國(guó)慶長(zhǎng)假之后第一天，股市開(kāi)門(mén)紅，在房貸新政陰影下的地產(chǎn)股木秀于林�？少Y佐證的是，發(fā)改委日前發(fā)布的最新一期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析報(bào)告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高；二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開(kāi)始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市場(chǎng)需求旺盛，供求矛盾比較突出；四是房?jī)r(jià)漲幅呈逐月加快之勢(shì)。

　　那種認(rèn)為提高房貸就能抑制房?jī)r(jià)的說(shuō)法既昧于金融原理，也無(wú)視過(guò)往調(diào)控的“空調(diào)”史，卻總是大有市場(chǎng)，原因只不過(guò)是人們將希望照耀進(jìn)了現(xiàn)實(shí)，將“應(yīng)該”當(dāng)作了“必須”。實(shí)際上，人們?cè)谕顿Y時(shí)卻總是追隨另一套現(xiàn)實(shí)邏輯的，即便買(mǎi)不起房，通過(guò)買(mǎi)房地產(chǎn)股也能夠分享房地產(chǎn)價(jià)格上漲的果實(shí)。

　　利率上漲改變不了房地產(chǎn)作為較好的實(shí)物投資標(biāo)的物這一事實(shí)，所起的作用是減少銀行風(fēng)險(xiǎn)，僅此而已。用信貸來(lái)改變房地產(chǎn)投資熱無(wú)疑是南轅北轍，央行此前出臺(tái)的房貸政策同樣沒(méi)有收到長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，只收到了短期的鯰魚(yú)效應(yīng)。此次房貸新政甫出，市場(chǎng)開(kāi)始觀望，就是鯰魚(yú)效應(yīng)的典型表現(xiàn)。

　　有兩個(gè)辦法可以改變房地產(chǎn)的投資預(yù)期，一是人民幣大幅升值，二是征收物業(yè)稅，但這兩個(gè)措施遲遲難以出臺(tái)，于是利率政策作為替代品勉為其難地上陣，使用替代品的結(jié)果當(dāng)然是在麻醉期過(guò)后投資就報(bào)復(fù)性反彈。

　　令人關(guān)注的是，此次發(fā)改委再次提到調(diào)整完善有區(qū)別的信貸、稅收政策，如今信貸已出，也許稅收政策會(huì)隨后而至。如果僅止于提高交易成本，將是對(duì)改善住房條件的中產(chǎn)階層的沉重打擊，如果政府以持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅的形式參予投資利潤(rùn)分配，則將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨創(chuàng)。

　　政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，提供保障型住房，目前的措施著眼于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，在人民幣無(wú)法大幅升值到位的前提下，有另一些措施可以保障中低收入階層的住房權(quán)利。

　　首先，土地問(wèn)題。在嚴(yán)格保護(hù)耕地與政府掌握土地所有權(quán)的前提下，將土地交易交給專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行處置，政府退出土地交易市場(chǎng)一線交易員的身份，回歸到監(jiān)督者與公共產(chǎn)品提供者的角色，將大部分的土地收益用于廉租房的建設(shè)。由于利益區(qū)隔才能實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督，如此資金的使用效率將能得到改善。

　　其次，信貸問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)投資而言信貸絕非重點(diǎn)，但對(duì)于希望改善住房條件的中產(chǎn)階層而言，房貸則是重中之重。那種認(rèn)為信貸整頓力度不夠房地產(chǎn)市場(chǎng)才烈火烹油的說(shuō)法站不住腳，目前中國(guó)的房貸占20%左右，而東南亞金融危機(jī)爆發(fā)之前泰國(guó)房地產(chǎn)信貸是占到50%以上的，這表明一個(gè)現(xiàn)實(shí)，即房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)躥升房貸所起的作用并非如想像中那么大。

　　金融機(jī)構(gòu)逐利而行，國(guó)內(nèi)外資金具有替代效應(yīng)，房地產(chǎn)與股市泡沫一定程度上屬“進(jìn)口牛市”。目前內(nèi)資銀行在緊縮房貸的同時(shí)，外資銀行則在醞釀實(shí)行優(yōu)惠利率搶占房貸市場(chǎng)，而內(nèi)資銀行也在二次置業(yè)的具體解釋上尋找突破點(diǎn)。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，二次置業(yè)的人中，大部分首付比例達(dá)到40%以上。房貸對(duì)于真正的投資者不會(huì)構(gòu)成威脅，一切取決于投資預(yù)期。

　　要解決這一問(wèn)題，讓商業(yè)銀行背負(fù)保障型貸款的包袱是重蹈市場(chǎng)與公共產(chǎn)品混為一談的覆轍，政府完全可以區(qū)分商業(yè)銀行與保障型金融機(jī)構(gòu)，由商業(yè)銀行、資本市場(chǎng)解決商品房的融資，由保障型的金融機(jī)構(gòu)解決中等收入階層購(gòu)房的低息貸款和廉租房建設(shè)的資金來(lái)源。同時(shí)擬議中的房地產(chǎn)信托基金等金融創(chuàng)新手段也應(yīng)盡快推出，以彌補(bǔ)資金缺口。

　　房貸新政的作用和提高交易稅費(fèi)作用的相似之處是對(duì)資金承受能力的篩選，最終勝出的是有多種融資渠道的房地產(chǎn)寡頭與投資大戶(hù)。要解決中低收入階層的住房問(wèn)題，土地與信貸的專(zhuān)業(yè)化與政府信用的支撐必不可少。(葉檀)