都說(shuō)樓市是一本難念的經(jīng)，此話不假。尤其是對(duì)普通的市民來(lái)說(shuō)，真是想起來(lái)就窩火、念起來(lái)就頭疼。福利分房取消了，級(jí)別、工齡、家庭人口全不重要了，大家都可以到市場(chǎng)上去買(mǎi)自己喜歡的房子，這當(dāng)然是好事啦�？墒侨藗兒芸彀l(fā)現(xiàn)，樓市可不是一個(gè)好玩的地方！從1998年開(kāi)始，房?jī)r(jià)先是原地活動(dòng)熱身，接著小步快跑，接著大步飛奔，最后竟然騎上一匹脫韁的野馬，跑得無(wú)影無(wú)蹤了。留下一群望房興嘆的購(gòu)房者，攥著一把鈔票，目瞪口呆。

　　盡管如此，對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，房子總是要買(mǎi)的。現(xiàn)在國(guó)家提出要全面建設(shè)小康社會(huì)，而“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，人均30平方米的目標(biāo)，好多家庭還未達(dá)到。進(jìn)城的農(nóng)民要有個(gè)遮風(fēng)避雨的房子，結(jié)婚的青年要有個(gè)溫馨浪漫的“愛(ài)巢”，腰包鼓起來(lái)的先富者要搬出“茅屋”住“華廈”……

　　雖然那個(gè)明星般頻頻出鏡的開(kāi)發(fā)商王石語(yǔ)重心長(zhǎng)地告訴年輕人：40歲以前最好不要買(mǎi)房子；雖然很多滿腹經(jīng)綸的專(zhuān)家學(xué)者引歐據(jù)美地教育國(guó)人：居者有其屋的“有”不一定非是擁有產(chǎn)權(quán)，租住也是“有”嘛。然而，有幾個(gè)中國(guó)人會(huì)聽(tīng)他們的這番“忠告”呢？40歲才去買(mǎi)房，老婆不早把我甩了？一輩子住別人的房子，你當(dāng)我是生活在美國(guó)呀？中國(guó)人的傳統(tǒng)就是買(mǎi)房，中國(guó)人面臨的現(xiàn)實(shí)就是買(mǎi)房！所以啊，閑扯的話少說(shuō)，多聊聊買(mǎi)房的事兒才是正題：樓市現(xiàn)在怎樣了？樓市將來(lái)會(huì)怎樣？啥時(shí)候要捂緊錢(qián)包不放松？啥時(shí)候要該出手時(shí)就出手？這些疑問(wèn)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是大問(wèn)題，一定要搞明白才行。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，問(wèn)題同樣很多：銷(xiāo)售量上不去怎么辦？政府會(huì)不會(huì)救市拉我們一把？

　　趁著現(xiàn)在奧運(yùn)會(huì)也結(jié)束了，樓市這本經(jīng)又要被人們拾起來(lái)念下去的當(dāng)子，我們就來(lái)和各位一起，關(guān)注一下鄭州的樓市。晚報(bào)記者 盧志峰

　　相持不下博弈中

　　所謂市場(chǎng)，就是買(mǎi)賣(mài)雙方的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是樓市，按照消費(fèi)者通常的理解，當(dāng)然就是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間圍繞房屋的交易。這種交易目前的形勢(shì)是怎樣的呢？一言概括之，叫做：購(gòu)房者持幣觀望，開(kāi)發(fā)商苦撐待變。樓市的這一情勢(shì)，全國(guó)皆然，鄭州也不例外。

　　有數(shù)字為證：所謂持幣觀望，就實(shí)際交易量來(lái)說(shuō)，今年前6個(gè)月，鄭州市商品房實(shí)際銷(xiāo)售套數(shù)28669套，比去年同期減少25.94%，實(shí)際銷(xiāo)售面積305.44平方米，比去年同期減少29.19%。二手房的交易情況同樣冷淡，今年1～6月，鄭州市共成交二手房5745套，比去年同期減少28.48%，成交面積50.56萬(wàn)平方米，比去年同期減少27.53%。就購(gòu)房者的購(gòu)房意向來(lái)說(shuō)，本地一家媒體7月份進(jìn)行了一次網(wǎng)上調(diào)查，在問(wèn)及“您打算何時(shí)購(gòu)房”時(shí)，被調(diào)查者中打算年內(nèi)買(mǎi)房的占21%，打算明年買(mǎi)房的占25%，打算后年買(mǎi)房的占19%，打算3年之后再買(mǎi)房的占31%。從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，觀望情緒之嚴(yán)重，已經(jīng)盡在不言中了。

　　所謂苦撐待變，指的是在商品房交易量持續(xù)下降的情況下，其銷(xiāo)售價(jià)格卻持續(xù)上升。仍以今年上半年為例：各月的商品房銷(xiāo)售均價(jià)分別為：3771元、3836元、4048元、3798元、3905元、4386元。6個(gè)月中，4個(gè)月的價(jià)格環(huán)比上升，上升幅度最高達(dá)15.63%。整個(gè)上半年的均價(jià)為3963元／平方米，比去年同期增長(zhǎng)了19.76%，綜合比較，增幅已高出全國(guó)平均水平。銷(xiāo)售不暢，資金鏈面臨斷裂，價(jià)格卻不降反升，賣(mài)方硬撐待變的心態(tài)，已是昭然呈現(xiàn)。

　　購(gòu)房者盼著開(kāi)發(fā)商撐不住了降價(jià)，開(kāi)發(fā)商盼著購(gòu)房者等不及了出手，雙方的這場(chǎng)博弈形成了相持不下的局面。

　　主動(dòng)優(yōu)惠找出路

　　房要買(mǎi)，樓要賣(mài)，僵在那兒也不是個(gè)辦法。打破僵局，關(guān)鍵是要調(diào)整博弈的思路、調(diào)整對(duì)局的觀念。樓市只要存在下去，買(mǎi)賣(mài)雙方既對(duì)立又統(tǒng)一，就誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。因此，“零和”早就該拋棄了，“雙贏”才是共存之道。

　　問(wèn)題是，誰(shuí)先作出調(diào)整？

　　毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)然是開(kāi)發(fā)商！為什么呢？因?yàn)槟愕乃�得就是�?gòu)房者的所失，因?yàn)槟敲撮L(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，你得到太多而購(gòu)房者也失得太多了嘛。況且，眼見(jiàn)政府對(duì)“救市論”不理不睬，你那“俯臥撐”能一直撐下去嗎？再說(shuō)，和購(gòu)房者硬挺，“光腳的不怕穿鞋的”，這一點(diǎn)可要考慮到。所以，在這個(gè)時(shí)候總要采取點(diǎn)主動(dòng)為好。

　　主動(dòng)做什么呢？很簡(jiǎn)單，就是優(yōu)惠或者降價(jià)！從今年上半年的情況看，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始采取打折、優(yōu)惠等措施，試圖以讓利的方式促進(jìn)銷(xiāo)售。這雖然是一個(gè)良好的開(kāi)端，但是還很不夠，還不足以對(duì)市場(chǎng)形成強(qiáng)烈的刺激。北京傳來(lái)的消息說(shuō)：目前京城眾多打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況非常一般，有兩批折扣點(diǎn)很高的房源甚至兩個(gè)月沒(méi)有售出紀(jì)錄。本地的調(diào)查也顯示：78%的購(gòu)房者表示不會(huì)被開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠、打折、墊首付、貼息等促銷(xiāo)措施打動(dòng)。

　　千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，就不要再猶抱琵琶半遮面了，素面朝天，定會(huì)立竿見(jiàn)影。這不，7月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)又出來(lái)了，房?jī)r(jià)回調(diào)，比6月大跌500多元，成交量也立刻跟著回升。再舉個(gè)個(gè)案，農(nóng)業(yè)路上的一個(gè)樓盤(pán)，公認(rèn)位置好、品質(zhì)高，沒(méi)想到卻以每平方米4580元的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天就受到熱烈追捧�？梢�(jiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，出路總是有的，辦法也總是有的，關(guān)鍵還是個(gè)認(rèn)清現(xiàn)實(shí)、調(diào)整心態(tài)的問(wèn)題。

　　性?xún)r(jià)之比很重要

　　光有價(jià)格的降低還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，購(gòu)房者會(huì)問(wèn)：樓房的質(zhì)量會(huì)不會(huì)也隨之下降呢？近兩年來(lái)，在鄭州市場(chǎng)上，涉及房屋質(zhì)量問(wèn)題的投訴有“回潮”的跡象，讓人憂心。汶川地震后，購(gòu)房者對(duì)這個(gè)問(wèn)題更加關(guān)注了。一位銷(xiāo)售代理商深有感觸地告訴記者，現(xiàn)在，人們?cè)陉P(guān)注房?jī)r(jià)的同時(shí)，非�？粗胤课莸馁|(zhì)量，在看房過(guò)程中，很多客戶(hù)多次詢(xún)問(wèn)房屋質(zhì)量問(wèn)題。

　　事實(shí)上，質(zhì)量問(wèn)題只是房屋性?xún)r(jià)比程度的一個(gè)方面。性?xún)r(jià)比是指一個(gè)樓盤(pán)性能與價(jià)格的比率，它是衡量一個(gè)樓盤(pán)質(zhì)量高低最實(shí)在的指標(biāo)。一般而言，樓盤(pán)的性能主要指的是樓盤(pán)的“綜合素質(zhì)”，包括地段、質(zhì)量、環(huán)境、配套、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等，這個(gè)概念目前已成為購(gòu)房者選擇目標(biāo)樓盤(pán)的一個(gè)非常重要的指標(biāo)。一座房子，不僅要讓老百姓買(mǎi)得起，還必須是好房子。老百姓攢點(diǎn)錢(qián)不容易，房子可以說(shuō)是所有家庭支出中最大宗的一筆了，那么多的錢(qián)花出去，如果不能物有所值，再溫和的人也是要罵娘的。這就需要開(kāi)發(fā)商今后要更多地在產(chǎn)品本身上下工夫。

　　剛才我們講了房屋的價(jià)格，現(xiàn)在又講了房屋的品質(zhì)，這兩條加起來(lái)，其實(shí)就等于是民生地產(chǎn)的主要內(nèi)容了。房地產(chǎn)業(yè)要想作為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中立足，房地產(chǎn)市場(chǎng)就必須走向健康和諧，而健康和諧的方向只有一個(gè)，那就是民生。

　　量力而行去買(mǎi)房

　　民生地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)，就是購(gòu)房者的真實(shí)需求。購(gòu)房者作為樓市博弈的一方，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，又該如何根據(jù)自身的需求，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)置業(yè)的目的呢？

　　首先我們按購(gòu)房目的把購(gòu)房者分為自用者和投資者，對(duì)于后者，鑒于現(xiàn)在國(guó)家已出臺(tái)了種種政策予以限制，而且，深圳、上海等一線城市炒房客現(xiàn)在面臨的困境也給予了投資者深刻的警示，在目前這種形勢(shì)下，他們實(shí)在是不適于入市的。對(duì)于這部分購(gòu)房者，我們暫且不去考慮。占據(jù)樓市主流的，還是那些以自住為目的的購(gòu)房者。這部分購(gòu)房者以工薪階層為主，手頭的錢(qián)不多，也許剛具備支付能力，也許要靠東挪西借才交得起首付，價(jià)格是他們最關(guān)心的。

　　經(jīng)常有開(kāi)發(fā)商在議論，什么樣的價(jià)位才能引得購(gòu)房者出手呢？也經(jīng)常有購(gòu)房者提出，價(jià)格降到什么水平我才可以入市呢？要想理性地做出選擇就必須排除“天花板效應(yīng)”和“地板效應(yīng)”兩種心態(tài)。前者是對(duì)開(kāi)發(fā)商說(shuō)的，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)就是為了盈利，房?jī)r(jià)嘛，當(dāng)然越高越好�？墒歉哌^(guò)了頭，脫離了消費(fèi)者的支付能力，事情就會(huì)走向反面。后者是對(duì)購(gòu)房者說(shuō)的，房?jī)r(jià)當(dāng)然越低越好，可是，如果低至不足以抵消成本了，恐怕開(kāi)發(fā)商也不會(huì)干。因此，判斷什么水平的房?jī)r(jià)才是適宜的，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)理性的態(tài)度，每個(gè)購(gòu)房者的具體情況不同，對(duì)自己要買(mǎi)什么樣房子的要求也不同，這就要結(jié)合自身的收入、支付能力來(lái)判斷。在房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入下降通道的情況下，人人都想著抄底，但這“底”，委實(shí)不是那么容易抄的。所以，量力而行才是最重要的原則�？粗辛艘惶幒梅孔�，經(jīng)濟(jì)能力又完全許可，那就不要猶豫，要果斷出手。如果囊中羞澀，那就要慎重了。銀監(jiān)會(huì)那條“借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55%以下”的規(guī)定也許可以作為購(gòu)房者的一個(gè)重要參考。