央行近日專門召集的研究部署落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)十項(xiàng)措施的工作會(huì)議中，并未將已身處下滑階段的房地產(chǎn)行業(yè)明文列入信貸重點(diǎn)支持行業(yè)。

　　雖然這對(duì)于前期從地方到中央積極推行的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策來(lái)說(shuō)，無(wú)疑在政策支持上產(chǎn)生了一定的差異，但是前期地方政府力主推動(dòng)的房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)惠政策主要集中于商品交易方面，如減免房地產(chǎn)交易契稅、降低二手房限制交易年限、提供買房安排落戶等等，實(shí)際上主要是鼓勵(lì)合理的商品房流轉(zhuǎn)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持方面，此次央行未將其列入重點(diǎn)信貸支持名單，也只是前期縮減該行業(yè)信貸扶植政策的延續(xù)。事實(shí)上，自從2003年以后，央行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的信貸傾向已改為適度謹(jǐn)慎，其重點(diǎn)支持的對(duì)象已從開發(fā)商轉(zhuǎn)為首度購(gòu)房的消費(fèi)者。尤其是在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十條政策出臺(tái)之后，中央再度將提升內(nèi)需、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提到了一個(gè)極為重要的政策高度。

　　就解決擴(kuò)大內(nèi)需這一長(zhǎng)期困擾中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的痼疾來(lái)說(shuō)，降低居民潛在消費(fèi)壓力無(wú)疑是最為有效直接的政策安排，而影響居民潛在消費(fèi)壓力的主要因素則來(lái)自于住房、醫(yī)療與養(yǎng)老等社會(huì)保障體系的不穩(wěn)定。如果能夠大幅降低中低收入階層的社會(huì)保障后顧之憂，那么中國(guó)的內(nèi)需增長(zhǎng)就有了充足的動(dòng)力。

　　目前，高企的商品房?jī)r(jià)格無(wú)疑是制約居民潛在消費(fèi)能力的重要因素。即便是采用按揭貸款的方式購(gòu)房住房，也是以今后若干年的大筆收入支出作為代價(jià)的。此外，考慮到子女教育、養(yǎng)老醫(yī)療等未來(lái)大額支出等因素的影響，降低當(dāng)前消費(fèi)以提高未來(lái)支出的能力無(wú)疑是最為合理的選擇。而大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)無(wú)疑是解決中低收入居民住房需求的有效舉措。

　　一旦經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度在全國(guó)各地得到推廣，那么傳統(tǒng)開發(fā)商的商品房受眾無(wú)疑將大大減少。社會(huì)中高收入階層往往已經(jīng)擁有自有住房，即使是改善住房需求也不會(huì)太多。在這種情況下，即便是地方政府進(jìn)一步推行降低交易成本的房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)政策，恐怕也難以收到預(yù)期的效果。據(jù)新政發(fā)布后中國(guó)青年報(bào)社調(diào)中心通過(guò)新浪網(wǎng)新聞中心對(duì)14493名公眾的調(diào)查顯示：多數(shù)人的看法是房?jī)r(jià)在未來(lái)仍然會(huì)有不同程度的下降。

　　從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)因其本身還具備很強(qiáng)的金融屬性極易受到經(jīng)濟(jì)周期性因素的沖擊。一旦金融或者經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖成為最大的經(jīng)濟(jì)拖累之一。這一點(diǎn)從第三季度全國(guó)各省市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)可以得到清晰的反映，北京市第三季度低于全國(guó)，下行風(fēng)險(xiǎn)仍在不斷加大。究其原因，房地產(chǎn)與金融業(yè)拖累經(jīng)濟(jì)下滑近3.5%。而上海則早在今年年初經(jīng)濟(jì)的增速已低于全國(guó)平均水平。

　　這些事實(shí)表明，以往經(jīng)濟(jì)工作中將房地產(chǎn)行業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是有一定程度風(fēng)險(xiǎn)的，而目前刺激內(nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)工作重心也不應(yīng)過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。因此央行不將房地產(chǎn)行業(yè)列入到重點(diǎn)信貸支持行業(yè)也在情理之中�？紤]從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，信貸支持僅占房地產(chǎn)企業(yè)融資的1/3左右，如果不是大量縮減信貸，那么對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)影響不是非常顯著。實(shí)際上，由此產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期方面。如果央行不把大量新增信貸額度投放到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么已經(jīng)收緊的資金鏈將會(huì)逼迫開發(fā)商降低房地產(chǎn)價(jià)格。一旦這樣的預(yù)期形成，那么房地產(chǎn)行業(yè)的中期蕭條將在所難免。(作者陸志明 系復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士)