房價上漲絕不是單一因素的產物，而應該是多因素混合生成的結果。比如信貸的縱容、房地產支柱說的鼓勵、某些地方政策的潛在支持等因素都難辭其咎

　　2007年8月13日，新華社全文播發(fā)了國發(fā)〔2007〕24號文件《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。雖然文件針對的是部分城市低收入家庭的住房困難，但劍鋒所指，顯然還是城市日益增長的樓價。

　　伴隨調控的房價上漲

　　3天后，國家發(fā)改委公布消息：2007年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%，漲幅比上月高0.4個百分點；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比上月高0.2個百分點。

　　這樣的消息好像早在人們的預期之中，因為近年以來，人們聽到的似乎都是“漲”聲一片。與此同時，此間全國房地產先后展開了兩輪宏觀調控。

　　針對2003年以來房地產投資增長一直在30%左右高位運行的嚴峻現實，2005年3月26日，國務院辦公廳發(fā)出《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，業(yè)界稱之為“舊八條”。

　　一個月后，4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析房地產市場形勢，認為房地產投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，結構不合理，市場秩序比較混亂，并提出八條措施加強引導和調控，被業(yè)界稱為“新八條”。

　　“新八條”出臺一年后，雖然房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制，但房地產領域的一些根本問題并未獲得解決，主要是少數大城市房價仍然上漲過快，住房供應結構不合理矛盾十分突出，房地產市場秩序還是比較混亂。于是中央再次出手，出臺了“國六條”。

　　2006年5月17日，房地產又一輪調控序幕再度開啟。5月29日，國土、金融、稅收、建設等九部委積極回應，聯合發(fā)布了《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》。

　　如果說“新八條”的核心是控制房地產投資增長速度和房價上漲速度這個雙重目標的話，那么，“國六條”的落筆重點則是在住房結構的調整上，即業(yè)界習慣稱之為“70/90”政策。

　　從“舊八條”到“新八條”，再到“國六條”，中央政府動員了9個部委和各地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控。但房價不但沒有在調控面前停下腳步，反而似乎報復性地從南漲到北。

　　如此瘋漲的樓價還要持續(xù)多久？它的“天花板”在哪里？樓價瘋漲的動力是什么？瘋漲的理由是什么？

　　“主漲派”與“主降派”之爭

　　伴隨著樓價上漲的漫天煙塵，關于樓市的評論也戰(zhàn)火連天。在這個巨大的利益擂臺上，各種角色紛紛登臺，各種聲音競相交火，令普通百姓莫衷一是，無所適從。國家發(fā)改委宏觀經濟研究院研究員王小廣坦言，中國樓市“是一個充滿錯誤觀點的行業(yè)”。

　　近日，筆者經過一番梳理，發(fā)現至少存在兩大話語陣營：即“主漲派”和“主降派”。有意味的是，“主漲派”陣營中的成員多為房地產開發(fā)商、部分地方政府官員、部分地方媒體和部分經濟學家，盡管他們的視角各有差異，但基本傾向卻驚人地一致，那就是樓市肯定還會漲，低調一些的也會說：“會穩(wěn)中有升。”

　　與“主漲派”相對的是“主降派”，他們大都是一些耳熟能詳的經濟學者，像謝國忠、易憲容、王小廣、左曉蕾等。他們的人數不多，但名氣和影響卻不小。然而飛速上漲的樓市，使得他們的處境多少有些尷尬。因為就在他們一次次地喊降聲中，樓價卻一節(jié)節(jié)地往上躥，瘋漲的樓價把他們的聲音淹沒了。所以他們注定變成了孤獨的“少數派”。

　　在“主漲派”列述樓市上漲的“客觀”理由中，筆者留意到，下列理由出現的頻率最高：

　　一、需求剛性鑄成了樓價上漲。而剛性的需求來自于經濟的迅猛發(fā)展，來自于城市化進程的加快，來自于城市市民對生活品質的追求等。

　　二、房價上漲是供給不足引發(fā)的。供求失衡必然導致房價上漲，這是經濟學的基本原理。說關緊土地閘門，減少土地供應，必然引起房價上漲；嚴控別墅用地，別墅必然漲價，高檔房也隨著漲價，從而帶動整個房價上漲；加大套型90平方米以下樓盤比例，因此大套型房供應減少，房價上漲。所以他們強烈呼吁，要加大房市供給，前提是政府要加大土地的供給。

　　三、人民幣升值，國外“熱錢”涌入，推波助瀾。國內投資渠道狹窄，大量民間資金無法找到出口，導致房產投機團體不斷涌現，房價焉能不漲？

　　四、房地產是我國支柱產業(yè)，它的發(fā)展必將帶動整個經濟的發(fā)展與繁榮。所以，房地產市場必須穩(wěn)定發(fā)展。言外之意，房價上漲是合理的，只是不要漲得太快。

　　“主降派”的理由

　　關于城市化，憤激的王小廣直言：我們講的城市化實際上是假的，事實上我們沒有那么多人口轉移到城市，在高房價的情況下，沒有多少人去買房居住(只是暫住)。沒有真正的城市化也就沒有需求。“依靠房地產拉動經濟的政策是在阻礙城市化，房子就是經濟的圍墻，把房地產作為經濟發(fā)展的推動力，這堵墻會越來越高。”

　　而易憲容則說，經濟發(fā)展很快，但老百姓的收入增長與經濟增長不成比例，現在的房價收入比率仍然偏高，民眾的可支配收入與房價早已突破3~6倍的合理區(qū)間，民眾的總負債率早已超過了50%的上限。

　　至于城市居民踴躍購房，在有關專家看來，大多是被動的。城市動遷，土地增值，補償增大，事實上這部分居民是沾了“經營城市”的光，占了資產泡沫的光，才圓了購置新房的夢。

　　筆者注意到，在所有“客觀”理由中，供給不足，特別是土地供給不足的聲音最為強勁。那么，房市供給真的不足嗎？如果房市供給不足，那么，1億平方米無人住的事實應該怎么解釋？據國家統(tǒng)計部門數據顯示，截至2006年6月，我國房屋空置面積達到1.44億平方米(房屋類型與結構信息不清)。

　　政府的土地供給真的不夠嗎？但一些房地產上市公司的土地儲備卻足夠其開發(fā)10年、20年。

　　據建設銀行研究部不久前出爐的一份《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：開發(fā)商囤地、捂盤、假售、抬價等問題嚴重。2001年初至今年5月份，房地產開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣。

　　因為土地資源會越來越稀缺，加上政府“施行最嚴格的土地保護政策”，使得土地更加金貴。正是有了這樣的心理預期，他們才敢大膽儲地，待價而沽。

　　明明是開發(fā)商在為利造勢，為什么有些地方政府、銀行，還有一些媒體也要參加到房價上漲的合唱中呢？一言以蔽之：共同的利益訴求驅使他們自覺不自覺地結成了輿論上的聯盟。

　　期待房市新政

　　說房價上漲根源于經濟發(fā)展，不是沒有一定的道理，但顯然不是主導性的因素，否則，何以中國經濟增長了30年，而房價卻偏偏只在近幾年飆升？說人民幣升值，國外“熱錢”涌入，國內游資炒房，拉升房價，也沒有錯，但仍然不是主因。說供給不足是主因，則顯然是別有意圖。雖然小戶型房和經濟適用房供給上存在不足，但“供給不足”的興趣所指顯然不在這里。

　　事實上，房價上漲絕不是單一因素的產物，而應該是多因素混合生成的結果。比如信貸的縱容、房地產支柱說的鼓勵、某些地方政策的潛在支持等因素都難辭其咎。

　　對此，易憲容毫不隱諱地說：“信貸是房價上漲的根源�！币讘椚莘治稣f，各家銀行為了爭奪市場份額，讓大量的銀行信貸資金流入到房地產市場，推動房價上漲。而房價上漲又提高了銀行資產的規(guī)模，銀行將進一步擴大對房地產市場的信貸，如此循環(huán)往復，房地產市場泡沫不斷加大。

　　近期爆發(fā)的美國次債危機，引起了全球金融市場的震蕩。所以，巴曙松日前警告說，中國樓市在走過20年基本上升的發(fā)展路線之后，該到“居安思�！钡臅r候了。

　　值得欣慰的是，剛剛推出的國發(fā)〔2007〕24號文件，不僅再次重申了“70/90”政策，而且落筆于城市低收入家庭住房困難，并且提出了“十一五”期末全國廉租住房制度保障范圍將覆蓋低收入住房困難家庭的目標。

　　有專家指出，這一文件的劃時代意義不僅在于它體現了政府關注民生的一貫理念，更重要的是，它開創(chuàng)了政府管理房地產市場的新路徑：政府做自己能夠做也做得好的事，市場的事交給市場去解決。

　　現在的問題是，新政思路雖好，但操作路徑尚欠清晰，某些基本概念還較含糊，比如什么是“城市低收入家庭”？什么是“住房困難”？界定得并不清晰。學習中國香港、新加坡模式，試圖通過“雙軌制”思路，即政府歸政府，市場歸市場，來解決中國的房地產市場的突出問題，固然很好，但對于中國這樣一個大國來說，其復雜性遠非新加坡所可比。困難、力不從心乃至反復都會可能出現。但是只要大方向、大思路走得對，我們就沒有理由不對它熱情期待，就像30年前我們熱情期待改革開放一樣。(張昌輝）