9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策進(jìn)行了調(diào)整和細(xì)化。

　　本次房貸新政的核心政策有三：一是對(duì)第二套(含)以上住房的貸款首付比例，規(guī)定不得低于40%，利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍；二是對(duì)商業(yè)用房貸款的首付款比例，規(guī)定不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于同期同檔次利率1.1倍；三是對(duì)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，規(guī)定商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。前兩條政策主要針對(duì)房地產(chǎn)投資乃至投機(jī)性需求，有專家甚至預(yù)言，首付比例提高10%，可以減少三成買房量；后一條政策則旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快土地、住房開發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供需矛盾。

　　但這只是理論的推演，房貸新政實(shí)際要達(dá)到抑制需求促進(jìn)供給從而平穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的，仍需面對(duì)不少難題。

　　首先，住房產(chǎn)品的供給彈性是很低的，而又具有很強(qiáng)的保值增值性。這樣，在目前投資渠道狹窄的情況下，人們對(duì)住房產(chǎn)品極易產(chǎn)生投機(jī)性需求。事實(shí)證明，這種需求即使在價(jià)格上漲時(shí)也往往不降反升。住房市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡的狀況，決定了任何政策措施都很難將人們的投資需求完全壓制下去。

　　其次，目前與居民住房、購(gòu)房相關(guān)的信息分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部門，不僅各個(gè)部門內(nèi)部的征信體系不完善，部門之間也無(wú)法互聯(lián)互通，政府主管部門也沒(méi)有建立起有效的公共信息披露制度，住房征信體系可以說(shuō)很不完善。政府不能準(zhǔn)確掌握居民的收入、住房情況，銀行之間信息未曾聯(lián)網(wǎng)，更無(wú)法也沒(méi)有動(dòng)力去甄別同一個(gè)家庭以不同成員的名義購(gòu)買住房的情況。

　　第三，在政府壟斷開發(fā)用地供應(yīng)的制度下，所有人都會(huì)形成土地供應(yīng)日益短缺的預(yù)期。另外，現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度使得開發(fā)商能夠堂而皇之地將一期樓盤分批開盤，每次房?jī)r(jià)都不同程度提高。這是開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售的制度根源。在這些制度沒(méi)有有效改變前，指望不給予開發(fā)商貸款從而促使開發(fā)商去開發(fā)房子，增加供給，作用不會(huì)很大。

　　最后，如何來(lái)界定第一套住房也是個(gè)問(wèn)題。是根據(jù)家庭還是個(gè)人，或者根據(jù)本地還是全國(guó)？鑒于信息系統(tǒng)的不支持，銀行自身難以區(qū)分自住與投資。另外，雖然銀行目前能夠配合管理部門把好提高首付比的門檻，是因?yàn)殂y行今年的額度貸款指標(biāo)基本用完了，正處于無(wú)米下鍋的地步，但在銀行總體處于流動(dòng)性泛濫的背景下，銀行明年能否真的放棄個(gè)人房貸這塊“肥肉”的誘惑，也還是個(gè)問(wèn)題。因?yàn)閺男刨J新政來(lái)看，對(duì)銀行不執(zhí)行管理部門的政策似乎并未有嚴(yán)厲的處罰舉措。

　　上述問(wèn)題不能得到有效化解，住房信貸新政難免落入過(guò)往調(diào)控政策的宿命，管理層的良好意圖就可能被打折扣。（鄧聿文 北京學(xué)者）