任志強(qiáng)近日言之鑿鑿地指出，房?jī)r(jià)要到2020年才降，唯一的理由是人口紅利的消散。這一理論是核心是供求關(guān)系，等到需求方順應(yīng)自然規(guī)律或老或死，緩解了供求關(guān)系，到那時(shí)房?jī)r(jià)自然下降。

　　不管是希望房?jī)r(jià)下跌還是認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲的人，有一個(gè)共同的論據(jù)就是房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，只不過(guò)一方以為土地有效供給不足與人口紅利、城市化等導(dǎo)致供給矛盾持續(xù)尖銳，致使房?jī)r(jià)虛高不下，而另一方則認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在有意制造捂地、捂盤，人為制造供需矛盾。

　　用供求關(guān)系來(lái)解釋房?jī)r(jià)高企現(xiàn)象是誤入歧途，這一理論只能解釋自住房的部分，而無(wú)法解釋投資性購(gòu)房的價(jià)格，由于自住房與投資性購(gòu)房的價(jià)格有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，最終連自住性購(gòu)房?jī)r(jià)格高企的原因也解釋不了。

　　供求關(guān)系可以解釋普通商品的價(jià)格形成機(jī)制，是消費(fèi)需求決定了銷售價(jià)格，一件商品求多供少形成賣方市場(chǎng)，價(jià)格自然水漲船高。就這一點(diǎn)而言，連成本決定論都是錯(cuò)誤的。從根本上來(lái)說(shuō)，是競(jìng)爭(zhēng)而不是政府公開(kāi)每種產(chǎn)品的成本，才能讓消費(fèi)者獲利。

　　房?jī)r(jià)高到令人憤怒，人們習(xí)慣性地從供給鏈條上找原因，從土地問(wèn)題找到融資問(wèn)題，從融資問(wèn)題找到開(kāi)發(fā)商成本問(wèn)題，最后兜了一圈又回到土地問(wèn)題，燭光所至，無(wú)一遺漏。

　　建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上介紹，從1980年到2006年的26年間，我國(guó)新增住房面積88.6億平方米，如按90平方米一套計(jì)算，共蓋了9430萬(wàn)套。這一數(shù)字有注水嫌疑，事實(shí)上9000萬(wàn)套商品房的供應(yīng)不可能對(duì)應(yīng)解決9000萬(wàn)個(gè)家庭，但若加上以往的房改房，中國(guó)大部分城市家庭住房改善應(yīng)屬事實(shí)。與此相近的事實(shí)是，在調(diào)控的三年間除個(gè)別時(shí)段外，房?jī)r(jià)仍然繼續(xù)飛漲，國(guó)家發(fā)改委與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的最新數(shù)字顯示，7月份全國(guó) 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲了7.5%。8月份全國(guó)70大中城市房屋銷售價(jià)格同比、環(huán)比均上漲。其中，同比上漲8.2%，環(huán)比上漲1.4%——我們必須得回答這么一個(gè)問(wèn)題，為什么房子造得越多，住房條件越改善，房?jī)r(jià)越貴？難道這么多年的造房行動(dòng)反而加劇了供求矛盾？這顯然不合邏輯。

　　再說(shuō)人口紅利，我國(guó)城鎮(zhèn)化與人口紅利確實(shí)處于峰值期。從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，美國(guó)1929年大蕭條以前的房地產(chǎn)大熱，也與人口無(wú)關(guān)。當(dāng)時(shí)美國(guó)的佛羅里達(dá)海景房大賣，那原因不是因?yàn)樗�有的美�?guó)人都突然發(fā)現(xiàn)了佛羅里達(dá)獨(dú)一無(wú)二的美景，多生人口，導(dǎo)致供不應(yīng)求，事實(shí)上當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商趁機(jī)在當(dāng)?shù)厣w了無(wú)數(shù)別墅四處推銷。香港東亞金融危機(jī)前后，難道人口突然發(fā)生了什么變化嗎？并非如此，而是危機(jī)之前，投資者面對(duì)高漲的樓價(jià)，相信會(huì)繼續(xù)上漲，陷入價(jià)格上漲的自我強(qiáng)化預(yù)期，因此追漲，危機(jī)后，面對(duì)市場(chǎng)的一片蕭條，人們相信樓市會(huì)繼續(xù)深跌，不知會(huì)跌到哪里，所以再便宜也不投資。這就是資本市場(chǎng)的信心危機(jī)，樓市與股市是同一個(gè)道理。

　　我國(guó)房地產(chǎn)的投資功能被開(kāi)發(fā)出來(lái)后，房?jī)r(jià)進(jìn)入飛漲期，所有的商品房不分自住還是投資都進(jìn)入投資品定價(jià)系統(tǒng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就市場(chǎng)的高位定價(jià)乃是常態(tài)，所以，自住房也按照投資品賣給購(gòu)房者。在這個(gè)系統(tǒng)中，供求關(guān)系起到的只是輔助作用，開(kāi)發(fā)商與地方政府以供需緊張來(lái)加強(qiáng)投資者對(duì)于升值的心理預(yù)期，其起根本作用的還應(yīng)是風(fēng)險(xiǎn)收益理論。

　　只有一種情況可以改變這一局面。那就是，市場(chǎng)上出現(xiàn)了其他各種各樣的收益更高的投資產(chǎn)品，如基金、信貸化證券、高利率公司債與國(guó)債、各種各樣的期權(quán)產(chǎn)品等，并且這些產(chǎn)品的收益起碼能夠與房地產(chǎn)持平，這樣才能產(chǎn)生替代作用。因此，政府除了目前已經(jīng)實(shí)行的建立保障性住房體系外，還應(yīng)意識(shí)到在流動(dòng)性過(guò)剩的投資時(shí)代，盡快推出各種理財(cái)產(chǎn)品的重要性，而不要讓投資者千軍萬(wàn)馬過(guò)購(gòu)房這一獨(dú)木橋。(葉檀)