“提高首付是擠壓未來的房地產(chǎn)泡沫，出臺物業(yè)稅是擠壓現(xiàn)有的房地產(chǎn)泡沫，這樣就實(shí)現(xiàn)了調(diào)控的兩頭互動，效果會非常明顯�！敝袊�(jīng)濟(jì)名家講壇副理事長李開發(fā)接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時候表示，研究總結(jié)國際上對房地產(chǎn)市場的調(diào)控方法，行之有效的措施主要有五種，一是取消預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售，這是建設(shè)制度的改革，是程序與管理制度的變革。
二是大大提高第二套房及第N套房的首付，這是貸款制度的改革，是調(diào)控未來的制度；三是出臺不動產(chǎn)稅，把閑置的、囤房炒作等待增值的物業(yè)投入實(shí)用市場，這是追溯既往，對已經(jīng)購置物業(yè)的一種調(diào)控，增大持有的成本。
四是征收高額的增值稅，這是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)暴利的一種制度；五是出臺保障大多數(shù)人能獲得基本生活質(zhì)量的住房機(jī)會與購房能力的相關(guān)措施。
我國政府在最近的兩個多月中，已經(jīng)出臺了其中的一條半，即貸款制度、低收入人群的保障制度，如果物業(yè)稅再能如期出臺，調(diào)控必將成效突出。
“目前推動房價上漲的重要動力，是需求尤其是投資性購房需求過于旺盛。中國部分城市征收物業(yè)稅，意味著購房者持有物業(yè)的成本增加，將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用。”21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)總裁Bill先生對本報記者表示。
細(xì)節(jié)決定成效
“物業(yè)稅出臺能否取得預(yù)期效果，關(guān)鍵在于政策細(xì)節(jié)是否厘清相關(guān)問題。”李開發(fā)認(rèn)為，物業(yè)稅的征收有8個問題要明確界定。
首先是物業(yè)稅起征的基本單位——家庭如何定義？比如，三口之家，擁有90平方，假如合理的保障性住房標(biāo)準(zhǔn)是每人30平方，那么三口之家減扣90平方，實(shí)際需交稅額是零。
但假如是兩口人，能不能擁有90平米；假如是單個成年人，未結(jié)婚或者已經(jīng)離婚，能不能獨(dú)自擁有90平米住宅？會不會有人為了另一套房而假離婚，比如能不能出臺一個政策，單個成年人擁有90平米，超過部分的物業(yè)稅減半收取。這需要參照國外的做法并結(jié)合我國的情況來制訂相關(guān)規(guī)定。
二是多套住房的物業(yè)稅如何計算？一套自住房是一個稅率，如果有第二套甚至第N套房稅率是否一樣，或者為了抑制多套持有，稅率逐步提高。
假定有這樣一個案例，一家四口買了三套房，一套房記在男主人名下，一套記在大兒子名下，一套記在小兒子名下。其中大兒子23歲，剛工作，未婚；小兒子13歲。如果算是一戶人，可能另有兩套房征收物業(yè)稅稅率要高。如果是三戶人就不一樣了。具體該如何操作？
三是物業(yè)稅的扣減點(diǎn)，即人均扣減面積數(shù)量，在扣減范圍內(nèi)，實(shí)際稅率是零。建設(shè)部的研究部門說，人均30平方米是小康住房標(biāo)準(zhǔn)，那么保障性住房的扣減標(biāo)準(zhǔn)是多少？最近出臺的保障性住房戶型已經(jīng)明顯縮小，那么最終物業(yè)稅的扣減標(biāo)準(zhǔn)究竟如何？
“四是物業(yè)稅計算人均房地產(chǎn)面積是按城市還是全國統(tǒng)一計算？”李開發(fā)表示，這里面典型的是多套住房情況。比如，從廣州到北京打工，廣州有一套住房，是自住的，由于在北京工作，又購置了一套住房，這兩套都是自住房。
現(xiàn)在戶籍制度正在改革，但目前還未接軌，由于戶口無法進(jìn)京，因此在廣州的那套房也是自住房。李開發(fā)認(rèn)為，因?yàn)閼艏贫鹊木壒�，�?yīng)當(dāng)兩頭都享受扣減政策。
如果允許戶籍遷移了，那么過了一定時期，只承認(rèn)一套自住性住房則是合理的。如果全國統(tǒng)籌，有一套房要交物業(yè)稅。如果不搞全國統(tǒng)籌，許多人在多個城市炒房將無法受到稅收的調(diào)節(jié)，甚至有人用多套房來洗錢。
他建議，只要在本地工作(比如已經(jīng)有勞動部門的登記與單位的登記，在所在城市工作兩年以上)，可以有一套自住房享受稅收優(yōu)惠政策。
五是既有物業(yè)征稅方法。作為一個家庭，作為“經(jīng)濟(jì)人”投資置業(yè)，使自己家庭的資產(chǎn)保值增值，從法理上是沒有問題的。那么，既然作為合法投資，即使新的規(guī)定出臺，要抑制家庭投資房地產(chǎn)，也要和過去規(guī)定銜接，不能隨意清算過去，因?yàn)檫^去時是合法的。
因此，需要前后按時間劃斷。在新規(guī)定出臺之前的，李開發(fā)建議要給予相當(dāng)一段時間讓投資人考慮，要不要繼續(xù)持有，如果要促進(jìn)流轉(zhuǎn)，也要有一定的寬限期。
“六是物業(yè)稅的征收比例。”李開發(fā)表示，比例小了，沒有制約作用；比例大了，顯然又不合適，如何找到適合的度？
七是如何打擊假名物業(yè)。近年來，有些投資者人并不以本人的名義購買物業(yè)，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業(yè)。李開發(fā)建議，參照韓國、新加坡的相關(guān)措施，全面普查現(xiàn)有物業(yè)，進(jìn)行實(shí)名登記。
“八是自住的大戶型住房及遠(yuǎn)郊區(qū)的第二套房怎么處理？”李開發(fā)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，住大房子也是情理之中。因此，即便是大戶型，如果用來自住應(yīng)當(dāng)從輕稅率，當(dāng)初政府沒有相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)當(dāng)過于嚴(yán)格。
從第二套房來看，如果第二套房在遠(yuǎn)郊區(qū)，與在市中心區(qū)擁有第二套房性質(zhì)是完全不一樣的，建議在市郊購置改善型第二套房(用以自住)從低稅率，二套以上從高稅率；而在市區(qū)第N套住房投資，應(yīng)當(dāng)從高稅率。
降低流通成本
“物業(yè)稅通過增加持有房產(chǎn)的成本，不僅使購房需求趨于理性，而且可以更好地釋放存量房源，盤活二手房市場。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總金育松對本報記者表示，目前北京市二手房市場流通率比較低，2006年成交量為7.6萬套，但二手房市場存量達(dá)到400萬套，市場流通率僅有1.9%，與成熟市場8%的比例還有一定的距離。
物業(yè)稅的出臺可以刺激房源上市流通，這樣不僅增加了市場供給，也可以盤活二手房市場，緩解一手房市場壓力。同時，流通率不高也反映出目前市場的空置率比較高，因此，建議可以出臺空置稅，釋放大量的空置房。最后，物業(yè)稅出臺后，在目前賣方市場的格局下，應(yīng)該盡量簡化交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，既可以避免重復(fù)收稅，也可以促進(jìn)交易的活躍。
Bill先生也認(rèn)為，二手房市場的活躍可以起到對新房市場需求的有效分流，因此在增加物業(yè)持有環(huán)節(jié)成本的同時，還應(yīng)適當(dāng)降低各種交易稅費(fèi)帶來的物業(yè)流通環(huán)節(jié)的交易成本，才能真正使二手房市場起到分流作用，形成與新房的梯次消費(fèi)。
對此，李開發(fā)也表示，作為流轉(zhuǎn)稅，應(yīng)當(dāng)盡量減少或免除相關(guān)稅收，鼓勵流轉(zhuǎn)的進(jìn)行。(謝麗佳)
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