近日，多家知名地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)出爐了2007年的深圳樓市分析報(bào)告。對(duì)于去年的全市二手房市場(chǎng)，這些報(bào)告不約而同地使用了“冰火兩重天”來(lái)形容，認(rèn)為2007年上半年二手住宅價(jià)格連續(xù)飆升，升幅一度超過(guò)60%；而到2007年下半年，市場(chǎng)進(jìn)入觀(guān)望期。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年上半年將會(huì)有更多的投資客拋盤(pán)套現(xiàn)，樓市觀(guān)望期將持續(xù)數(shù)月。

　　成交總量微降2%

　　根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心提供的成交數(shù)據(jù)估算，2007年全市二手住宅成交約8.2萬(wàn)套，成交面積721.83萬(wàn)平方米，與前一年度基本持平，僅有2.35%的微小降幅。

　　細(xì)分到各個(gè)月度，2007年的二手房成交量充分顯示出各方的博弈結(jié)果。去年3月，二手樓投資熱情開(kāi)始爆發(fā)，二級(jí)市場(chǎng)的需求轉(zhuǎn)移至三級(jí)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致第二季度的二手樓成交持續(xù)高位運(yùn)行，每月成交量基本維持在100萬(wàn)平方米以上。此時(shí)，二手房追漲氣氛顯現(xiàn)，主要以投資需求為主，自住需求被大量擠出。

　　但從去年7月開(kāi)始，各項(xiàng)抑制房?jī)r(jià)和投資需求的政策出臺(tái)，成交量迅速跌落，并在8月跌到低谷。在此后長(zhǎng)達(dá)半年的時(shí)間里，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，投資客逐漸撤離，自住需求者由于房?jī)r(jià)僵持難，下入市又非常緩慢，市場(chǎng)并未顯現(xiàn)回暖趨勢(shì)，成交量一直處于低位運(yùn)行，每月成交量均在30萬(wàn)平方米以下，市場(chǎng)進(jìn)入盤(pán)整期。

　　成交均價(jià)同比漲五成

　　全市二手住宅價(jià)格方面，由于在去年上半年升幅過(guò)快，即使受下半年調(diào)控政策影響，全年的成交均價(jià)仍達(dá)到12729元／ 平方米，同比增長(zhǎng)51%。分析人士認(rèn)為，如此高的增幅一部分來(lái)自于房?jī)r(jià)的真實(shí)增長(zhǎng)，更主要原因是2007年上半年的炒作行為所形成的追漲導(dǎo)致。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心的分析數(shù)據(jù)顯示，去年1至7月，全市二手住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，到7月份時(shí)已實(shí)現(xiàn)均價(jià)15177元／平方米，較年初每平方米增長(zhǎng)了4636元，增幅驚人。8月之后，價(jià)格上升趨勢(shì)終于止步，并經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的連續(xù)調(diào)整，出現(xiàn)回落，去年第四季度的成交均價(jià)環(huán)比下跌約一成。

　　租金回報(bào)率維持4%

　　受二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)影響，住宅租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)波動(dòng)。世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的分析報(bào)告指出，全市租金水平2007年呈上漲趨勢(shì)，由年初的每月每平方米33.9元上漲到年末的每月每平方米36.1元，漲幅為6.5%。

　　不過(guò)，租金回報(bào)率略有下降，去年僅在4%左右波動(dòng)，而2006年時(shí)這一數(shù)字還是5%。報(bào)告分析，主要原因是2007年二手房買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)上漲幅度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金上漲幅度。

　　觀(guān)望期仍將持續(xù)數(shù)月

　　市場(chǎng)人士指出，由于去年租金回報(bào)率下降，租金難以支撐月供，手上持有多套物業(yè)的投資客今年會(huì)在銀行加息的背景下倍感資金壓力。預(yù)計(jì)今年上半年將會(huì)有更多的投資客拋盤(pán)套現(xiàn)，每月新增供應(yīng)量估計(jì)仍會(huì)在高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)今年累計(jì)新增供應(yīng)量將比去年增長(zhǎng)兩成左右。

　　但成交上仍不會(huì)太明朗。分析人士告訴記者，雖然今年的信貸額度問(wèn)題已經(jīng)解決，但預(yù)計(jì)觀(guān)望期仍將持續(xù)3至4個(gè)月，成交量仍將低位運(yùn)行。伴隨著市場(chǎng)投資客逐漸撤離和價(jià)格調(diào)整，預(yù)計(jì)2008年第二季度會(huì)有自住客陸續(xù)入市，成交量也將平穩(wěn)上升，但不會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。據(jù)預(yù)測(cè)，今年的二手房成交將以自住需求為主，預(yù)計(jì)全年成交總量將達(dá)650萬(wàn)平方米，較去年下跌一成左右。(李緯娜 董超文)