曾經(jīng)一房難求，以至購(gòu)房者需通宵排隊(duì)的樓市繁榮和喧囂，如今早已被低迷的成交和冷清的人氣所取代。即便樓市新政實(shí)施后，樓市依然未見(jiàn)顯著回暖。

　　從繁榮到冷清，從喧嘩到沉寂，是什么讓一切轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥�快�?/p>

　　我們可以將這一切歸咎于房?jī)r(jià)泡沫破裂后，原先的購(gòu)房大軍轉(zhuǎn)入觀望；也可以將這一切歸咎于全球樓市不景氣，改變了我國(guó)購(gòu)房者的心理預(yù)期；還可以將這一切歸咎于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者相互博弈，彼此互不讓步、僵持不下……其實(shí)，我們最應(yīng)當(dāng)歸咎的是居民購(gòu)買(mǎi)力的下降速度實(shí)在太快、太猛，以至于即便富人，如今也難以在房市上一擲千金。

　　富人組成的“購(gòu)房團(tuán)”、“炒房團(tuán)”，以及一夜暴富的諸如煤老板們，曾是樓市繁榮的生力軍。他們動(dòng)輒大片樓盤(pán)通吃的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，不僅加劇了樓市的供求失衡，也快速推高著房?jī)r(jià)，以至于房?jī)r(jià)陡峭的上漲斜率更引來(lái)了居民的搶購(gòu)潮。然而，美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)改變了一切。僅僅一年不到的時(shí)間，人們發(fā)現(xiàn)，從鋼鐵、石油到煤炭，再到農(nóng)產(chǎn)品和有色金屬，我們所能想到的大宗商品價(jià)格，如今都以水銀瀉地般的速度快速跌落。煤老板們自然風(fēng)光不再，從事大宗商品生產(chǎn)或投資的其他老板們，如今錢(qián)袋也快速縮水。沒(méi)有了暴富資源的支撐，富人們不僅不再是樓市出手闊綽的強(qiáng)大需求者，反而成了大肆拋售手中樓盤(pán)的樓市供給者。

　　居民的購(gòu)買(mǎi)力又怎樣呢？始自去年10月、迄今高達(dá)72.8%的股市大跌，不僅使居民的賬面資產(chǎn)急劇縮水、財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)成竹籃打水，也擊碎了很多居民原先的購(gòu)房計(jì)劃和夢(mèng)想。而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，企業(yè)利潤(rùn)增速的不斷下滑，以及由此而來(lái)的“減薪潮”，在帶來(lái)企業(yè)員工收入減少的同時(shí)，也在悄然改變著他們的收入預(yù)期和消費(fèi)行為。居民購(gòu)買(mǎi)力的急速下降，對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)打擊最大�？梢宰糇C的是，在京城樓市整體持續(xù)低迷的市道中，普通商品住宅受影響最大，供應(yīng)量明顯下滑。

　　現(xiàn)在，一邊是依然高聳的房?jī)r(jià)，一邊是快速下降的居民購(gòu)買(mǎi)力；一邊是依然懷念以往多高的房?jī)r(jià)都有人買(mǎi)、幻想樓市盛景很快梅開(kāi)二度的開(kāi)發(fā)商們，一邊是望樓興嘆、錢(qián)袋干癟、期待著樓價(jià)能與購(gòu)買(mǎi)力接近甚至接軌的居民。這兩股力量間的期望、想法和行為之間的差距是如此之大，以至整個(gè)樓市不得不以僵局維持著。

　　面對(duì)僵局，樓市救市政策蜂擁而出。在18個(gè)城市地方政府接連出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策后，中央政府也終于出手。財(cái)政部規(guī)定，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。緊隨財(cái)政部之后，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。從目前看，救市政策確實(shí)在降低居民購(gòu)房成本的同時(shí)，對(duì)提高居民購(gòu)買(mǎi)力有一定幫助，部分原本就擁有購(gòu)買(mǎi)力的居民可能因?yàn)檎�策的刺激而加速釋放�?gòu)房需求，樓市成交有望小幅放量。但就大部分居民而言，政策給予的優(yōu)惠與其目前自身的購(gòu)買(mǎi)力之間，依然存在著不小的差距。

　　從當(dāng)前居民購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)狀和今后經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)看，在自住型購(gòu)房需求已接近飽和，改善型住房需求成為房市新需求的中堅(jiān)后，要拯救樓市，必須將根本點(diǎn)放在如何采取措施增加居民收入、提高居民購(gòu)買(mǎi)力上。自住型購(gòu)房需求是房市中最剛性的需求，這部分需求曾經(jīng)推動(dòng)了房市的大牛市；改善型住房需求較之自住型購(gòu)房需求，其釋放的力度和釋放的迫切性，事實(shí)上更與居民的購(gòu)買(mǎi)力密切有關(guān)。如果救市政策無(wú)法讓居民的購(gòu)買(mǎi)力得以改善和提升，那么，在開(kāi)發(fā)商不愿痛快降低房?jī)r(jià)的前提下，房市的僵局將很難打破。(徐紹峰)