8月24日，由國務院主持的全國住宅工作會議在北京召開。會議決定，全國要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍。今年年底前，在所有設區(qū)城市，凡符合規(guī)定住房困難條件、申請租賃補貼的低保家庭，基本做到應保盡保；明年年底前，覆蓋到所有縣城。2008年年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)，要率先把保障對象擴大到低收入住房困難家庭；2010年年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。

　　而在前不久，國務院剛剛發(fā)布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》)，其中規(guī)定經(jīng)濟適用住房為政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權。

　　“有限產(chǎn)權”第一次提出，就在房市引起不小的波動。由于新名詞的出現(xiàn)以及未來政策的不確定性，市場上經(jīng)濟適用房的二手房交易行為就受到了影響，大多數(shù)買賣雙方采取了觀望行為。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上述《意見》出臺后的一星期內(nèi)，二手經(jīng)濟適用房買家登記量就下降20.4%，成交量環(huán)比下降18.5%。一周來，北京市昌平天通苑、回龍觀二手經(jīng)濟適用房成交量減幅最高達到21%；豐臺的西南三環(huán)地區(qū)二手經(jīng)濟適用房成交量減幅達16%；四惠、百子灣地區(qū)二手經(jīng)濟適用房成交量減幅達13%。

　　可以說，《意見》將有利于低收入家庭的住房改善，但是其仍然留下很多疑問待解，經(jīng)濟適用房政策中第一次出現(xiàn)的“有限產(chǎn)權”為何意？是否影響到政策出臺前的購房者？新的《意見》能為經(jīng)濟適用房市場帶來多少轉機？

　　為此，本報記者專訪了中國人民大學法學院教授劉俊海和中國社會科學院金融研究中心房地產(chǎn)專家易憲容。

　　何為有限產(chǎn)權？

　　《意見》第十一條規(guī)定，嚴格經(jīng)濟適用住房上市交易管理。經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經(jīng)濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權。上述規(guī)定應在經(jīng)濟適用住房購房合同中予以明確。政府回購的經(jīng)濟適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。

　　劉俊海認為，有限產(chǎn)權即為受限制的產(chǎn)權，是指特定的群體在一定范圍內(nèi)才能夠享有的所有權。其從四點上體現(xiàn)了“有限”：

　　一、經(jīng)濟適用房產(chǎn)權的主體，也就是物權的主體是有限制的，低收入家庭才能有法律上的資格購買經(jīng)濟適用房，如果是高收入者就不可以，這是一個限制。

　　二、經(jīng)濟適用房的處分權的限制。如果是完整所有權的話，可以自由交易，但是經(jīng)濟適用房需要5年后才可上市交易，政府可優(yōu)先回購。

　　三、取得經(jīng)濟適用房的對價也是有一定限制的。政府在將經(jīng)濟適用房出售給需要的家庭時，有些應當在商業(yè)住房項目中收取的土地費，實際上是減免了。所以在購買產(chǎn)權的時候，支付的對價里面就沒有包括國有土地使用權的完整的市場價格，所以對應來講，所取得的權利也應該受到一定限制。

　　四、對于大多數(shù)低收入者來說，給與有限產(chǎn)權并不會影響到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以負擔得起的房屋的使用價值，為了使這個使用價值得到法律上的確認，所以政府用了“有限產(chǎn)權”這樣的概念。經(jīng)濟適用房可以有條件的轉讓，這和使用權并不一樣，這種所有權受到了法律上的限制。

　　“有限產(chǎn)權的提出，我覺得有許多積極意義。一是正面地扶持了處于弱勢地位的低收入家庭的經(jīng)濟狀況；二是預防或者避免高收入者借經(jīng)濟適用房制度推動之機謀取不正當利益�！眲⒖『Ｕf，“它的適用面是清楚的，轉讓的權利也限制在5年之后。如果不限制轉讓期限、轉讓條件的話，由于投機者的興風作浪，反而會使廣大低收入者享受不到經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠，所以民眾一定要理解政策的初衷”。

　　是否影響到先前購房者？

　　《意見》是否針對以前經(jīng)濟適用房的購買者，引起了不小的爭論。對于過去購買經(jīng)濟適用房的人來說，如果按照新辦法執(zhí)行則很不公平，因為當初購買經(jīng)濟適用房的時候政府并沒有告知將來經(jīng)濟適用房可能被“回購”。

　　就此，劉俊海認為，按道理說，法律法規(guī)部門規(guī)章是應當不溯及既往的。但是以前有很多違規(guī)者也同樣買了經(jīng)濟適用房，富人買房按照當時的規(guī)定也都是不合法的，所以也涉及不到政府違約的問題。

　　另外有專家指出，北京市去年出臺的未來五年“住房建設規(guī)劃”當中，已經(jīng)明確指出，“內(nèi)循環(huán)”不針對舊有經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房的購房人對于“有限產(chǎn)權”的擔心，源于對政府違約的擔心，但從政策制定常識加以判斷，各地出臺的細則應該不會秋后算賬。

　　能否立竿見影？

　　劉俊海指出經(jīng)濟適用房目前存在以下幾個問題：

　　一、經(jīng)濟適用房在有些地方供應不足；二、在已修建經(jīng)濟適用房的存量中，存在資源配置的不公平、不合理，有一些住房面積達到120平米、200多平米，實際上買房子的還是富人，違背了經(jīng)適房制度設計的初衷；三、高收入者從單位開具虛假證明，騙取購買經(jīng)濟適用房的機會，但真正的低收入者仍然買不到經(jīng)濟適用房；四、經(jīng)濟適用房在銷售過程中存在透明度不高的現(xiàn)象，有些地方存在暗箱作業(yè)。

　　“新的《意見》出臺后，對于經(jīng)濟適用房存在的一些問題能起到一定的遏制作用，但還需要一個過程�！�

　　實施后可能面臨的問題

　　易憲容認為，《意見》向有利于廣大民眾住房改善方向、建立起適應中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式上邁出了一步。但是，其中仍然有許多方面值得商榷與改進的地方。

　　易憲容在博客中提到，《意見》并不是在一個大的公共決策上思考，其政策也就無法采取民主、科學的方式來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場相關利益者的利益關系達到平衡，無法在城市低收入者、城市中等收入者、農(nóng)民工、地方政府、保障性住房開發(fā)商等之間達成利益平衡關系。

　　一、城市低收入者如何來界定，它對城市居民的覆蓋率有多大。對于低收入者來說，由于低收入者的評估標準是以各地方的具體情況來確定(沒有統(tǒng)一標準)及動態(tài)的，這就必然造成不同的地方低收入者評估標準巨大的差異性。這種差異性表面上是適應各個地方的實際情況，但是也迫使低收入者大量從一個地方流向另外一個地方，即不斷地向低收入者評估標準較高的地方流動，從而使得低收入評估標準較高地方的人口聚集越來越嚴重，從而導致低收入評估標準高的地方的住房矛盾越來越嚴重。

　　二、修建廉租屋及經(jīng)濟適用房的土地是劃撥的，而土地的劃撥不僅會減少地方政府土地出讓金的收入、政府尋租的機會，而且也會減少當?shù)谿DP的增長速度。面對這樣一種嚴重利益沖突，盡管《意見》要求各地方政府以當?shù)刎斦�預算的方式來保證保障性住房達到某一比例關系，但是，在這種利益沖突面前要完全落實保障性住房建設的安排是不容易的。

　　三、保障性住房建設的利益不平衡還表現(xiàn)在政府劃撥土地給開發(fā)商的劃撥方式上、表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得劃撥土地后對經(jīng)濟適用房的訂價與住房質量利益平衡上。如果保障性住房監(jiān)管體系不完善，在經(jīng)濟適應房的價格一定的情況下，開發(fā)商為了獲得更多的利潤，有可能會對這些住房質量上做文章或為了降低經(jīng)濟適用房的成本而生產(chǎn)低質量來損害消費者的利益等等。

　　另外，《意見》對低收入者適用標準、廉租屋及經(jīng)濟適用房的建筑面積標準、相應資金的來源、相關住房的產(chǎn)權界定盡管有詳細的規(guī)定，但所設定標準的地方化、彈性化及動態(tài)化，這看上去會因地制宜，有利于各地方的可操作性，但實際上一定會使得嚴重差異性，從而使得地方政府能夠采取各種方式來化解與消散保障性住房的政策。

　　“希望政府能夠以民主決策的方式，把中國的住房問題作為一個重大的公共決策問題，讓全國人民集思廣益，這樣才能找到好的辦法，在各方利益反復博弈的基礎上達到利益平衡。這樣，才是中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展根本之道�！�(李亮）