中共中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部在日前舉行的“2007·中國經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)調(diào)查”研討會上發(fā)布的一份最新調(diào)研報告顯示，當(dāng)前，受國際投資者轉(zhuǎn)移資金規(guī)避風(fēng)險的客觀需要、中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長、人民幣升值預(yù)期增強(qiáng)、我國房地產(chǎn)業(yè)存在高額利潤以及某些制度欠缺等因素的影響，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的變化趨勢。

　　這份歷時數(shù)月、針對國內(nèi)一二線城市所做的調(diào)研報告認(rèn)為，自2003年以來，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益向好，房地產(chǎn)市場逐漸活躍，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出逐年增長之勢。特別是近兩年來，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的方式更加多樣化、隱蔽化，涉及的領(lǐng)域更加寬泛，這些新變化和新趨勢對我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提出了諸多挑戰(zhàn)。

　　這些新趨勢具體表現(xiàn)為以下四個方面：第一，投資總額逐年增長。2007年，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為僅次于通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資產(chǎn)業(yè)。以廣東省為例，2007年1至8月，廣東房地產(chǎn)業(yè)合同利用外資38.86億美元，同比增長99.4%；實際利用外資24.33億美元，比上年同期提高22.6個百分點(diǎn)，增長189.2%。

　　第二，投資范圍逐步擴(kuò)大。從投資對象上來看，逐步從住宅領(lǐng)域轉(zhuǎn)向商業(yè)、工業(yè)等非住宅領(lǐng)域，選擇投資的重點(diǎn)分別為甲級辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項目以及產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè)。從經(jīng)營領(lǐng)域上來看，逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營和金融投資等領(lǐng)域。從投資地域上來看，逐步從北京、上海、深圳等一線城市向南京、武漢、哈爾濱等二線城市擴(kuò)展。

　　第三，投資方式趨于金融化。近年來，投資者更加偏向于房地產(chǎn)尾盤階段性投資和整體收購，從而縮減房地產(chǎn)開發(fā)的投資建設(shè)周期，規(guī)避較高的交易成本和資金沉淀風(fēng)險；更加傾向于收購我國房地產(chǎn)公司的債券和股票，通過證券市場轉(zhuǎn)嫁資金風(fēng)險；更加傾向于借助地產(chǎn)基金吸引境外資本。

　　據(jù)課題組負(fù)責(zé)人劉艷梅介紹，他們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，為規(guī)避我國的“限外”政策，“夾層融資”式的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)近來也在悄然出現(xiàn)。夾層融資作為一種介于債務(wù)與股票之間的資本融資方式，具有更高的靈活性。隨著中國投資環(huán)境的變動 相關(guān)政策規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)投資總額若超過1000萬美元，注冊資本金不得低于投資總額的50%，這就使前期的投入成本大大增加。通過設(shè)立債務(wù)融資結(jié)構(gòu)的方式，可以對此進(jìn)行規(guī)避。

　　第四，投資主體趨于多元化。近年來，房地產(chǎn)業(yè)投資的主體不再僅僅局限于國外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)投資，個人和團(tuán)體也越來越多參與進(jìn)來。在國際投資機(jī)構(gòu)中，除了市場熟悉的大摩、ING、高盛基金、美林證券、雷曼兄弟、第一中國等歐美機(jī)構(gòu)，還有日本、韓國甚至來自中東的投資者。

　　在這樣的背景下，政府采取何種措施才能將外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)不利的一面更好地轉(zhuǎn)化為有利的一面、積極引導(dǎo)負(fù)面效應(yīng)向正面效應(yīng)轉(zhuǎn)化？調(diào)研報告認(rèn)為，政府應(yīng)該堅持“兩個原則”和“四個統(tǒng)一”。

　　原則之一，在國際貨幣基金組織187個成員中，有137個國家對外資進(jìn)入地產(chǎn)進(jìn)行管制，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和完善應(yīng)當(dāng)盡快與國際接軌，逐步建立起房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)；原則之二，對待外資一定要分門別類，既應(yīng)該有疏導(dǎo)和限制又應(yīng)該有嚴(yán)厲的打擊。

　　針對我國“管理、稅收、金融和制度”等方面存在的不足，報告提出四個改進(jìn)重點(diǎn)：即要強(qiáng)化政府監(jiān)管、發(fā)揮稅收作用、完善金融機(jī)制、加強(qiáng)制度建設(shè)。

　　劉艷梅說：“投機(jī)行為實質(zhì)上是一個‘熱錢建倉、囤積待漲、熱錢出貨’的過程，如果我們能夠加強(qiáng)政府監(jiān)管，就可以使整個投機(jī)過程‘瞞不住’；如果利用利率和匯率等金融手段，增加熱錢的投資風(fēng)險，能使投機(jī)者‘買不到’合適的房產(chǎn)；如果發(fā)揮稅收的作用，提高增值稅，就可以使投機(jī)者‘囤不起’；如果加強(qiáng)制度建設(shè)，加強(qiáng)金融立法創(chuàng)新，能使投機(jī)者‘倒不動’�！�(李慧蓮）