“下半年的形勢(shì)可能比我們想象得更為嚴(yán)重，為此萬(wàn)科做好了最壞的打算。”8月4日，在香港舉行的中報(bào)發(fā)布會(huì)上，王石表示，盡管目前萬(wàn)科資金方面較穩(wěn)健，但仍將進(jìn)一步下調(diào)房?jī)r(jià)，增加小戶型比例，并減少開(kāi)工面積，減緩竣工速度，控制拿地面積。

　　單向度增長(zhǎng)的極限

　　“到今天，不少開(kāi)發(fā)商還自比‘豬堅(jiān)強(qiáng)’，以為再堅(jiān)持一會(huì)兒，就等來(lái)解放軍了。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)，“但我認(rèn)為，這次宏觀調(diào)控帶來(lái)的不僅僅是房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)，更重要的是游戲規(guī)則的改變——過(guò)去那種‘坐地生財(cái)’的增長(zhǎng)模式已難以維系。”

　　在過(guò)去通過(guò)“毛地掛牌”、“分期付款”就能囤很大一塊地，最后還可以“分期開(kāi)發(fā)”、“分期交地價(jià)款”，實(shí)際上是拿到了土地的期權(quán)、借用了銀行的“杠桿”，開(kāi)發(fā)商獲取的土地升值利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的盈利模式是通過(guò)開(kāi)發(fā)把土地的價(jià)值變現(xiàn)，利潤(rùn)的獲得主要來(lái)源于土地溢價(jià)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在特定的天時(shí)地利人和下，在規(guī)模上(表現(xiàn)為企業(yè)的吞吐量)獲得了持續(xù)的高增長(zhǎng)。這是因?yàn)椋阂贿吺橇畠r(jià)的生產(chǎn)要素，一邊是因房改而形成的巨大而不挑剔的賣方市場(chǎng)，在上游供應(yīng)和下游訂單都不成問(wèn)題，以及房?jī)r(jià)年年都在上漲的情況下，開(kāi)方商的問(wèn)題也變得簡(jiǎn)單明了：如何進(jìn)一步擴(kuò)張，最大限度地增加企業(yè)的吞吐量。

　　這一切在過(guò)去10年中造就了一種單向度的繁榮，突出體現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)的單一性(比如一味追求增長(zhǎng)的數(shù)量)和單向度性(在同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中，增長(zhǎng)總是好的，而停滯或縮減總是不好的)。

　　這樣一個(gè)模式是如此的完美，以致任何一個(gè)條件的變化都可能使之面臨陣痛。文章開(kāi)頭提到的那些事兒，表明了幾乎所有的條件，包括廉價(jià)的土地和資金、寬松的信貸環(huán)境、巨量的市場(chǎng)需求和不斷上漲的房?jī)r(jià)，在今年初都集中呈現(xiàn)出難以為繼的狀態(tài)，

　　實(shí)際上，面粉價(jià)格不可能長(zhǎng)時(shí)間地貴過(guò)面包，地價(jià)與房?jī)r(jià)的背離意味著市場(chǎng)已陷入非理性繁榮。但沉迷于這種單向度增長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商對(duì)此視若無(wú)睹，終究還是以豪賭式的擴(kuò)張?jiān)谠黾悠髽I(yè)“吞吐量”。這個(gè)之前屢試不爽的成長(zhǎng)模式卻被證明了是災(zāi)難。

　　總之，2008年，一直以來(lái)肥得流油的“紅利”不再取之不盡，這意味著，一個(gè)時(shí)代結(jié)束了。

　　后“紅利”時(shí)代

　　截至目前，萬(wàn)科已經(jīng)不止一次當(dāng)降價(jià)“帶頭大哥”了。相信不少人還記得年初萬(wàn)科在東莞大幅降價(jià)的事兒。到了7月，上海萬(wàn)科金色雅筑單價(jià)降為14400-17200元/平方米(此前為17968元/平方米)。有分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科有可能由此開(kāi)始第二輪降價(jià)攻勢(shì)。

　　有人分析這是因?yàn)橐回炛?jǐn)慎的萬(wàn)科還嫌手中現(xiàn)金太少，繼續(xù)回籠資金。但本刊研究發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科2008年6月末凈負(fù)債率僅為37.1%，遠(yuǎn)低于行業(yè)普遍水平，持有現(xiàn)金達(dá)到153.7億元，超過(guò)短期借款及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債務(wù)總和。這說(shuō)明了萬(wàn)科并不缺錢。

　　半年報(bào)上有個(gè)細(xì)節(jié)可能沒(méi)有得到大家的重視：萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率從2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。萬(wàn)科是一家追求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的房企，今年兩次帶頭降價(jià)，以及在5月14日將東菀市萬(wàn)科置地有限公司50%的股權(quán)低價(jià)出讓，都是為了提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

　　萬(wàn)科幾年前就以美國(guó)頭號(hào)房企帕爾迪作標(biāo)桿，理由是地域同樣遼闊、市場(chǎng)同樣高度分散的美國(guó)，與香港、新加坡和日本這樣的半島或海島型經(jīng)濟(jì)體相比，很多方面都與中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)更為接近，而帕爾迪在跨地域經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備方式、持續(xù)盈利能力、市場(chǎng)占有率、客戶細(xì)分及關(guān)系維護(hù)等諸多方面都有良好表現(xiàn)。

　　帕爾迪的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很高，常年保持在1以上，而萬(wàn)科最高時(shí)也才0.51。帕爾迪的周轉(zhuǎn)率高有幾方面的原因：一是其標(biāo)準(zhǔn)化的房屋制造流程，也即萬(wàn)科正在試驗(yàn)的“工廠化”模式；二是其快速開(kāi)發(fā)模式——在24到36個(gè)月內(nèi)完成從開(kāi)發(fā)到銷售的過(guò)程，萬(wàn)科的“快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷售”也是一回事。

　　在目前凄冷慘淡的市況下，為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)“快速”，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，萬(wàn)科帶頭降價(jià)成為必然。

　　貝塔策略工作室合伙人杜麗虹認(rèn)為，市場(chǎng)高峰期不斷延長(zhǎng)的存貨周期通常是危機(jī)的前兆。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會(huì)出現(xiàn)持續(xù)的負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)？答案就是“紅利模式”下的高存貨與低周轉(zhuǎn)。而高存貨和低周轉(zhuǎn)導(dǎo)致企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中需要不斷追加營(yíng)運(yùn)資金，于是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)高度依賴外部融資來(lái)推動(dòng)增長(zhǎng)的行業(yè)。

　　但時(shí)至今日，這個(gè)依賴外部融資來(lái)推動(dòng)企業(yè)增長(zhǎng)的游戲已經(jīng)結(jié)束了，“紅利”時(shí)代過(guò)去了。而只有像萬(wàn)科這樣的率先從“紅利”增長(zhǎng)模式下醒悟過(guò)來(lái)并采取行動(dòng)的企業(yè)，才能在單向度增長(zhǎng)接近極限的“后紅利時(shí)代”繼續(xù)生存壯大。

　　“這些年來(lái)，開(kāi)發(fā)商更多的是關(guān)心政府在哪兒有開(kāi)發(fā)計(jì)劃，哪有土地，到哪上市，卻離客戶和產(chǎn)品越來(lái)越遠(yuǎn)。這次宏觀調(diào)控是給大家提了個(gè)醒，我們還是要回歸到客戶和產(chǎn)品上去。”范小沖在本刊近期舉辦的一個(gè)論壇上如是呼吁。(章煜)