今年以來，由于受美國次貸危機的影響，隨著有些地方的房價下跌，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險已經(jīng)提到議事日程，不僅央行及銀監(jiān)會下達不少相關的文件，也要求各商業(yè)銀行就房地產(chǎn)市場價格變化進行內(nèi)部的“壓力測試”，即假設房價下跌至一定幅度對個人住房貸款不良率構成的影響。上海有銀行測試結(jié)果顯示，如果房價下跌20%，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約40%。這種結(jié)果對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風險評估有多少影響可以不討論，但至少表明管理層對問題的重視。因此，面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格將全面的理性回歸，國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風險有多高，是不是像有人所言的那樣，“房地產(chǎn)死，銀行先死”。本文就房地產(chǎn)的信貸情況來評估房價下跌對國內(nèi)銀行體系的影響。

　　房地產(chǎn)市場的價格下跌對國內(nèi)銀行體系有多大的風險，我們可以從三個方面來分析：一是住房抵押物的風險；二是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸的風險；三是個人住房按揭貸款的風險。

　　可以說，如果房價向下調(diào)整不僅會導致住房抵押物的價值下跌，也會導致土地價格的下降而放大銀行信貸的風險。因為，就目前的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流是土地抵押貸款。而土地價格迅速下降，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。比如，如果一塊土地在高位時評估市值為1億元，銀行風險定價為60%，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠從銀行獲得貸款6000萬元。但是當土地的價格下跌50%時，這塊土地的抵押價值只是3000萬元。這時銀行信貸的風險就完全被暴露出來。這既是房地產(chǎn)開發(fā)商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。

　　對于住房抵押的貸款，目前是國內(nèi)銀行體系面臨風險較高的一部分。如果以7月底人民幣貸款余額29萬多億元，住房作為抵押物的貸款所占比重為50%估算，那么就有14萬億元以上的貸款處于房價下降的風險中。但是，這部分住房抵押貸款如果是在2007年以前抵押的貸款，那么這部分抵押貸款風險會低一些，因為，2006年末房地產(chǎn)的價格還沒有上漲過快。風險高的只是在2007年以后的貸款，而2007年的商業(yè)銀行貸款總額為36300萬億元，2008年上半年商業(yè)銀行貸款為24525億元，除下商業(yè)經(jīng)營性房地產(chǎn)貸款2007年11261億元，2008年上半年為3988億元，這部分抵押貸款估計在45000億元左右。所以，這部分處于高風險的住房抵押物貸款中，所占整個銀行貸款的比重大致在15%左右。也就是說，如果房價下跌一半，這部分抵押貸款可能有23000億元面臨較大風險。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的銀行貸款。從央行2008年二季度貨幣政策報告來看，到2008年6月底，全國商業(yè)銀行本外幣貸款余額為30.86萬億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.2萬億元(占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的16.8%)，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.95萬億元(占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的6.35%左右)，個人住房按揭貸款余額為3.3萬億元(占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的10.5%左右)。也就是說，到6月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額只有1.95萬億元，占銀行體系貸款余額的比重也不高(因為，其中有2006年底以前的貸款)。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀政策出臺，國內(nèi)商業(yè)銀行也開始慢慢地收緊對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸政策，以降低房地產(chǎn)對銀行的風險。

　　關于個人住房按揭貸款風險，最近新聞媒體上出現(xiàn)的所謂“斷供”事件，個人住房按揭貸款對銀行的風險被無限夸大。一是斷供是這類貸款的個別事件，根本就沒形成全國性的斷供潮；二是在目前中國法律制度下，即使有居民還按揭貸款有問題，自住性消費的居民也不愿斷供，因為這樣做的代價太高。

　　對于個人住房按揭貸款對銀行體系的影響來看，從央行2008年二季度貨幣政策報告來看，到2008年6月底，個人住房按揭貸款余額為3.3萬億元(占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的10.5%左右)。也就是說，如果最為極端的情況出現(xiàn)，假定這些個人按揭貸款都為不良貸款，那么整個國內(nèi)銀行體系不良率也只是增加10%，它對國內(nèi)銀行體系不會造成巨大影響(國內(nèi)銀行體系不良率最高時曾達到40%)。但這是根本就不可能的事情。

　　還有，對于國內(nèi)個人住房按揭貸款來說，不良率的高低還與國內(nèi)房價上漲幅度有關。房價上漲幅度越大，銀行貸款的不良率就越低；在房價下跌時，房價下跌幅度越大，個人住房按揭貸款所面臨的風險就越高。比如說，國內(nèi)房價上漲最快的一年是2007年。而2006年個人住房按揭貸款余額2.27萬億元，2007年個人住房按揭貸款增加8699億元左右，2008年前二季度個人住房按揭貸款增加2154億元。在這里，個人住房按揭貸款風險較高的只是10853億元。因為,盡管目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格在下跌,但是,當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格要跌到2006年底之前是不容易的。也就是說，這部分的個人住房按揭貸款風險較高，但該貸款占整個銀行體系貸款總額不足3%。而2006年以前個人住房按揭貸款，由于那個時候房價水平低，國內(nèi)整體房價水平要降低到2006年底以前的水平還有不少距離，更何況有30%按揭貸款首付。因此，就目前的情況來說，這些個人住房按揭貸款風險不會是太高。

　　從以上分析看到，與住房價格變化有關的銀行資產(chǎn)大約在7萬億元左右，這些銀行信貸資產(chǎn)占整個商業(yè)銀行貸款的23%左右。如果扣除抵押物，房地產(chǎn)市場的價格下跌對商業(yè)銀行的風險更是會下降。再加上目前國內(nèi)房地產(chǎn)住房按揭貸款沒有證券化，因此，即使房價大幅下跌，對國內(nèi)銀行體系的沖擊仍然不會太大。只不過在目前的高房價下，管理層要對房地產(chǎn)泡沫對銀行體系的風險密切關注，并根據(jù)市場變化的情況，不斷地制定減少或規(guī)避這些風險的政策。

　　(易憲容 作者為本報專家組成員、中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員、博士)