如果農(nóng)村土地流轉、宅基地物業(yè)進入地產(chǎn)市場流通，對目前的房地產(chǎn)市場格局的影響會有多大呢？目前的法律，對宅基地交易有何限制？消費者如何看待小產(chǎn)權房？本報記者采訪各路專家及消費者，透視新土地政策背后的實際意義。

　　日前，《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》全文公布，根據(jù)《決定》，中國將保留土地分別由國家和農(nóng)民集體所有的制度框架。與此同時，改革現(xiàn)有征地制度，“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，確保農(nóng)村集體建設用地與國有土地“同權同價”。

　　專家指出，《決定》打破了現(xiàn)有“非農(nóng)建設用地必須征為國有”的格局，賦予農(nóng)村集體土地與國有土地同等的地位。農(nóng)村集體土地可流轉后會否對目前房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響？專家表示，農(nóng)村集體土地流轉后不改變“土地集體性質”，也就意味著仍然不能參與商品房住宅建設，因此對商品房市場影響非常有限。

　　宅基地房能自由上市嗎？

　　十七屆三中全會中通過的新土地政策有望為宅基地的上市松綁，各地相關細則正在制定之中。政府決定推動土地制度改革，允許農(nóng)民以多種形式流轉(買賣)土地承包權。這一決定引起了海內(nèi)外輿論對于“土地流轉”的熱烈解讀，而關于農(nóng)民宅基地屆時將會“修成正果”，大量流入住宅交易市場的說法，更是盛極一時。

　　宅基地上市已不是什么新鮮事，特別在2007年樓價高企的時候，不少購房者將目光投向價格便宜不少的宅基地房。但由于目前政策規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體用地，不能辦理過戶和領取房產(chǎn)證，這也令不少購房者卻步。由于最近風傳宅基地準許上市的消息鋪天蓋地，“小產(chǎn)權房”交易也渾水摸魚地進行。荔灣茶滘一棟全新大廈本為宅基地，目前也開放給有意購買的人士參觀，還說可以辦房產(chǎn)證。

　　法律界人士：宅基地房屬灰色地帶

　　記者就宅基地交易問題咨詢一位法律界人士。他對記者表示，宅基地房產(chǎn)交易屬法律灰色地帶，非常復雜，各個地區(qū)對此有不同的解讀。今年初“小產(chǎn)權房可轉為合法”的消息不脛而走，旋即被國土資源部指為失實，并重申禁購政策。在眾多小產(chǎn)權房引發(fā)的官司中，北京宋莊畫家村較為典型。這位人士介紹道，2002年，一位北京畫家購買了北京宋莊一處房產(chǎn)，雙方當時簽訂協(xié)議。事隔5年后，賣方以買賣合同不合法為由要求法庭取消當初的買賣合同，2008年3月，法院終審判決，以畫家購買農(nóng)民宅基地房屋的不合法性判決買賣合同無效，賣方退還2.6萬元購房款給買方。有人士估值，房子目前市價為30萬~40萬元。

　　月前，一名出售宅基地房的業(yè)主也向記者詢問有關取消宅基地房子交易的事宜。這名人士為廣州市某區(qū)的農(nóng)民，他在別的村子建有相鄰的兩處房子，已獲發(fā)宅基地證。隨后，他把一處房產(chǎn)轉賣他人，宅基地證押在買主處，買賣協(xié)議訂明：若將來宅基地可以上市，賣方需協(xié)助買方辦理有關手續(xù)。不料后來他與鄰居，即房子的買主(一名從廣東某地前來做生意的商人)發(fā)生糾紛，為此他也仿效北京宋莊農(nóng)民起訴到法院，要求取消買賣合同，以達到趕走鄰居的目的。

　　記者暗訪：小產(chǎn)權房交易悄悄進行中

　　置業(yè)人士方小姐住在芳村茶滘附近，去年樓市高企時覺得置業(yè)無望，后來得知花蕾路口一嶄新落成的大廈可能出售，于是躍躍欲試想出手。2007年5月，這棟18層高的大樓已落成，外立面呈流線型，在一片低矮的合興苑中甚為引人注目。方小姐通過熟人得到大樓戶型圖和價格，毛坯單價4500~6300元/m2不等。一心想置業(yè)的方小姐雖然知道這棟是宅基地項目，但樓價那么高，恒荔灣畔當時單價已過萬元，買到一個可以長住70年的一手物業(yè)，她也認了。

　　后來這個大樓一直沒有消息出，直到最近，記者隨同方小姐到樓盤暗訪，大樓管理處“客串”售樓部，門口張貼一張戶型圖和價格表就完事。目前廣州市樓價回復2007年初水平，然而這棟大樓的售價不降反升，均價從5500~7400元/m2左右。有關人士對方小姐說，房產(chǎn)證可以辦，至于是否具有商品房預售證及是否簽訂房管局標準的商品房買賣合同，有關人士推說不知道。據(jù)了解，茶滘村村民可以獲得優(yōu)先購買權，享受9.7折。有意購買的人士必須要等村民選擇完畢后才可以購買余下的單位。在記者與方小姐看價格表的半個小時內(nèi)，接連有幾撥看樓人士到場了解情況，大部分都是茶滘村以外的居民。

　　方小姐對記者表示，即使有機會購買這個新樓的單位，她也不會出手，因為廣州樓價下調幅度那么大，這個宅基地大樓比原先的價格還要高，即使是購買完全產(chǎn)權的商品房，芳村附近有力迅原筑等多個選擇，算上裝修成本，價格差不多；其次，大廈產(chǎn)權不明，縱然現(xiàn)在有諸多傳聞說宅基地可以上市，若幾十萬甚至一百萬元買來一個“不動產(chǎn)”，不劃算。

　　記者把這棟新樓與東圃的陽光假日園做一比較，同樣是村物業(yè)，同樣是建成后空置一年以上，陽光假日園終于改變土地性質，以全新二手房面世，不排除這棟新樓會是陽光假日園的翻版。不過，目前這棟新樓產(chǎn)權尚不清晰，且價格對比周邊新盤沒有優(yōu)勢，方小姐的謹慎不無道理。

　　專家觀點

　　按照《決定》，今后建設用地由單一的國有土地變?yōu)閲�有和集體所有兩種類型，供地主體也變?yōu)閮蓚�。供地結構的變化，勢必影響到房地產(chǎn)市場。不過專家表示短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場影響有限。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示：“國有土地和集體土地是在兩個體系內(nèi)進行流轉，而對于流轉用地是否能用于商品住宅開發(fā)、小產(chǎn)權房能否進入流轉等問題，《決定》中并沒有提及，在看不到細則之前，很難去判斷對房地產(chǎn)市場的影響�！比绻麅H僅從《決定》來看，由于集體土地的性質不能改變，因此對商品房市場而言影響不大。據(jù)了解，此前廣東等試點省也出臺了有關土地流轉方面的政策，其中明確規(guī)定嚴禁集體建設用地(包括宅基地)用于商品住宅的開發(fā)建設。但此次《決定》未對此進行明確規(guī)定，因此很難判斷對商品房市場的影響，有待政策的進一步明確。

　　雖然目前還看不到宅基地以及宅基地房得以上市流通的可能性，不過有種可能性是通過城中村改制，將集體土地轉為國有土地。不過這樣進入房地產(chǎn)開發(fā)市場手續(xù)和費用也相當繁雜和高昂。滿堂紅研究部周峰表示，宅基地房子屬于農(nóng)村集體所有制土地上的物業(yè)，假使有機會轉變成城市國有土地的物業(yè)，便需要通過相關的土地規(guī)劃部門來做屬性變更處理，宅基地房的所有權人還得支付一筆土地用途變更費用(類似現(xiàn)在的限價房要上市還得補足市場差價)。補了費用之后的宅基地房成本，跟現(xiàn)在市面上在售的樓齡較長的舊房子價格差別不會太大。而且，因宅基地房主要分布在城中村內(nèi)，而城中村在市政配套、綜合管理等方面仍舊落后于城市的其他非城中村地域，對具備改善需求的購房者吸引力有限。目前對這類宅基地房感興趣的，可能是有居住需求，但手頭上資金相對不足的客戶，而這部分客戶在現(xiàn)階段大多數(shù)持觀望態(tài)度，并沒有出手購房的意愿，故對二手樓市的影響并不算大。

　　中原地產(chǎn)市場部有關人士也認為，新土地政策對樓市影響微乎其微，原因在于“三個不得”，即10月19日公布的《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提到“土地承包經(jīng)營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權益”。這意味著土地流轉并不會增加城市住房用地的來源，不會因而導致市場供應更多廉價住房，城市居民也因此不會直接從土地流轉中獲益。而宅基地進入住宅市場交易的可能性也就無從談起了。有關人士表示：“可以肯定地說，土地流轉，尤其指宅基地的流轉，不會對中國的房地產(chǎn)市場造成沖擊。”

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，《決定》對商品住宅市場有著間接的影響。因為集體土地也可用于非農(nóng)建設，隨著一部分農(nóng)村集體建設用地進入市場，事實上增加了工業(yè)或商業(yè)用地的供應。這一定程度上會減少工業(yè)或者商業(yè)用地在國有土地市場的需求，進而增加了商品住宅用地的供應，最終由土地供給的變化影響地價、房價的變化。(黃濤 李鳳荷)