財(cái)政部新聞辦公室10月22日發(fā)布10條有關(guān)加大資助困難學(xué)生、優(yōu)撫救濟(jì)、住房保障等方面的政策。其中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，最為重要的是居民首次購(gòu)房契稅下調(diào)至1%%；購(gòu)房首付比例下降為20%%；對(duì)首次購(gòu)房的給予更大金融支持。

　　應(yīng)該說降低稅費(fèi)和首付款比例一直為市場(chǎng)所期待，但兩項(xiàng)政策如此快的同時(shí)出臺(tái)，還是在一定程度上超出了市場(chǎng)的預(yù)期。政府在如此關(guān)鍵時(shí)刻當(dāng)機(jī)立斷，重拳救市充分表明了政府在后一階段維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的決心。

　　新政策影響測(cè)算

　　對(duì)于首次購(gòu)房者：假設(shè)購(gòu)買總價(jià)為100萬的普通住房，采取等額還本付息。首付20%%，即20萬。公積金貸款20萬(假設(shè)單身，且沒有補(bǔ)充公積金)，剩余60萬采用商業(yè)貸款，分25年還清。通過測(cè)算，新政策下每月還款減少437.79元，總計(jì)還款減少13.13萬元。靜態(tài)考慮，節(jié)省的房?jī)r(jià)款占總房?jī)r(jià)款的13.13%%。

　　對(duì)于二次購(gòu)房者：假設(shè)消費(fèi)者購(gòu)買總價(jià)為100萬的普通住房，取等額還本付息。舊政策下首付40%%，即40萬。公積金貸款20萬，剩余40萬采用商業(yè)貸款，分25年還清。為了便于比較，新政策下我們同樣假設(shè)首付40萬，那么在首付一致的條件下，新政策下每月還款減少412.50元，總計(jì)還款減少12.86萬元。靜態(tài)考慮，節(jié)省的房?jī)r(jià)款占總房?jī)r(jià)款的12.86%%。

　　通過測(cè)算，我們看到新政策在一定程度上減少了購(gòu)房者在購(gòu)房成本。很有可能在未來一段時(shí)間激發(fā)更多的購(gòu)買欲望。該救市政策對(duì)房地產(chǎn)的支持力度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于之前的降息。

　　政策拐點(diǎn)來臨行業(yè)拐點(diǎn)尚需觀望

　　本次政府的救市措施可以明確理解為一次地產(chǎn)政策拐點(diǎn)。之前對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控，在今后的一段時(shí)間都不會(huì)出現(xiàn)，更多的政策是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。由于政策推行后本身具有一定的時(shí)滯性，往往在三到六個(gè)月之后才能見到效果。因此，目前行業(yè)拐點(diǎn)是否真正來到還需進(jìn)一步觀察。我們預(yù)計(jì)最早在09年下半年市場(chǎng)才能真正有所起色，短期內(nèi)繼續(xù)維持對(duì)行業(yè)的“謹(jǐn)慎推薦”評(píng)級(jí)。在政策拐點(diǎn)明顯的條件下，我們認(rèn)為房地產(chǎn)板塊在今后將存在短期交易性機(jī)會(huì)，建議關(guān)注超跌、績(jī)優(yōu)股，推薦濱江集團(tuán)(002244)。