2007年，人們對(duì)于房市最明顯的感受就是漲價(jià)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，去年全年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。但是進(jìn)入2008年，人們卻愈發(fā)感到房市變得撲朔迷離。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2008年第一周，全國(guó)主要城市商品房市場(chǎng)整體成交量出現(xiàn)了大幅萎縮現(xiàn)象，而且部分城市顯現(xiàn)出更加濃郁的“有價(jià)無(wú)市”市場(chǎng)氛圍。另有資料顯示，北京房?jī)r(jià)在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現(xiàn)了不同程度的下跌。此外，去年10月份，上海、深圳和廣州的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了下降的拐點(diǎn)，這種下跌的趨勢(shì)一直持續(xù)到去年12月份。

　　在全國(guó)房?jī)r(jià)最高也是漲幅最高的幾個(gè)主要城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降現(xiàn)象是否預(yù)示著房市遭遇寒流，是否房?jī)r(jià)真正出現(xiàn)了拐點(diǎn)？一時(shí)間，各種猜測(cè)和辯論紛至沓來(lái)，目前這種激辯還在繼續(xù)，尚未定論，但國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的升級(jí)、供需雙方的博弈使房市變得日趨復(fù)雜是不爭(zhēng)的事實(shí)，這給房地產(chǎn)業(yè)資金主要來(lái)源的銀行敲響了警鐘。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，資金絕大多數(shù)來(lái)自銀行信貸，購(gòu)房者買(mǎi)房，也多向銀行貸款。正如央行副行長(zhǎng)劉士余去年12月在加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì)議上所講，如果銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)度發(fā)放個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全。

　　個(gè)人房貸一直都是國(guó)內(nèi)外商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在去年，美國(guó)的這一領(lǐng)域卻發(fā)生了次貸危機(jī)，首當(dāng)其沖受到波及的就是商業(yè)銀行，諸如花旗、高盛等國(guó)際巨頭均損失慘重，使銀行“房貸安全”的思維大為改變。而去年國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了爆炸式增長(zhǎng)。房貸占個(gè)貸比重一般約在90%左右，截至去年11月末，14家國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行的個(gè)貸增量總計(jì)約8000億元，較2006年增長(zhǎng)近4倍。專(zhuān)家分析，這與去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆和房?jī)r(jià)的大幅上漲有關(guān)，如此大規(guī)模的個(gè)人房貸給銀行風(fēng)險(xiǎn)埋下了很大的隱患，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，銀行的資產(chǎn)很可能受到損失。這其中還包括一部分加按揭和轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，盡管在去年央行的警示下，多數(shù)銀行已經(jīng)停辦，但是已經(jīng)有很大的存量，增加了銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)，

　　去年央行的6次加息也預(yù)示著銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)水漲船高。5年期以上個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率，已由去年初的6.84%增加到現(xiàn)在的7.83%，房貸優(yōu)惠利率也由去年初的5.81%增加到目前的6.65%，去年還感受不到還貸壓力增大的“供房族”現(xiàn)在已開(kāi)始“集中埋單”。而在去年房?jī)r(jià)大幅上漲及繼續(xù)上漲的預(yù)期下，投資炒房的人也不在少數(shù)。一位銀行人士分析，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)自住用房的，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)賣(mài)出房屋，房?jī)r(jià)短期的變化對(duì)他們影響不大，但對(duì)于那些貸款炒房者，在月供不斷增加的情況下，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌將直接影響他們的還貸能力。

　　此外，房市的低迷、成交量的萎縮導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也蘊(yùn)藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)銀行專(zhuān)業(yè)人士介紹，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程一般是，房地產(chǎn)商自己籌集一部分資金用于項(xiàng)目啟動(dòng)，然后向銀行申請(qǐng)貸款用于項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，在預(yù)售開(kāi)始后制定還款計(jì)劃，將一定比例的預(yù)售資金用于歸還銀行貸款，銷(xiāo)售不暢將會(huì)直接影響房地產(chǎn)商的還款進(jìn)度。

　　可以說(shuō)，近期的房?jī)r(jià)波動(dòng)是去年一系列調(diào)控措施的累積效應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯現(xiàn)，局部地區(qū)一度過(guò)于狂熱的房地產(chǎn)投機(jī)氣氛得到了有效降溫。這種緊縮效應(yīng)在2008年還將加大，貨幣政策首度“從緊”，占銀行貸款很大比重的個(gè)人房貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自然是調(diào)控的重點(diǎn)。近日，國(guó)務(wù)院又對(duì)閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)作出了明確規(guī)定。在此情況下，市場(chǎng)持幣觀望氣氛日益濃重。央行發(fā)布的《2007年第四季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查》顯示，調(diào)查的7個(gè)大城市居民購(gòu)房意愿除廣州和重慶外，均較去年第三季度下降。種種跡象顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度正在升級(jí)，市場(chǎng)的不確定性因素將增多。如何控制好存量和增量房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成為2008年商業(yè)銀行的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　各大銀行顯然已經(jīng)嗅到了風(fēng)險(xiǎn)的氣味，早已在各方面開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)防范。去年9月，央行發(fā)布通知提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平后，又于12月下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確界定第二套房以戶(hù)為單位進(jìn)行認(rèn)定，并重申“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”。在兩個(gè)通知的指引下，各大銀行均收緊了對(duì)于第二套房貸款的限制，對(duì)于第一套房的貸款條件也提高了不少，執(zhí)行更加嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)和審查步驟。據(jù)銀行人士介紹，這一方面是因?yàn)榉抠J風(fēng)險(xiǎn)的提高，另一方面也是提高利潤(rùn)的需要，在嚴(yán)控信貸規(guī)模時(shí)只有堅(jiān)持貸款優(yōu)中選優(yōu)，才能提高貸款的邊際收益率。另?yè)?jù)記者了解，工行、中信等銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放也是慎之又慎，只有一些資質(zhì)較好的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)才肯做，同時(shí)還加強(qiáng)了對(duì)于已發(fā)放貸款的貸后檢查和管理。

　　由于持續(xù)加息帶來(lái)了房貸還款額的計(jì)算困難，為督促客戶(hù)按時(shí)足額還款，目前一些銀行開(kāi)始采取多種手段通知客戶(hù)貸款利率上調(diào)并為客戶(hù)制定新的還貸計(jì)劃。例如，工行將采取短信提醒、電話(huà)告知、郵寄新的還款計(jì)劃表等方式通知客戶(hù)，除了一些常用的通知手段外，建行今年打算免費(fèi)給個(gè)人按揭客戶(hù)郵寄《個(gè)人貸款對(duì)賬單》，讓客戶(hù)及時(shí)掌握自己的還款扣款情況。

　　而今，美國(guó)次貸的又一波沖擊已經(jīng)襲來(lái)，1月15日，花旗集團(tuán)爆出去年第四季度巨虧98.3億美元的消息，17日，美林公司也宣布去年第四季度虧損98億美元。以鄰為鑒，盡管中國(guó)的房市和房?jī)r(jià)何去何從還很難定論，但銀行應(yīng)警鐘長(zhǎng)鳴，切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，防患于未然。(李文龍）