倘若房價(jià)拐點(diǎn)跡象日益明顯，那些先順勢而為者一定是受益者。在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購買力水平的情況下，在有效供應(yīng)增加的情況下，開發(fā)商逆勢而為只會引來更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，多米諾效應(yīng)很可能在內(nèi)外力交加下出現(xiàn)，而那時(shí)受損最大的必然是后知后覺者。

　　當(dāng)王石發(fā)出他的拐點(diǎn)論時(shí)，他遭到了同行的否定甚至嘲笑。但王石仍然有條不紊地祭出了降價(jià)大旗。去年12月9日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，不到兩個(gè)小時(shí)即全部售罄，“原因在于萬科開盤定價(jià)13000元/平方米的均價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平方米以上的價(jià)格”。今年元宵節(jié)，萬科在上海的諸多樓盤，如白馬花園、四季花城、假日風(fēng)景等等優(yōu)惠5%，在一貫以上漲為主旋律的上海樓市，一家房企旗下的多家樓盤統(tǒng)一打折，實(shí)屬罕見。

　　與以往不同的是，萬科的降價(jià)行動引起了同行的響應(yīng)。上海綠地的老板張玉良，這家上海房企的領(lǐng)軍者，緊追萬科，將旗下項(xiàng)目孝賢坊打折10%銷售。在廣州，售價(jià)低于限價(jià)房的商品房次第登場，直接導(dǎo)致兩百多套限價(jià)房棄購。并且，今年1月份廣州市十區(qū)一手住房成交均價(jià)為9766元/平方米，比去年10月廣州房價(jià)(11574元/平方米)有所降低。降價(jià)現(xiàn)象不僅意味著王石有了促使樓市拐點(diǎn)日漸清晰的盟友，更意味著，越來越多的房地產(chǎn)商開始重新評估房價(jià)走勢，作出順勢而為的理性選擇。這或引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。

　　需要指出的是，在多米諾效應(yīng)中，骨牌倒下的能量是疊加的而非均衡傳遞的。當(dāng)一張骨牌倒下，其重力勢能轉(zhuǎn)化為動能并轉(zhuǎn)移到第二張牌上，第二張牌將第一張牌轉(zhuǎn)移來的動能和自己倒下過程中由本身具有的重力勢能轉(zhuǎn)化來的動能之和，再傳遞到第三張牌上……如此，每張牌倒下的時(shí)候，它所具有的動能都比前一張牌大，因此它們的速度一個(gè)比一個(gè)快，也就是說，它們依次推倒的能量一個(gè)比一個(gè)大，進(jìn)而產(chǎn)生累加效應(yīng)。大不列顛哥倫比亞大學(xué)物理學(xué)家懷特海德指出，按照一張骨牌倒下時(shí)能推倒一張1.5倍體積的骨牌推理，第13張骨牌倒下時(shí)釋放的能量比第一張牌倒下時(shí)整整要擴(kuò)大20多億倍。如果根據(jù)這一原理制作一套骨牌，摩天大廈就會在一指之力下被轟然推倒。

　　我們不妨根據(jù)多米諾效應(yīng)來分析一下房價(jià)走勢。倘若房價(jià)拐點(diǎn)跡象日益明顯，一定是先下手者為強(qiáng)，即那些先順勢而為者最先受益。其一，他們是在相對較高的價(jià)位售房。當(dāng)降價(jià)風(fēng)潮真正掀起，后降價(jià)者的商品售價(jià)更低。其二，先降價(jià)者競爭最小，房屋銷量最好，資金回流最快，效率的提高相當(dāng)于間接提高了單位資金收益，而后降價(jià)者則相反。除此，還有順勢而為所帶來的企業(yè)形象的提升。而那些因資金壓力、價(jià)格下行壓力、銷量壓力等被迫降價(jià)者，則可能陷于被動。尤其是當(dāng)降價(jià)潮引發(fā)人們對未來房價(jià)下行壓力的明確預(yù)期時(shí)，很容易形成多米諾骨牌效應(yīng)。事實(shí)上，在多個(gè)國家的房價(jià)下降周期中，房價(jià)初露下降端倪時(shí)，遠(yuǎn)沒有下降通道形成后的降幅深、降速快。這與上行通道中的房價(jià)大漲情形原理是一樣的。

　　應(yīng)該認(rèn)識到，王石堅(jiān)持拐點(diǎn)論的重要依據(jù)在于需求的變化，這里面包含著兩種情形：

　　一是因房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入所導(dǎo)致的實(shí)際需求能力的下降。房屋的本質(zhì)是消費(fèi)品，而消費(fèi)品的價(jià)格是由居民的實(shí)際購買力來決定的，任何背離甚至嚴(yán)重背離居民實(shí)際購買力水平的商品的價(jià)格走勢，都不可能持續(xù)下去；二是由保障性住房供應(yīng)的增加所導(dǎo)致的對商品房需求的減少。誠如王石所言：“未來的福利保障系統(tǒng)要分兩層，一類是低收入人群，另一類是為了吸引人才，增加城市競爭力，就是把高科技人才也納入到城市福利保障系統(tǒng)中去。”王石對社會保障性住房的推測是比較具有前瞻性的。事實(shí)上，在高房價(jià)對高科技人才的擠出與阻礙效應(yīng)產(chǎn)生之后，將高科技人才及其他對提升城市競爭力意義重大的人才納入保障性住房已經(jīng)是大勢所趨，而由此所減少的對市場所供應(yīng)商品房需求的減少，勢必影響到市場對房價(jià)未來走勢的預(yù)期。

　　不僅需求在不斷發(fā)生變化，商品房的供應(yīng)環(huán)節(jié)也在發(fā)生明顯變化：

　　一是商品房投資的持續(xù)擴(kuò)大。央行2月22日公布的《2007年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2007年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.5萬億元，增長30.2%，增速比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)，高于固定資產(chǎn)投資增速5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資1.8萬億元，增長32.1%，占開發(fā)投資總量的71.2%，占比較上年增加1個(gè)百分點(diǎn)。直接供給的增加在滿足市場需求的同時(shí)，也強(qiáng)化了人們對未來房價(jià)走勢的悲觀預(yù)期。

　　二是有效供應(yīng)的增加。我國房價(jià)之所以快速上漲，與商品房有效供給的不足有關(guān)。所謂有效供給與理論上可形成的供給是相對應(yīng)的，由于土地被大量囤積在開發(fā)商手中、部分商品房囤積在炒房人手中，導(dǎo)致理論上可形成的供給無法轉(zhuǎn)變成實(shí)際的供給(即有效供給)，加之住房的結(jié)構(gòu)性失衡所造成的市場有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，助推房價(jià)上漲。但是，自去年下半年以來，國家收縮銀根，使開發(fā)商逐漸失去囤積土地的資金保障；征收土地閑置費(fèi)和“征繳增值地價(jià)”，擠壓了開發(fā)商囤積土地的收益，并加大了其囤地的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)；加息、提高二手房貸款門檻等信貸收緊措施，使炒房成本和炒房的難度越來越大。加之政府對炒房行為的其他抑制性措施及保障性住房范圍的擴(kuò)大，房屋的有效供給正在增加。

　　房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，開發(fā)商應(yīng)該走出暴利嬌慣出來的思維定勢。中央調(diào)控房價(jià)的政策是非常明確的。在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購買力水平的情況下，在有效供應(yīng)增加而實(shí)際購買力下降的情況下，開發(fā)商逆勢而為只會引來更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，多米諾效應(yīng)很可能在內(nèi)外力交加下出現(xiàn)，而那時(shí)受損最大的必然是后知后覺者。順勢而為，加快資金的周轉(zhuǎn)，提高單位資金收益率，遠(yuǎn)比逆勢死扛要明智得多。(賈圖)