國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣日前發(fā)表最新研究報(bào)告指出，估計(jì)在2008年奧運(yùn)會(huì)之前，房地產(chǎn)仍將保持偏熱增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，處于中期繁榮的頂部區(qū)域；但奧運(yùn)會(huì)后，受多重因素影響，房地產(chǎn)可能步入中期調(diào)整。

　　王小廣之所以作出這樣的判斷，是基于如下因素：持續(xù)過高的房?jī)r(jià)對(duì)住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應(yīng)，以及人們對(duì)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的變化等。根據(jù)常理，這個(gè)判斷或許是理性的。但對(duì)于奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)的走勢(shì)，筆者認(rèn)為王小廣強(qiáng)調(diào)的只是客觀因素，而非關(guān)鍵因素。

　　決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素是什么呢？筆者認(rèn)為首先是供需問題，而決定供需問題的核心既不是買房人，也不是開發(fā)商，而是行業(yè)主管部門和地方政府。如果認(rèn)識(shí)不到這一點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)多少看似合理影響房?jī)r(jià)的因素，或者作出什么樣的預(yù)測(cè)都是不能落地的。

　　首先，持續(xù)過高的房?jī)r(jià)對(duì)住宅需求的抑制作用。這一點(diǎn)表面上看是成立的，“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象似乎也證明了這一點(diǎn)。但是，我們要分析房?jī)r(jià)過高抑制的是哪部分需求？顯然，影響最大的是沒有購(gòu)買能力的人群，對(duì)于有錢者，房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)還會(huì)助長(zhǎng)他們的炒房囤房行為。

　　對(duì)此，只有政府部門通過解決職工就業(yè)和提高收入、縮小貧富差距，以及通過完善稅收增加炒房囤房的成本來(lái)逐步解決。而單純依靠高房?jī)r(jià)的自然力來(lái)抑制需求是不現(xiàn)實(shí)的。

　　其次，供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應(yīng)。供給的釋放程度，開發(fā)商自己只有很少的發(fā)言權(quán)，而決定權(quán)幾乎都在地方政府手里。不管是土地的供應(yīng)，還是對(duì)開發(fā)商施工進(jìn)度的管理以及囤房的整治，都成為影響供給的關(guān)鍵。比如，分析北京房?jī)r(jià)高的成因，要意識(shí)到除需求旺盛外，一個(gè)很重要的原因是供給不足，土地供應(yīng)計(jì)劃連年沒有完成，以及對(duì)囤房開發(fā)商的治理不夠，都是重要原因。

　　再說貨幣信貸的收縮效應(yīng)。雖然說新出臺(tái)的房貸新政引發(fā)了一些觀望，這種觀望對(duì)房?jī)r(jià)也是有影響的。但是，這種觀望不具有持續(xù)性，而是暫時(shí)的。這有兩方面原因：一是幾大商業(yè)銀行細(xì)則沒有出臺(tái)，分支銀行只有等待，而這種等待時(shí)間是有限的；二是在銀行眼里，房地產(chǎn)貸款一直以來(lái)都具有誘惑力。如何讓貨幣信貸收縮效應(yīng)持續(xù)發(fā)力，僅有加息政策是不夠的，關(guān)鍵在于政府如何盡快完善房貸新政并監(jiān)督落實(shí)。

　　再者，人們對(duì)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的變化。其實(shí)人們很理性，并非憑感覺。奧運(yùn)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)影響有多大？要分兩部分看：奧運(yùn)會(huì)前，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的魅力是不容置疑的；奧運(yùn)會(huì)后，房?jī)r(jià)變化就多少與奧運(yùn)無(wú)關(guān)，頂多只會(huì)拉動(dòng)奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館周邊的房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)大勢(shì)最終還得看供需矛盾。

　　也就是說，與奧運(yùn)有關(guān)的個(gè)別城市房?jī)r(jià)整體走勢(shì)與奧運(yùn)會(huì)有關(guān)，但對(duì)大多數(shù)城市而言卻關(guān)系不大，奧運(yùn)會(huì)更不會(huì)成為全國(guó)房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而開發(fā)商普遍借奧運(yùn)做文章，其目的是吹漲房?jī)r(jià)。(《地產(chǎn)SHOW》副主編 馮海寧)