金融海嘯在全球范圍內(nèi)“肆虐”,人民幣升值趨勢(shì)不改,我國出口形勢(shì)依然嚴(yán)峻。于是,在“內(nèi)憂外患”的夾迫下,擴(kuò)大內(nèi)需成為了經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)”的優(yōu)選路徑。

　　擴(kuò)大內(nèi)需不得不談到房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)。但是,近半年來,房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣已成定局,各地成交量均有明顯下滑。近日,國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在廣州表示,房地產(chǎn)是目前“擴(kuò)大內(nèi)需的困惑”。他認(rèn)為,本來刺激內(nèi)需是必需房地產(chǎn)拉動(dòng)的,不過,目前商品房的價(jià)格已經(jīng)漲得很高,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于宏觀調(diào)控狀態(tài),“因此,只能‘上帝的歸上帝,凱撒的歸凱撒’,商品房按照市場(chǎng)方式推出,而中低價(jià)的保障房也要保證跟上供應(yīng)�！�

　　然而,不少地方政府似乎在試圖破解這一“擴(kuò)大內(nèi)需之惑”。迄今,先后已有18個(gè)城市推出了程度不一的房地產(chǎn)“救市”政策。業(yè)內(nèi)人士判斷,各地地方政府在中央的“默許”下,救市政策將愈演愈烈,措施會(huì)變得更具多元化,而且且未來不排除中央政府基于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的,出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“二套房貸政策的確是‘殺手锏’!”一位房地產(chǎn)分析師向記者表示,自從“9·27”新政以來,此前一直瘋狂飆升的房地產(chǎn)市場(chǎng)就陷入了價(jià)跌量縮的深幅調(diào)整。事實(shí)證明,二套房貸政策的出臺(tái)是樓市名副其實(shí)的“拐點(diǎn)”。

　　時(shí)至今年9月,經(jīng)受著對(duì)金融海嘯和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速可能放緩的憂慮,央行將宏觀調(diào)控的風(fēng)向轉(zhuǎn)到了“保增長(zhǎng)”,通過降息和下調(diào)存款準(zhǔn)備金率“放松銀根”。而且一個(gè)月內(nèi)兩次下調(diào)“雙率”,這是自1996年以來央行在降息步驟上最密集的一次,也正式宣告了貨幣政策進(jìn)入了降息通道。不過,市場(chǎng)并不認(rèn)同因此會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來根本性的轉(zhuǎn)變。因?yàn)?相比利率的調(diào)整,二套房貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響要大得多。根據(jù)渤海證券測(cè)算,這兩次降息使得消費(fèi)者購房能力增加2.61%。但是,二套房政策要求首付比例提高10%,使得最大購房能力下降25%；而下限貸款利率提高到基準(zhǔn)利率1.1倍,則進(jìn)一步使最大購房能力下降5.25%。因此,降息對(duì)于改善性需求的拉動(dòng)作用比較小。

　　目前來看,支撐市場(chǎng)的主要是剛性需求和高檔需求,而改善型需求和投資性需求受到壓縮。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲向本報(bào)記者表示,廣東房協(xié)在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),二套房貸政策成功地限制了炒房行為,但壓抑了改善型的換房需求。據(jù)介紹,在廣東房協(xié)今年調(diào)研的15個(gè)城市中,只有深圳和惠州的炒房比例相對(duì)較大。

　　下半年以來,房地產(chǎn)業(yè)界不斷發(fā)出修改或取消二套房貸款政策的呼聲。近日,申銀萬國的研究報(bào)告就認(rèn)為,未來中央基于“保增長(zhǎng)”的目的,定調(diào)救市的概率增大,不排除試點(diǎn)取消第二套房貸款限制。

　　眾多專家也表示,“拯救”樓市并非拯救房?jī)r(jià)。陳晟說:“救樓市應(yīng)該是救交易量,不是救房?jī)r(jià),更不是救開發(fā)商。當(dāng)前樓市調(diào)整,有外部調(diào)控和外部環(huán)境變化的原因,但根本上還是其內(nèi)在規(guī)律的表現(xiàn),是前兩年房?jī)r(jià)過快過猛上漲的必然結(jié)果�！�

　　專家認(rèn)為,2005年以來不斷加大力度的樓市調(diào)控,基本已將投機(jī)性需求擠壓出市場(chǎng),當(dāng)前各地根據(jù)“因地制宜、分類指導(dǎo)”原則作出微調(diào),對(duì)剛性需求和改善性住房需求松綁,是可以理解的,也有利于樓市消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。但要解開當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望“死結(jié)”,也需要開發(fā)商適度降價(jià),讓房?jī)r(jià)回歸合理。(記者駱海濤)