中國(guó)樓市的行情撲朔迷離。作為PE(私募股權(quán)投資基金)投資者，該如何理性地看待目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，從而捕捉房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)？

　　次級(jí)城市存在投資機(jī)會(huì)

　　通常來說，判斷房產(chǎn)泡沫有3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是“面粉賣得比面包貴”，也就是地價(jià)比房子貴；二是在同一地段，普通居民住房比寫字樓的價(jià)格貴；三是一方獨(dú)大。

　　美國(guó)萬通投資銀行執(zhí)行董事孫飛認(rèn)為，“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體沒有泡沫，只是局部市場(chǎng)有泡沫�！敝袊�(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)。一線城市如深圳、上海、廣州等局部地區(qū)泡沫較大，出現(xiàn)大幅調(diào)整，價(jià)格直線下降。而次級(jí)城市的房地產(chǎn)僅是小幅調(diào)整，孕育著大量的投資機(jī)會(huì)，區(qū)域性投資整體向好。

　　在孫飛看來，次級(jí)城市房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)較多。理由是：首先，在城鄉(xiāng)一體化過程中，房地產(chǎn)業(yè)堪當(dāng)重任。由于房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)數(shù)10種相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，有利于次級(jí)城市產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)，而房地產(chǎn)業(yè)地位將會(huì)得到進(jìn)一步提升。其次，適應(yīng)城市總體規(guī)劃優(yōu)化升級(jí)的需要，次級(jí)城市面臨著總體規(guī)劃調(diào)整和修編，其房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的發(fā)展空間。最后，隨著城市的發(fā)展，周邊縣市人口的涌入以及城市化進(jìn)程而產(chǎn)生的自住需求相對(duì)增多。同時(shí)，外地商人的投資性購(gòu)房需求不斷增加。

　　PE投資應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)管理

　　作為PE投資者，在投資過程中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)顯得格外重要。次級(jí)城市的房地產(chǎn)投資主要呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：首先要面對(duì)城市區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)。城市地位、地緣、人居環(huán)境的差異可能會(huì)導(dǎo)致截然不同的投資結(jié)果；其次是綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、硬實(shí)力、軟實(shí)力的不同同樣會(huì)影響投資效果。另外還有政府效率的競(jìng)爭(zhēng)；此外，三線城市市場(chǎng)容量小，居民消費(fèi)能力偏低，可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格瓶頸。

　　目前，次級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于自發(fā)無序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，開發(fā)商觀念落后、目光短淺、照抄照搬、乏于思考，具有很強(qiáng)的小農(nóng)意識(shí)。這就導(dǎo)致次級(jí)城市房地產(chǎn)呈粗放狀態(tài)，項(xiàng)目規(guī)模過小，其住宅造型設(shè)計(jì)還未擺脫產(chǎn)生“火柴盒”式的單調(diào)模式。次級(jí)城市不能簡(jiǎn)單復(fù)制一線城市的運(yùn)作模式，應(yīng)采取蛙跳式發(fā)展方式，尤其要在細(xì)分市場(chǎng)中找準(zhǔn)定位，形成品牌、獲得發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)亟待金融創(chuàng)新

　　目前，中國(guó)金融總資產(chǎn)62萬億元人民幣，商業(yè)銀行占了50多萬億元人民幣，形成一行獨(dú)大的局面。由于中國(guó)房地產(chǎn)金融資金主要來自于商業(yè)銀行，只有很少公司融資來自于證券、IPO上市以及PE。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)間接融資過于龐大，亟待金融創(chuàng)新。

　　據(jù)麥肯錫統(tǒng)計(jì)，我國(guó)信托業(yè)在以25%的復(fù)合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，2020年信托業(yè)將達(dá)到20萬億元人民幣，信托這種金融創(chuàng)新模式將會(huì)給地產(chǎn)融資注入新的活力。孫飛表示，以房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)為主導(dǎo)，再加上資本市場(chǎng)融資和PE投資，這將成為地產(chǎn)融資的主流組合模式。REITs代表了房地產(chǎn)金融未來發(fā)展的主流方向，它通過發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理。

　　一般來說，REITs有兩種典型的運(yùn)作方式，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流給投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。(羅晶晶）