日前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，被不少人讀解成是對房地產(chǎn)的強力打擊，是一個大利空，就連一些經(jīng)濟學(xué)家也把這個精神理解成是打壓房地產(chǎn)，實際上誤解了央行、銀監(jiān)會的用心良苦。

　　通知內(nèi)容較長，其中爭議最大的就是“嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年。”對于這項精神，央行實際上早已三令五申的規(guī)定過，只是在當(dāng)前樓市較為敏感期再次強調(diào)而已。

　　試想房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的形勢下，如果自由資金不足35%，再像九十年代一樣，四兩撥千斤，用極少的資金來僥幸進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，連購置土地的錢也要像銀行套取，這無論對購房者、對銀行都是不負(fù)責(zé)任的，一旦市場低迷，房地產(chǎn)企業(yè)連購置土地的資金都是向銀行貸款而來的，資產(chǎn)負(fù)債率極高，資金鏈困惑馬上表現(xiàn)出來。所以在九十年代的第一輪宏觀調(diào)控中，中國各大城市所出現(xiàn)的爛尾樓就是空手套白狼后產(chǎn)生的后果。

　　不要說今年樓市處于觀望期，成交低迷，就是在房地產(chǎn)形勢一片大好的年代，以賭徒式的心里來進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，也會自食其果，天津順馳就是一個最好的例證。從2003年起天津順馳所謂的全國戰(zhàn)略，向全國一些主要大城市進(jìn)軍，大量拿取土地，提出當(dāng)年拿地當(dāng)年開發(fā)。在這種指導(dǎo)思想下，向政府一級市場獲取的土地僅支付個首付款，有的土地只交了定金，靠拖欠土地款來擴大戰(zhàn)場。所謂的搶占先機，以市場占有率，來癡想做中國地產(chǎn)界的龍頭老大。于是在由大摩做保薦人的香港IPO上市計劃告吹后，順馳剩下的只是到處債務(wù)累累，最后拱手相讓被香港路勁收購了94.74%的股份，順馳帝國的神話終于破滅。

　　通知規(guī)定，房地項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應(yīng)審慎發(fā)放貸款，并從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地項目，禁止發(fā)放房地開發(fā)貸款。這對于前幾年大量儲備土地的房企是一個打擊，于是在資金鏈面前，這些企業(yè)唯一的出路只能通過股權(quán)出讓來應(yīng)對困局。

　　但同時也反映，中國的土地制度是出讓制的，土地持有者只有使用權(quán)，并不是可以長期占有的，不及時開發(fā)，不僅僅是不能獲取項目貸款，更要被政府收回。這也透析出一種趨勢，今后房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備通路已被封死。作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源日趨緊張的未來，特別是在對大房企大量儲備土被地限制后，將來的局面是土地供應(yīng)量尤為緊縮，所以當(dāng)前樓市將在盤整消化后，我國商品房的房價還會不斷上升。

　　通知同時告知，在符合國家各項策和金融機構(gòu)貸款條件的前提下，要優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。這對于房地產(chǎn)企業(yè)傾向保障房開發(fā)也是一個金融扶持，以刺激房產(chǎn)商開發(fā)經(jīng)濟適用房的熱情，也是對于廣大中低薪收入購房者的一個福音。綜上分析，這項限貸令對房地產(chǎn)是長遠(yuǎn)利好。 （朱大鳴）