房地產(chǎn)行業(yè)一直以來是最市場化的行業(yè)，沒有準(zhǔn)入限制，沒有資格限制，而由于競爭激烈，開發(fā)商日子不好過，房價(jià)在過去許多年并沒有大幅度上漲，但恰恰從2004年開始，國家開始調(diào)控這個(gè)行業(yè)，土地信貸控制得很厲害，供給預(yù)期減少導(dǎo)致了房價(jià)的催升。目前房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然，而非政策調(diào)控，也就是說即使房地產(chǎn)政策放松，房價(jià)仍將下跌，同股市一樣，政策逆著市場規(guī)律不會(huì)見效。

　　如果政府不救市，目前市場的低迷必然導(dǎo)致新開工面積的下降以及房地產(chǎn)投資額的降低，也將導(dǎo)致二到三年后房地產(chǎn)市場供給的減少，從而短期內(nèi)房價(jià)的調(diào)整和房地產(chǎn)市場的低迷就成為下一階段行業(yè)健康發(fā)展的新的基石，這個(gè)過程中房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，房屋質(zhì)量將進(jìn)一步提升，購房者得到實(shí)惠。

　　而關(guān)鍵是地產(chǎn)行業(yè)很難按照市場規(guī)律進(jìn)行調(diào)整，最近已經(jīng)陸續(xù)有地方政府出臺(tái)政策來保護(hù)這個(gè)行業(yè)，我們估計(jì)長則在明年上半年，短則在今年年底，這種跡象將更加明顯。政策放松結(jié)果有兩個(gè)：一方面土地和信貸的放松將增加供給，將是雪上加霜；另一方面按揭政策的放松將繼續(xù)吹泡沫，理性的調(diào)整無法實(shí)現(xiàn)；所以我們認(rèn)為政府不需要也不應(yīng)該救市，也許救市就是害市。

　　綜上分析，如果政府不救市，盡管短期內(nèi)情緒可能更悲觀些，但我們可以樂觀地看中長期；如果政府救市，短期可能樂觀，但中長期會(huì)悲觀。

　　三類公司可以投資

　　房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)行業(yè)景氣度相關(guān)，但優(yōu)質(zhì)的企業(yè)能夠相對(duì)好地應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)，經(jīng)過前期較大的跌幅，地產(chǎn)公司股票價(jià)值已經(jīng)出現(xiàn)，這個(gè)階段是以一種苛刻的態(tài)度選擇公司的階段，選擇那些可以勝出的優(yōu)質(zhì)公司，那么標(biāo)準(zhǔn)是什么？我們認(rèn)為三類公司可以投資：

　　1.便宜的：手中土地儲(chǔ)備購于2007年之前，最好2006年之前，房價(jià)再跌他們都有錢賺，這些以區(qū)域公司為主，代表性公司如A股的華發(fā)股份、陽光股份，H股的首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂；

　　2.市場化的：擁有較好的產(chǎn)品管理能力的公司，可以持續(xù)經(jīng)營，等待下一個(gè)繁榮期的到來，這些以龍頭企業(yè)為主，主要以A股的金地集團(tuán)和萬科，H股的中國海外和綠城中國為代表；

　　3.壟斷的：擁有獲取廉價(jià)土地資源和強(qiáng)融資能力的，這些公司以中央及地方國企為主，如A股的招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和H股的華潤置地。

　　同樣的，被淘汰的公司主要是那些管理很差、負(fù)債率很高、成本控制能力很弱、擴(kuò)張很快的公司。如果不容易判斷就去看它開發(fā)的項(xiàng)目，如果你喜歡，性價(jià)比又好，就是好公司，你可以去買它的股票。(中金公司 白宏煒)