我國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅，實(shí)際已初步具備了物業(yè)稅的某些特征，如果社會(huì)大眾連土地使用稅都難以適應(yīng)和接受，那么，有關(guān)部門有必要充分考慮開征物業(yè)稅的可行性。

　　日前，深圳和上海同時(shí)出臺(tái)有關(guān)城鎮(zhèn)土地使用稅征收調(diào)整政策，雖然兩地都明確了對(duì)居民居住用房免征土地使用稅的優(yōu)惠政策，但從目前實(shí)行中的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和深滬地方政府有關(guān)土地使用稅實(shí)施辦法來看，文件中并沒有對(duì)居住用房免征土地使用稅的內(nèi)容。換句話說，對(duì)城鎮(zhèn)居民居住用途的住房開征土地使用稅與否，僅憑國(guó)家和地方稅務(wù)主管部門的行政政策性文件就可確定。

　　國(guó)務(wù)院于1988年頒布《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，該稅征收對(duì)象一直為市縣鎮(zhèn)各類經(jīng)營(yíng)性土地，其年稅額按照建筑物實(shí)際占用土地面積乘以單位面積稅額計(jì)算。由于該稅納稅主體以工廠和企業(yè)單位為主，故并不為社會(huì)公眾廣泛知道。2005年我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅收總額137億元，2006年177億元，約占全國(guó)稅收總收入的0.5%。由于目前社會(huì)各界對(duì)物業(yè)稅政策高度敏感，因此，今年滬深兩地調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅政策格外引人關(guān)注。在稅理上，土地使用稅和土地出讓金之間始終存在是否重復(fù)征稅(費(fèi))的爭(zhēng)議。

　　除了城鎮(zhèn)土地使用稅外，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的另外一個(gè)稅種就是房產(chǎn)稅，國(guó)務(wù)院于1986年頒布的房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅納稅人可以為房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。房產(chǎn)稅征收對(duì)象是各類經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，對(duì)出租性房產(chǎn)，房產(chǎn)稅依租金收入的12%繳納。非出租的，依房產(chǎn)余值的1.2%繳納，余值則一般按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后計(jì)算。房產(chǎn)稅目前對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的居住房產(chǎn)免征。就個(gè)人出租房屋征收房產(chǎn)稅政策，目前各地基本上是采取將房產(chǎn)稅納入房租收入所得稅中予以綜合征收，綜合稅率各地不一，一般為5%-10%。由于個(gè)人房屋出租登記情況并不理想，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的房租納稅狀況并不理想。

　　房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅由于均是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，且稅額總體上與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值呈一定的正比關(guān)系，這其實(shí)在一定程度上使得這兩個(gè)稅種具備了物業(yè)稅的某些特性。

　　物業(yè)稅征收需要每年對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，由估價(jià)值乘以稅率計(jì)算確定物業(yè)稅額。土地使用稅和房產(chǎn)稅，雖未與房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)價(jià)值通過評(píng)估機(jī)制相掛鉤，但由于房產(chǎn)稅計(jì)算稅基是房產(chǎn)余值和房屋租金，土地使用稅適用稅率是土地所在等級(jí)位置，因此，在某種程度上，房產(chǎn)稅和土地使用稅實(shí)際上是比較粗線條地與物業(yè)價(jià)值大小進(jìn)行一種靜態(tài)掛鉤。

　　以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一級(jí)地段房屋為例，目前適用的土地使用稅額為每平方米30元，若按上海目前限制的最高容積率 2.5和目前房?jī)r(jià)15000-30000元/平方米推算，對(duì)于市中心的住房來說，城鎮(zhèn)土地使用稅大致相當(dāng)于稅率為萬分之四至八的物業(yè)稅。

　　我國(guó)如果一旦開征物業(yè)稅，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅作為保有環(huán)節(jié)稅收，為避免重復(fù)收稅，自然得一起歸并于物業(yè)稅中。開征物業(yè)稅涉及到房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)評(píng)估，而這需要完備的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍信息系統(tǒng)和公開公平公正的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估體系予以支撐。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估從業(yè)者良莠不齊，惡性競(jìng)爭(zhēng)與舞弊現(xiàn)象嚴(yán)重，物業(yè)稅評(píng)估中所必須的客觀公正權(quán)威，短期難以建立。從法律建設(shè)角度看，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估之大法《資產(chǎn)評(píng)估法》仍處于全國(guó)人大立法審議當(dāng)中，可見，我國(guó)離物業(yè)稅開征的技術(shù)條件仍相當(dāng)遙遠(yuǎn)。(叢城)