近來，深圳房價下跌，許多人發(fā)現(xiàn)房子價值出現(xiàn)縮水，所欠銀行的購房貸款數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價，一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。房子“斷供”曾在美國引發(fā)次貸風波，牽累了全球經(jīng)濟。同樣是“斷供”，這次是否會導(dǎo)致我國的房貸危機呢？

　　最近幾個月，深圳地區(qū)房價跌幅明顯，有些樓盤價格的跌幅超過了首付，使未付款項總額超過了目前的市場總價，于是出現(xiàn)了“斷供”現(xiàn)象。由于美國次貸危機的前車之鑒，因此，社會各界對于深圳樓市的“斷供”現(xiàn)象給予了廣泛關(guān)注。

　　從廣義上講，只要按揭借款人不再向銀行償還剩余按揭貸款，就是“斷供”。按揭的主體可以是個人，也可以是企業(yè)；按揭的客體可能是房產(chǎn)，也可能是汽車等。導(dǎo)致“斷供”的原因也有很多，可能是借款人由于經(jīng)濟狀況惡化而無力償還貸款，也可能是支付愿望發(fā)生改變，如市場變化、抵押品市值不足以償還剩余按揭貸款而選擇“斷供”等。作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象，其實“斷供”是一直存在的。它會產(chǎn)生多大的經(jīng)濟影響，要根據(jù)發(fā)生的行業(yè)、范圍、程度來決定。

　　應(yīng)當指出的是，當前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的“斷供”現(xiàn)象，不會導(dǎo)致“中國式次貸”或“深圳式次貸”問題，也不足以引發(fā)普遍的金融危機。這可以從量、度以及誘發(fā)因素等多方面予以分析：

　　首先，當前出現(xiàn)的房屋“斷供”現(xiàn)象，主要集中在深圳個別區(qū)域，涉及的“面”比較窄，涉及的“量”比較小。中國人民銀行深圳中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年5月末，深圳個人住房貸款的不良率為0.67%，比年初略微上升了約0.04%�？梢�，當前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的“斷供”現(xiàn)象，雖然是一個值得關(guān)注的現(xiàn)象，但是并沒有形成普遍性的浪潮。

　　其次，現(xiàn)階段，房屋貸款人選擇“斷供”的原因，主要是“負資產(chǎn)”的出現(xiàn)。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2008年二季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%。盡管不少城市觀望情緒較濃，房價不斷調(diào)整，但從全國來看，房價在一定程度上的調(diào)整，以及某些地區(qū)、某些樓盤價格的下降，在總體上尚不足以引起“負資產(chǎn)”的普遍出現(xiàn)。無論是房地產(chǎn)價格的波動，還是由此帶來的“負資產(chǎn)”問題，在我國都沒有達到美國次貸危機爆發(fā)時的程度。而美國爆發(fā)次貸危機時，雖以加州等房地產(chǎn)泡沫嚴重地區(qū)為主，但全國房地產(chǎn)價格都出現(xiàn)了顯著的下降，“負資產(chǎn)”現(xiàn)象非常普遍。

　　再次，深圳出現(xiàn)的“斷供”問題，實際上只涉及到貸款購房者和銀行，與整個金融市場的聯(lián)動能力有限，并不會在短時間內(nèi)造成普遍性的影響。在我國銀行貸款發(fā)放管理中也存在一些問題，如個人信用缺乏足夠的審查、商業(yè)銀行過于迷信住房抵押貸款的安全程度等，但總的來看，各商業(yè)銀行對國家貸款政策的執(zhí)行仍然比較嚴格，首付比例尤其是第二套住宅首付比例，都遠高于美國次級抵押貸款的水平，信用風險并沒有達到美國次級貸的程度。因此，當前出現(xiàn)的深圳“斷供”現(xiàn)象與美國的次貸危機相比，雖有相似的誘因，卻是不一樣的實質(zhì)和路徑，不足以引發(fā)金融危機。

　　當然，美國次貸危機的爆發(fā)，提醒我們對“斷供”這一新的動向應(yīng)引起高度重視和警惕，尤其是銀行業(yè)要有足夠的風險意識和防范措施。房地產(chǎn)市場降溫是深圳出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象的誘因。目前，雖然全國70個城市房價同比仍有所上漲，但市場觀望情緒較濃、成交量萎縮、房價還在不斷調(diào)整。這種市場氛圍還會持續(xù)多久，深圳的“斷供”個案是否會蔓延到其他城市，都需要加以研究并給予必要的防范。

　　從這個意義上來說，深圳樓市的“斷供”現(xiàn)象，是對我國房地產(chǎn)金融管理的一種警示。一方面，我們應(yīng)當抓緊時間，采取積極措施，化解有關(guān)問題；另一方面，應(yīng)當大力完善風險控制體系，構(gòu)建安全房產(chǎn)金融。這有以下幾個具體舉措：

　　一是加強住房按揭貸款的風險控制，加強對交易風險的度量和管理。在我國，住房按揭貸款被各家商業(yè)銀行視為低風險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是各家商業(yè)銀行大力發(fā)展的主要業(yè)務(wù)。美國次貸危機、深圳“斷供”現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明住房按揭貸款雖是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但也會引發(fā)風險的產(chǎn)生與積累。這就需要深化銀行內(nèi)部改革，增強銀行風險防范能力；完善不良貸款的監(jiān)測制度，做好客戶風險的監(jiān)管工作等。

　　二是完善個人信用評級與管理庫，提高個人房貸資產(chǎn)質(zhì)量，加強個人住房信貸監(jiān)管。當前，我國還沒有較為完整的個人信用記錄和較為嚴格的個人信用評價體系，對借款人并沒有進行審慎完善的分類和區(qū)別對待。這就需要繼續(xù)完善個人誠信系統(tǒng)，重點加強與稅務(wù)等政府管理部門的合作，健全個人信用體系；完善相關(guān)法律法規(guī)，加強對失信、違約的懲處等。

　　三是研究市場規(guī)律，完善宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。房價是影響抵押貸款發(fā)放、借款規(guī)模與借款折扣的關(guān)鍵因素，房價的波動會極大影響抵押貸款的價值，影響借款人還貸的意愿與積極性。穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場及合理的房價，是個人住房信貸市場健康發(fā)展的重要保證，也是建設(shè)和諧樓市的必需。為此，需要認真總結(jié)近年來宏觀調(diào)控的經(jīng)驗，加強對市場規(guī)律的研究，有效構(gòu)筑起安全的房地產(chǎn)金融體系，以促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　張永岳(作者系華東師范大學(xué)商學(xué)院院長、教授、博士生導(dǎo)師)