當(dāng)前，北京市經(jīng)濟(jì)適用房的絕對(duì)價(jià)格即總價(jià)和單價(jià)基本符合中低收入家庭的支付能力，但低收入家庭則購(gòu)買能力明顯不足；假定經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定，而居民收入按照近5年的上漲趨勢(shì)線擬合預(yù)測(cè)，到“十一五”期末，中低收入家庭的支付能力明顯提高，但低收入家庭購(gòu)買能力仍然不足。

　　當(dāng)前，我國(guó)住房市場(chǎng)的核心問(wèn)題是結(jié)構(gòu)性矛盾，即針對(duì)中等收入和低收入家庭的中小戶型住宅供給不足，房?jī)r(jià)上漲偏快。為解決普通百姓的住房需求，平抑房?jī)r(jià)，中央采取了一系列措施，特別是2007年8月份召開(kāi)了全國(guó)住房保障會(huì)議，明確了以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策，要求各地改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象確定為城市低收入家庭。

　　各地認(rèn)真落實(shí)中央決定，大力推進(jìn)住房保障工作，大力改善住房供給結(jié)構(gòu)，取得了初步的成果。以北京為例，十五期間，北京市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積歷年保持占新增房屋建設(shè)總量的8%-15%之間，根據(jù)《北京市“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃》，“十一五”期間，按套數(shù)計(jì)，保障類住房將占全部新增住房建設(shè)約19.64%，按面積計(jì)，保障類住房將占全部新增住房建設(shè)約14.44%。落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，北京市調(diào)整了住房建設(shè)計(jì)劃，在總量不變的前提下，將1000萬(wàn)平方米商品房轉(zhuǎn)為限價(jià)房，總體上商品房減少9.8萬(wàn)套，但兩限房增加12.5萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)格按照以60平方米／套為主、廉租房按照不高于50平方米／套要求建設(shè)，實(shí)際能多供應(yīng)住房約3.3萬(wàn)套。按面積計(jì)，保障類住房的比例將提高到14.43%，兩限房占9.25%，兩者合計(jì)占23.68%；按套數(shù)計(jì)，保障性住房的比例提高到22%，兩者合計(jì)占32.53%。針對(duì)中等、中低收入和低收入家庭的住房供給將是“十五”期間的3倍，北京市住房供給結(jié)構(gòu)將得到明顯改善。截止到2007年9月底，北京市已基本完成2007年“300萬(wàn)平方米兩限房、200萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房和30萬(wàn)平方米廉租房”的供地指標(biāo)。另一方面，市政府經(jīng)過(guò)充分調(diào)研和論證，9月底出臺(tái)了《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)》和《北京市城市廉租住房管理辦法》，并在宣武區(qū)陶然亭等地區(qū)和項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，新辦法進(jìn)一步嚴(yán)格了供應(yīng)對(duì)象，實(shí)行“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”制度和‘輪候搖號(hào)銷售”的辦法，明確了退出機(jī)制，取得了很好的社會(huì)效應(yīng)，得到了廣大群眾的普遍贊許。這些舉措已經(jīng)對(duì)北京市住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的重大的深遠(yuǎn)影響。

　　同樣，重慶、廣東、上海等各地也認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院精神，大力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，針對(duì)地區(qū)具體情況完善住房保障制度，我國(guó)住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾得到了初步緩解，同時(shí)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改善對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格的抑制作用也將逐步顯現(xiàn)。但另一方面，我們也要清醒地看到，解決我國(guó)居民住房問(wèn)題任務(wù)還十分艱巨。通過(guò)對(duì)北京市家庭住房支付能力的量化分析，我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前一個(gè)十分突出的問(wèn)題是：購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入居民的還貸壓力十分明顯。

　　2006年以前，按照原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房政策，已建的經(jīng)濟(jì)適用房真正解決的并不是占家庭總量40%以下的中低收入家庭和低收入家庭；在沒(méi)有限制購(gòu)買對(duì)象時(shí)(2001年以前)，真正得到實(shí)惠的是較高收入家庭和高收入家庭；在限定購(gòu)買條件后(如北京市的規(guī)定是家庭年收入不高于6萬(wàn)元)，得到實(shí)惠的大多是中等收入家庭，而真正需要住房保障的低收入家庭和中低收入家庭，一方面購(gòu)買力不足，另一方面在龐大的排隊(duì)等號(hào)的購(gòu)房者面前，或者“買不起、住不起”，或者“買不著”。建設(shè)部要求新的經(jīng)濟(jì)適用房政策將購(gòu)買人群限定在城市中低收入家庭，如北京市新的經(jīng)濟(jì)適用房政策將家庭年收入限制在4萬(wàn)元左右，并增加了家庭資產(chǎn)的限制條件，使經(jīng)濟(jì)適用房真正回歸成為中低收入家庭解決住房問(wèn)題的主渠道。當(dāng)前，北京市經(jīng)濟(jì)適用房的絕對(duì)價(jià)格即總價(jià)和單價(jià)基本符合中低收入家庭的支付能力，但低收入家庭則購(gòu)買能力明顯不足；假定經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定，而居民收入按照近5年的上漲趨勢(shì)線擬合預(yù)測(cè)，到“十一五”期末，中低收入家庭的支付能力明顯提高，但低收入家庭購(gòu)買能力仍然不足。

　　更為嚴(yán)重的是，按照購(gòu)房家庭首付總價(jià)20%以上，貸款20萬(wàn)元，期限25年計(jì)算，按照目前的利率，全部采用商業(yè)貸款，月還款額為1369.87元／月，年還款為16438.44元；全部用公積金貸款，月還款額為1194.26元／月，年還款為14331.12元。而根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的2006年居民收入及消費(fèi)情況，中低收入家庭實(shí)際支出中僅食品、衣著、交通通訊、醫(yī)療保險(xiǎn)等基本支出要占總消費(fèi)支出的近50%，合計(jì)家庭在此四項(xiàng)上的消費(fèi)支出就達(dá)24423元，如果再加上購(gòu)房還貸，家庭年支出將達(dá)到40861.44元(或38754.12元)，而中低收入家庭平均年可支配收入水平為43317元。因此，購(gòu)房居民只能壓縮其他開(kāi)支，降低生活標(biāo)準(zhǔn)。在當(dāng)前，食品和日用品價(jià)格持續(xù)上漲的情況下，一旦央行再進(jìn)一步加息，居民還貸能力將進(jìn)一步惡化。假定基準(zhǔn)利率再上調(diào)兩個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，則家庭年支出將達(dá)到43474.92元(或39476.88元)，已經(jīng)超過(guò)家庭年可支配收入水平。

　　同樣，筆者對(duì)杭州、南昌、廣州、天津、重慶等地的經(jīng)濟(jì)適用房平均價(jià)格和購(gòu)買居民的收入情況做了基本的測(cè)算，情況基本和北京類似。

　　建議政府運(yùn)用公共財(cái)政稅收政策，研究制定針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人的優(yōu)惠政策，切實(shí)降低住房相對(duì)價(jià)格。具體如下：

　　1.建議參照房改售房的政策，取消經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買契稅，同時(shí)公共維修基金由經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)單位按照建安費(fèi)用的一定比例提取，不再由購(gòu)房人承擔(dān)，從而減低購(gòu)房人的一次性支出。以北京市為例，此項(xiàng)政策的實(shí)施可使每一個(gè)家庭減少支出約1萬(wàn)元(總房?jī)r(jià)3.5%左右)，“十一五”期間，北京市每年將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房共約3.3萬(wàn)戶，每年市財(cái)政將增加支出3.3億元人民幣，完全是可行的。

　　2.制定針對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房人群的個(gè)人所得稅抵扣制度。即參照西方國(guó)家的普遍做法，將經(jīng)濟(jì)適用房居民購(gòu)房還貸支出納入個(gè)人工資收入的所得稅稅前抵扣范圍，以降低應(yīng)交所得稅，提高住房支付能力。以北京市為例，此項(xiàng)政策的實(shí)施將使每一個(gè)購(gòu)房家庭月所得稅納稅額減少約110元，年所得稅納稅減少約1300元，居民還貸能力提高，銀行風(fēng)險(xiǎn)降低�！笆�一五”期間，北京市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房共約33萬(wàn)戶，為此，到“十一五”期末，北京市財(cái)政每年減收不超過(guò)4.3億元人民幣，完全有能力解決。特別是，經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)行“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”制度和‘輪候搖號(hào)銷售”的管理辦法，明確了退出機(jī)制，實(shí)行了嚴(yán)格的收入申報(bào)和管理后，這一政策是完全可操作的。通過(guò)公共財(cái)政稅收政策，調(diào)節(jié)居民收入分配，解決低收入家庭住房等民生問(wèn)題也正是貫徹落實(shí)黨的十七大精神的重要舉措。

　　(黃石松 作者系中國(guó)民主建國(guó)會(huì)北京市委經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市學(xué)院兼職教授)