有一些搭配，可以通過(guò)商品房獲得盈利，但是現(xiàn)在商品房銷售不佳，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　今年2月16日，廣州保利西子灣兩限房公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天，出售的843套住房中，有百余套遭到中簽者棄購(gòu)。從去年下半年房貸新政實(shí)施以來(lái)，廣州房?jī)r(jià)就不斷下降。購(gòu)房者認(rèn)為，其每平方米6500元的房?jī)r(jià)與周邊普通商品房相比沒(méi)有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　最近，廣州市國(guó)土局表示新推出土地中已沒(méi)有兩限房。北京最近推出的兩塊兩限房地塊，在增加了商業(yè)房部分后才得以以底價(jià)成交。

　　住宅市場(chǎng)大格局正在改寫(xiě)

　　易憲容認(rèn)為，最近國(guó)家出臺(tái)的9000億住房保障投資計(jì)劃將拉低房?jī)r(jià)。 “保障房越多，安居工程規(guī)模越大，對(duì)現(xiàn)有商品房的沖擊越大。”

　　尹中立也表示，各種保障房加起來(lái)700萬(wàn)套，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)形成沖擊，本來(lái)現(xiàn)在市場(chǎng)就是供過(guò)于求，在建的商品房有20億平方米，按照今年的銷售速度，要賣5年才能消化完，增加700萬(wàn)套將使供求關(guān)系更加緊張。

　　北京一位業(yè)內(nèi)人士表示，大量經(jīng)濟(jì)適用房的推出將對(duì)現(xiàn)有購(gòu)房群體分流。他分析，目前經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊張，一部分符合條件而買不到經(jīng)適房的就選擇買商品房，經(jīng)適房一旦增多，這部分人就不會(huì)掏高價(jià)買商品房；根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，部分購(gòu)買經(jīng)適房的并沒(méi)有購(gòu)買資格，伴隨著經(jīng)適房的增多，通過(guò)各種關(guān)系購(gòu)買經(jīng)適房的群體也將增加；另外，巨額投資可能使首次購(gòu)房的居民產(chǎn)生觀望情緒，進(jìn)而影響商品房成交量。

　　在北京，保障房大量上市，已經(jīng)超過(guò)了商品房的銷量，10月份共成交8267套房，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房為主的保障性住房簽約總量為4805套，比商品房簽約量多出1363套。著名地產(chǎn)商潘石屹接受媒體采訪時(shí)表示：“保障房相當(dāng)于以每年十萬(wàn)套的速度面向市場(chǎng)推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9萬(wàn)套。住宅市場(chǎng)的大格局正在改寫(xiě)�！�

　　尹中立認(rèn)為，一些學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士說(shuō)要把經(jīng)濟(jì)適用房和保障房停掉，是只看到問(wèn)題的一個(gè)方面，站在開(kāi)發(fā)商的角度看，市場(chǎng)供給越少越好，但是站在老百姓和宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，結(jié)論就不一樣了�！靶袠I(yè)自身的都是小利益，對(duì)整個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，加大保障房建設(shè)非常必要”。

　　對(duì)商品房市場(chǎng)影響有多大？

　　有分析人士認(rèn)為，本次國(guó)家保障房推出總量有限，產(chǎn)品定位不同，對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)格局沖擊不大。

　　中投證券分析師李少明表示，國(guó)家對(duì)享受保障房標(biāo)準(zhǔn)的人群有嚴(yán)格的規(guī)定，比如享受購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，北京三口之家年收入不能超過(guò)4.5萬(wàn)，人均住房面積不超過(guò)10平方米，總資產(chǎn)不能超過(guò)36萬(wàn)元；廣州三口之家年收入不能超過(guò)5.5萬(wàn)，人均住房面積不超過(guò)10平方米�！斑@是非常低的一個(gè)水準(zhǔn)，很多居民都超過(guò)了這條線，這部分人只能去購(gòu)買商品房，這次保障房投資并沒(méi)有削減商品房的購(gòu)買群體。這次推出的保障房計(jì)劃僅僅滿足了我國(guó)3%人口的住房需求。”

　　日信證券龐劍鋒認(rèn)為，保障性住房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，雖然9000億元聽(tīng)起來(lái)比較多，但是廉租房只用來(lái)出租，不是銷售，棚戶區(qū)對(duì)城市房?jī)r(jià)都沒(méi)有影響，只有400多萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房?jī)r(jià)能產(chǎn)生一些影響。

　　他認(rèn)為，即使在經(jīng)濟(jì)適用房中，也有一部分不會(huì)影響房?jī)r(jià)。目前經(jīng)濟(jì)適用房的政策落實(shí)通常采用補(bǔ)貼和直接建設(shè)的方式，采用補(bǔ)貼政策的時(shí)候，只是低收入居民領(lǐng)取政府的現(xiàn)金，并不直接影響房?jī)r(jià)，只有當(dāng)政府直接建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候才會(huì)影響房?jī)r(jià)。

　　據(jù)悉，地方政府通常將開(kāi)發(fā)任務(wù)通過(guò)招投標(biāo)的方式轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)，價(jià)低者得；地方政府也可能成立領(lǐng)導(dǎo)小組，自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，這種情況在開(kāi)發(fā)商不感興趣的時(shí)候必然會(huì)出現(xiàn)。

　　“如果是由開(kāi)發(fā)商建保障性住房，由于利潤(rùn)和房?jī)r(jià)都很低，只能將成本盡量做低，從而影響房屋的質(zhì)量和檔次。如果地方政府自己建，其成本控制力度通常不會(huì)比開(kāi)發(fā)商強(qiáng)，戶型設(shè)計(jì)等方面都不及開(kāi)發(fā)商專業(yè)，房屋質(zhì)量和設(shè)計(jì)也不會(huì)高。這樣一來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房必然和商品房分別屬于兩個(gè)不同的市場(chǎng)，所以對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的影響不是很大�！薄�

　　巨大的進(jìn)步

　　自1998年中國(guó)啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，百姓住房難的問(wèn)題日益突出。此次政府投資9000億元建保障性住房，或許能為中國(guó)的住房格局趟開(kāi)一條新路。

　　亞洲金融危機(jī)后，房地產(chǎn)成為支撐國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，獲得高速發(fā)展，房?jī)r(jià)迅速上升，資本快速向房地產(chǎn)聚集。房?jī)r(jià)日漸上升，也讓眾多房產(chǎn)商和炒房客充滿樂(lè)觀情緒，對(duì)隱藏在城市中的購(gòu)買力深信不疑。

　　與此同時(shí)，只漲不降的房?jī)r(jià)也越來(lái)越成為新購(gòu)房者的壓力。對(duì)于無(wú)法批量生產(chǎn)、資源稀缺的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，過(guò)度的商業(yè)化讓低收入群體喪失了購(gòu)買能力。

　　人們指責(zé)房地產(chǎn)行業(yè)。但商業(yè)的游戲規(guī)則就是追逐利潤(rùn)，房產(chǎn)商不會(huì)愿意做沒(méi)有利益的事，為普通人建房子也因此成了一句空話。 從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)承受如此之大的社會(huì)壓力，似乎有點(diǎn)冤。

　　在某種意義上說(shuō)，當(dāng)前9000億元的投資只是政府在償還舊債。1998年政府啟動(dòng)住房改革之時(shí)，就有建設(shè)保障性住房的規(guī)劃，以解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難問(wèn)題，保障性住房更是被寫(xiě)進(jìn)了“十一五規(guī)劃”中，然而多年來(lái)一直沒(méi)有被真正重視起來(lái)。套用馬丁路德金的說(shuō)法，“保障性住房是一個(gè)空頭支票，現(xiàn)在是到了兌換的時(shí)候”。

　　萬(wàn)科董秘肖莉認(rèn)為，加大保障性住房建設(shè)力度，有助于高效解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，有助于給房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)良好的、理性與穩(wěn)定的長(zhǎng)期發(fā)展環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有利。

　　不論如何，這9000億保障性住房投資已經(jīng)是個(gè)巨大的進(jìn)步，有望使貧困者和富有者一樣都享有居住的權(quán)利，彌合社會(huì)裂縫。房地產(chǎn)這個(gè)改善了很多人居住條件、同時(shí)背負(fù)了很多壞名聲的行業(yè)，也有望被拯救出輿論的沼澤，有望像其他行業(yè)一樣，僅僅被作為一個(gè)行業(yè)而討論。(作者：向南)