征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于以下條件是否具備：第一是厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系，第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財(cái)政收入大部分未納入公共財(cái)政的現(xiàn)狀。

　　據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。權(quán)威人士日前還透露，明年有望在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)城市中選擇部分城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”。這是實(shí)轉(zhuǎn)試點(diǎn)，而不是全面征收，作為新稅種全面征收還需要人大審議通過(guò)。看來(lái)，物業(yè)稅的征收制度已被提上了工作日程。

　　征收物業(yè)稅數(shù)年來(lái)議而未出，主要是因?yàn)槲飿I(yè)稅牽扯太多的利益糾葛以及技術(shù)難題。主張征收物業(yè)稅者認(rèn)為，相比其他穩(wěn)定房?jī)r(jià)的手段，物業(yè)稅才是精準(zhǔn)武器，而反對(duì)者則認(rèn)為在其他稅費(fèi)尚未厘清的情況下，出臺(tái)物業(yè)稅有失公允。

　　征收物業(yè)稅是否能終結(jié)房地產(chǎn)大戰(zhàn)，取決于征收的以下三個(gè)前提條件是否具備：第一個(gè)前提是厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)之間的關(guān)系，第二是建立滿足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現(xiàn)有的土地財(cái)政收入大部分未納入公共財(cái)政的現(xiàn)狀。

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，物業(yè)稅是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，這就導(dǎo)致了購(gòu)買(mǎi)與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，一些地方政府因此在短期內(nèi)大量賣(mài)地，一次性收取未來(lái)幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財(cái)政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分?jǐn)傆谖磥?lái)40年或70年內(nèi)收取，可以改變這一逆向激勵(lì)制度。同時(shí)，政府與開(kāi)發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動(dòng)力創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費(fèi)者到本地安家，提升本地的物業(yè)價(jià)值。

　　但征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)，否則舊的稅費(fèi)未除，新的稅費(fèi)又來(lái)，對(duì)于消費(fèi)者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)稅決不是對(duì)于購(gòu)房投資者的懲罰稅，更不是單純?yōu)榱嗽黾诱�府�?cái)政收入。

　　其次，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。稅基該如何確定，是以財(cái)產(chǎn)稅來(lái)征收還是以贏取租金的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)來(lái)征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1%還是征收3%，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的不同而變化？如何對(duì)于不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？這些都是在操作中繞不過(guò)的技術(shù)門(mén)檻，只要個(gè)人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項(xiàng)難以滿足條件，就會(huì)掀起利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。

　　最重要的是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然后依此缺額來(lái)確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說(shuō)物業(yè)稅是對(duì)物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說(shuō)是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。

　　物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房?jī)r(jià)居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對(duì)于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。

　　□葉檀(上海 媒體從業(yè)者)