剛性需求是有條件的，當(dāng)剛性需求被上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)破壞后，這個(gè)剛性需求就成了彈性需求

　　北京住宅購(gòu)買市場(chǎng)具有“剛性需求”被開(kāi)發(fā)商奉為金科玉律。房?jī)r(jià)頻繁上漲但購(gòu)買者眾，出現(xiàn)追漲購(gòu)買的背離現(xiàn)象時(shí)，開(kāi)發(fā)商們會(huì)高調(diào)宣稱，這是北京住宅市場(chǎng)的剛性需求所致，需要買房子的人太多。房子銷售放緩或者市場(chǎng)蕭條時(shí)，開(kāi)發(fā)商們?nèi)耘f會(huì)站出來(lái)吼兩嗓子，一方面是暗中互相安慰：沒(méi)關(guān)系，北京住宅市場(chǎng)有剛性需求，現(xiàn)在銷售放緩是暫時(shí)的，另一方面，此時(shí)的口號(hào)更多是喊給購(gòu)房者聽(tīng)的。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“剛性需求”可以用在不同場(chǎng)合。開(kāi)發(fā)商們推崇剛性需求，一方面是要為其房?jī)r(jià)上漲制造理由，另一方面就是要借助強(qiáng)大的話語(yǔ)權(quán)用來(lái)忽悠普通購(gòu)房者。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商們所說(shuō)的剛性需求，也就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的供求關(guān)系，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商品供不應(yīng)求時(shí)，商品價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)上漲。

　　2007年，北京房?jī)r(jià)在開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為的剛性需求下頻繁上調(diào)，結(jié)果房?jī)r(jià)上漲幅度和速度超過(guò)了購(gòu)買者的承受力，交易量急速下降，所謂的剛性需求也就成了彈性需求，開(kāi)發(fā)商們所強(qiáng)調(diào)的那些剛性購(gòu)買人群因房?jī)r(jià)上漲太快，雖然需求依舊，但已經(jīng)剛性不再。由此來(lái)看，北京住宅市場(chǎng)的需求確實(shí)存在，但是否是剛性則需要另當(dāng)別論。

　　北京是中國(guó)的首都，每年都會(huì)有大量流動(dòng)人口進(jìn)入北京，這些人在一定程度上也是潛在的住房需求者，但這些需求是否是剛性的，則很難定論。舉個(gè)例子，當(dāng)一套房子的購(gòu)買成本為50萬(wàn)元時(shí)，如果購(gòu)房者手中有30萬(wàn)元，具有完全購(gòu)買及持續(xù)支付能力，這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房者的需求是客觀存在的，同樣也是剛性的。但當(dāng)房子上漲到100萬(wàn)元，購(gòu)房者無(wú)力承擔(dān)時(shí)，雖然他的居住需求依然存在，但卻“剛性”不足了。

　　事實(shí)上，2007年北京樓市住宅項(xiàng)目銷售集體萎縮，就是對(duì)開(kāi)發(fā)商們的剛性需求的最大反駁，開(kāi)發(fā)商們奉為金科玉律的剛性需求，在銷售停滯的客觀事實(shí)面前不攻自破，因?yàn)閯傂孕枨笫怯袟l件的，當(dāng)剛性需求被上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)破壞后，這個(gè)剛性需求就成了彈性需求。(張學(xué)冬)