盡管關(guān)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的說法滿天飛，但相當(dāng)一部分理性的市場(chǎng)人士認(rèn)為，宏觀要素仍然是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的最終因素。對(duì)這些要素的解析，也許可以為我們回答2008年市場(chǎng)將會(huì)選擇什么樣的房?jī)r(jià)的問題。

　　投資保持3萬億元

　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)助理周春生認(rèn)為，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求，2008年中國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅全年將保持在22.8%水平上下。

　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)助理周春生認(rèn)為，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求，2008年中國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅全年將保持在22.8%水平上下。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2007年1~ 11月份，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)最快的行業(yè)是非金屬礦制品業(yè)，其次是有色金屬礦冶煉及壓延加工業(yè)，房地產(chǎn)投資增幅以26.8%居第三位。

　　投資高速增長(zhǎng)的行業(yè)同樣面臨壓縮的問題。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性在于，其占總投資的比例接近20%，更重要的是，作為一種民生產(chǎn)品，它更受社會(huì)輿論關(guān)注。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)說，“即便是房地產(chǎn)投資增幅降低到15%，其投資總量仍然是增加的”。如果按照房地產(chǎn)業(yè)投資15%的增長(zhǎng)，其總額仍然不會(huì)低于2.875萬億元。

　　更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)的投資總額下降并不意味著房?jī)r(jià)的降低，如果投資和開工不足，在需求旺盛的條件下，房?jī)r(jià)的上漲幾乎難以避免。

　　央行金融研究所研究員鄒平座認(rèn)為，絕不能因?yàn)楹暧^調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的大幅度下降，使房?jī)r(jià)大漲。

　　房地產(chǎn)業(yè)失血幅度有限

　　2007年是央行貨幣政策急劇轉(zhuǎn)向的一年，然而，即便央行在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后雷厲風(fēng)行地實(shí)施多項(xiàng)從緊的貨幣政策，但是其貨幣工具的作用仍然有限。

　　FT中文網(wǎng)經(jīng)濟(jì)事務(wù)評(píng)論員陳旭敏接受本報(bào)采訪時(shí)指出，在從緊的貨幣政策之下， 2008年流動(dòng)性過剩的局面會(huì)得到一定的遏制，但流動(dòng)性充裕的基本面并不會(huì)得到徹底改變，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)仍然保持著強(qiáng)勁增長(zhǎng)，同時(shí)人民幣升值的預(yù)期也沒有改變。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，如果利率大幅提高，盡管房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受到影響，但“先倒下的肯定不是樓市”。相對(duì)于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的制造業(yè)抵御利率風(fēng)險(xiǎn)的能力更低。因此央行的貨幣政策必須通盤考慮。

　　更重要的是，大幅提高利率會(huì)使已購(gòu)房者還款負(fù)擔(dān)增加，勢(shì)必導(dǎo)致銀行一系列壞賬出現(xiàn)，這并不是央行樂見的結(jié)果。包括提高準(zhǔn)備金率和定向央票，固然有利于回籠貨幣，但也會(huì)讓央行背上沉重的利息負(fù)擔(dān)。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，經(jīng)過多次信貸政策調(diào)整，銀行的開發(fā)貸款占開發(fā)商資金總量的比例已經(jīng)大幅下降，受信貸緊縮政策影響不是很大，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，2008年信貸投放將以季度調(diào)控投放節(jié)奏。記者獲得的最新消息是，按照管理層的要求，2008年4個(gè)季度的信貸額度投放比例為35∶35∶20∶10。也就是說，上半年可安排的信貸規(guī)模占全年總額的70%。按照銀行業(yè)“早放貸，早收益”的經(jīng)營(yíng)思路，歷年的第一、二季度會(huì)成為房地產(chǎn)信貸高峰期。無論從開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的角度，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)失血的幅度是有限的。

　　改變樓市基本面的要素尚未出現(xiàn)

　　記者接觸的多位開發(fā)商都對(duì)中國(guó)城市化所產(chǎn)生的剛性需求深信不疑，基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的信心和城市化居住需求的信心，開發(fā)商們深信，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系并不會(huì)隨著宏觀調(diào)控而改變。

　　廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師花長(zhǎng)勁分析指出，2006年，中國(guó)共銷售商品房6.6億平方米，其中住宅5.44億平方米，而全年商品房供應(yīng)量?jī)H為5.30億平方米，其中住宅供應(yīng)量4.32億平方米，供需之間仍然有巨大的缺口。年以來以壓縮固定資產(chǎn)投資為主題的宏觀調(diào)控并沒有有效遏制房?jī)r(jià)上漲，主要原因還是在于壓縮“地根”對(duì)總供給的影響。而與此同時(shí)，總需求的總量很難被壓制下去。

　　從地產(chǎn)界兩大明星任志強(qiáng)和潘石屹對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度可明白高房?jī)r(jià)的真正威脅在哪里。他們的熱烈討論也從反面印證著樓市需求的巨大。

　　大中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授周其仁此前接受記者采訪時(shí)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的不同在于，它是一個(gè)非飽和市場(chǎng)。只有增加持有成本，才能平衡人類對(duì)土地和物業(yè)無限制占有的欲望。而在物業(yè)稅出臺(tái)之前，這樣的持有成本還是較低。并且，最新消息顯示，物業(yè)稅在2008年不會(huì)提上日程。

　　換一個(gè)角度，“小產(chǎn)權(quán)房”背后是房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)制度的變革，農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市，才能根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，或許房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的拐點(diǎn)在這里。(羅榮)