伴隨著冬天的腳步，國(guó)內(nèi)房市也漸襲寒意。

　　最早的寒氣出現(xiàn)在南方城市深圳和廣州。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年10月，深圳新房均價(jià)回落至14797元/平方米，較9月份下跌一成。與此同時(shí)，二手房交易量銳減，2007年10月份交易量下降36%。10月份廣州商品房成交量面積僅為55萬(wàn)平方米，比9月份下跌18%。

　　上海房市也寒意漸濃。2007年10月份，上海新房成交量下降兩成多，11月份再降兩成。11月市商品房成交均價(jià)由10月份每平方米11500多元下降到10700多元，跌幅達(dá)7個(gè)百分點(diǎn)。2007年年底，房產(chǎn)成交量依舊慘淡。

　　寒流也影響到北京。北京市建委發(fā)布的信息顯示，2007年11月份新開(kāi)樓盤(pán)45個(gè)，均價(jià)14966元/平方米，比10月份新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)15324元/平方米下降358元，一路瘋漲的房?jī)r(jià)半年來(lái)首次回落；2007年11月的銷(xiāo)售量劇減，僅為13073套，為半年來(lái)銷(xiāo)售量最少的一個(gè)月。與此同時(shí)，高檔住宅銷(xiāo)售也開(kāi)始放緩，尤其是售價(jià)超過(guò)18000元/平方米以上的住宅，月銷(xiāo)售量不到10套，個(gè)別區(qū)域新上市的項(xiàng)目售價(jià)甚至低于區(qū)域均價(jià)。原本紅火的二手房市場(chǎng)供求關(guān)系也出現(xiàn)了微妙的變化:以往為1∶4甚至1∶10的供需比降到1∶3以下。2007年年底，成交量的持續(xù)萎縮使得房源突然充足起來(lái)，從“有價(jià)無(wú)市”進(jìn)而演變成“有房無(wú)市”。

　　仔細(xì)觀(guān)察不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)動(dòng)搖是從2007年國(guó)慶節(jié)開(kāi)始的。2007年“十一”黃金周前夕，在多次加息和提高人民幣存款準(zhǔn)備金率后，央行宣布提高購(gòu)買(mǎi)第二套房首付和利率。這記重拳使得一向房產(chǎn)銷(xiāo)售火熱的黃金周冷清不少。而此后，房?jī)r(jià)一路跌勢(shì)，讓開(kāi)發(fā)商亂了陣腳。為促進(jìn)銷(xiāo)售，個(gè)別樓盤(pán)推出多種優(yōu)惠活動(dòng)，采取送精裝修、免物業(yè)費(fèi)、送車(chē)位等辦法變相打折。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)打個(gè)噴涕，地產(chǎn)中介就得感冒。成交量的銳減使得房產(chǎn)中介叫苦不迭，不得不面對(duì)“無(wú)米下鍋”的窘境，許多地產(chǎn)中介開(kāi)始裁員自保。前幾天，記者致電一位在深圳地產(chǎn)中介公司工作多年的朋友，她竟然已經(jīng)在一家化妝品公司工作快一個(gè)月了。問(wèn)其原因，回答是無(wú)奈的自嘲:“樓盤(pán)賣(mài)不出去,只好我出去了。”

　　種種跡象顯示,2007年前三季度一路狂飆突進(jìn)的房?jī)r(jià)已經(jīng)剎住了腳步。于是，人們開(kāi)始追問(wèn)，房?jī)r(jià)是否面臨拐點(diǎn)?

　　高價(jià)背后的泡沫

　　面對(duì)房?jī)r(jià)的突然調(diào)頭，有人感到驚訝和不解。但是，在弄清楚房?jī)r(jià)下降的原因之前，還是先看看房?jī)r(jià)是如何漲上去的吧。

　　深圳是去年房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。相比國(guó)內(nèi)其他城市，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易機(jī)制比較便捷。一位房產(chǎn)中介介紹說(shuō)：“在其它城市需一兩周辦完的交易，在深圳只需兩三天就能完成。”許多投資者正是相中這種交易的便利，而從房?jī)r(jià)較高的長(zhǎng)三角地區(qū)，轉(zhuǎn)投當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)相對(duì)較低的珠三角地區(qū)，使深圳等地成為熱錢(qián)聚集地，在很短的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)就被推漲50%。

　　流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，銀行資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使得國(guó)內(nèi)其他城市房?jī)r(jià)飚升。2007年第三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲8.2%，新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9%。其中北京上漲13.5%，深圳上漲17.6%。而資產(chǎn)價(jià)格的上漲反過(guò)來(lái)又拉動(dòng)了房地產(chǎn)貸款的快速增長(zhǎng)，同時(shí)購(gòu)房貸款增速加快。2007年9月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬(wàn)億元，比年初增加9410億元，同比增長(zhǎng)29.6%，增速比上年同期快5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.76萬(wàn)億元，比年初增加3491億元，同比增長(zhǎng)26.9%；居民購(gòu)房貸款余額2.86萬(wàn)億元，比年初增加5924億元，同比增長(zhǎng)31.4%，增速比上年同期提高13.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，個(gè)人房貸的增量占到四大國(guó)有商業(yè)銀行新增貸款總量的61%以上。

　　與此同時(shí),違規(guī)房貸也在暗流涌動(dòng)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投資者采取“假按揭”、“假二手房”、“高估價(jià)”的方式套取銀行的信貸資金，以此來(lái)推高房?jī)r(jià)，埋下銀行風(fēng)險(xiǎn)隱患。數(shù)據(jù)顯示,深圳高房?jī)r(jià)的背后,其中70%以上的買(mǎi)房者都是投資行為而非為了自用。

　　專(zhuān)家指出，從美國(guó)爆發(fā)的次級(jí)按揭貸款危機(jī)可以看到，如果不對(duì)國(guó)內(nèi)銀行信貸進(jìn)行全面的控制，不擠出對(duì)房地產(chǎn)越吹越大的泡沫，那么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)越來(lái)越大，對(duì)我國(guó)金融業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定是非常不利的。

　　市場(chǎng)在觀(guān)望

　　“現(xiàn)在房?jī)r(jià)還是太高,尤其是一些距市區(qū)較近的區(qū)域,我準(zhǔn)備再等等看�！笨吹矫襟w發(fā)布的房?jī)r(jià)下降的消息,一直準(zhǔn)備給兒子買(mǎi)套新房的北京西城區(qū)林大爺如是說(shuō)。事實(shí)上,他的觀(guān)點(diǎn)代表當(dāng)前很多持幣觀(guān)望人的想法。調(diào)查顯示,69%的人認(rèn)為現(xiàn)在價(jià)格尚未降到合理位置，目前還不是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)。

　　不只購(gòu)房者,開(kāi)發(fā)商也在觀(guān)望。去年底，深圳推出的6宗居住用地掛牌出讓土地使用權(quán)，全部以“流拍”告終，這是開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)深圳樓市走向不明朗的一種直接反應(yīng)。在北京，房?jī)r(jià)成為即將上市的樓盤(pán)諱莫如深的話(huà)題，絕大多數(shù)項(xiàng)目尚未將產(chǎn)品價(jià)格公布。開(kāi)發(fā)商坦言：目前市場(chǎng)走向不明，價(jià)格只能等到開(kāi)盤(pán)前再定。

　　但是，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期樂(lè)觀(guān)：少數(shù)高檔住宅價(jià)格松動(dòng)只是個(gè)別現(xiàn)象，不代表房?jī)r(jià)整體普降。去年前三季度價(jià)格上漲太快，個(gè)別項(xiàng)目上漲出現(xiàn)非理性因素，目前只是房?jī)r(jià)理性回歸的表現(xiàn)。他們認(rèn)為，只要市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)沒(méi)有改變，房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。他們相信，政府宏觀(guān)調(diào)控的目標(biāo)，只是“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，而不是真正要讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。今年房?jī)r(jià)還會(huì)在高位運(yùn)行，但增幅會(huì)放緩。就在買(mǎi)賣(mài)雙方相互觀(guān)望時(shí)，決策部門(mén)已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)。2007年11月以來(lái)，政府加強(qiáng)了對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段。2007年11月21日,國(guó)務(wù)院下發(fā)通知,要求所有投資規(guī)模在5000萬(wàn)元以上的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目,必須上報(bào)國(guó)務(wù)院審批。12月,國(guó)務(wù)院派出12個(gè)督察組對(duì)各地房產(chǎn)政策執(zhí)行情況進(jìn)行檢查；中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2008年將實(shí)施從緊的貨幣政策，嚴(yán)格控制貨幣總量和投放節(jié)奏，嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目。隨后,出臺(tái)《耕地占用稅暫行條例》,出臺(tái)《土地儲(chǔ)備管理辦法》,年內(nèi)第10次提高存款準(zhǔn)備金率至14.5%……

　　專(zhuān)家指出,消費(fèi)者持幣觀(guān)望是因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)存在泡沫成分。事實(shí)上,去年并沒(méi)有太多的促使房?jī)r(jià)快速上漲的因素，有的項(xiàng)目隨著宏觀(guān)調(diào)控政策出臺(tái)持續(xù)漲價(jià),主要是開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀(guān)，房?jī)r(jià)基本是生拔上來(lái)的，而在目前集體銷(xiāo)售冷清的狀態(tài)下，虛高的價(jià)格不可避免地遭到市場(chǎng)冷遇。

　　房?jī)r(jià)回歸理性

　　專(zhuān)家認(rèn)為，貨幣政策由“穩(wěn)健”改為“從緊”，這對(duì)嚴(yán)重依賴(lài)銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其影響是不言而喻的。不僅地產(chǎn)商從銀行獲得貸款難度加大，而且對(duì)去年瘋狂上演的買(mǎi)地拿地、捂盤(pán)惜售的做法也會(huì)是沉重打擊。開(kāi)發(fā)商不宜盲目樂(lè)觀(guān)，市場(chǎng)并非其想象得那樣好。尤其對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，過(guò)份依賴(lài)銀行間接融資的中、小地產(chǎn)商,可能還沒(méi)來(lái)得及享用高房?jī)r(jià)盛宴，就不得不迎接降價(jià)的凄風(fēng)冷雨。

　　與其他調(diào)控政策相比,銀根緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是非常大的。據(jù)了解，去年底上海等城市由于收緊貨幣政策，出現(xiàn)了無(wú)法辦理按揭貸款的情況。同樣，北京多個(gè)項(xiàng)目也開(kāi)始要求購(gòu)房者全款購(gòu)買(mǎi)。而之后央行明確了以家庭為單位來(lái)認(rèn)定房貸次數(shù)。這就意味著房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將幾乎沒(méi)有彈性，再次傳遞出決策層對(duì)炒樓及投資性需求強(qiáng)力擠壓的政策意圖。在這種資金壓力下，通過(guò)降低房?jī)r(jià)，迅速回流在建項(xiàng)目資金無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商不得不倚仗的資金來(lái)源。

　　事實(shí)上，接二連三的政策變故已讓中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有所行動(dòng)。據(jù)鏈家地產(chǎn)一位資深房產(chǎn)中介透露，目前開(kāi)發(fā)商都瞄準(zhǔn)了2008年一、二月份的信貸形勢(shì)。新一年的貸款指標(biāo)開(kāi)始釋放，信貸緊張情況將有所緩解，如果政策相對(duì)寬松，則房?jī)r(jià)還可維持；如依舊緊縮，則不得不另謀出路了。據(jù)了解，一些手中有土地而缺少開(kāi)發(fā)資金的中小房地產(chǎn)企業(yè),正積極籌劃讓手中的土地進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)發(fā),以免被收回,或?qū)�現(xiàn)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。屆時(shí)，實(shí)力較大的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不失時(shí)機(jī)地收購(gòu)中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

　　雖然多數(shù)房產(chǎn)專(zhuān)家對(duì)房產(chǎn)泡沫有共識(shí)，但他們均表示，如果房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)下跌，就不能因此確定房?jī)r(jià)拐點(diǎn)來(lái)臨。2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)尚不明朗，有可能隨著調(diào)控政策的落實(shí)出現(xiàn)全國(guó)范圍的走低，但也不排除經(jīng)過(guò)局部波動(dòng)、短暫休整后可能重拾升勢(shì)。畢竟，在我國(guó)的大中城市，尤其是北京、上海等大都市，房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力在于城市化進(jìn)程帶來(lái)大量人口涌入，從而推動(dòng)了內(nèi)在的住房需求。也許，告別過(guò)快漲幅，經(jīng)過(guò)一輪卓有成效的調(diào)整后使房?jī)r(jià)回歸理性才是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正途�？梢灶A(yù)見(jiàn)到的是，房貸新政的調(diào)整將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌，并購(gòu)重組的步伐將加快，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果必然是少數(shù)實(shí)力雄厚、運(yùn)作規(guī)范的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；而在這一過(guò)程中，房?jī)r(jià)也將告別瘋漲，逐漸回歸理性。

　　黨的十七大提出了“居者有其屋”的要求。2008年，包括建設(shè)、金融、國(guó)土資源等與房地產(chǎn)有關(guān)的各項(xiàng)政策無(wú)疑都要圍繞這一要求展開(kāi)。建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林指出，2008年規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要雙管齊下,一方面要清查房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是囤地、囤房、虛假?gòu)V告、缺斤少兩的行為；清查房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、中介環(huán)節(jié)違法、違規(guī)問(wèn)題。以此來(lái)維護(hù)廣大消費(fèi)者的權(quán)益和利益。同時(shí)，要確保住房保障的政策配套和落實(shí)，建立好保障房屋的供應(yīng)體系、分配體系和監(jiān)管體系，使更多的城鄉(xiāng)居民能夠成為保障房屋的受益者，也能使更多的城鄉(xiāng)居民感到建立這種保障制度是符合我國(guó)實(shí)際和公平的。他認(rèn)為,當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，正處于調(diào)整和規(guī)范期，通過(guò)法律的建立、政策的配套，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)更加平穩(wěn)、健康。(溫源)