投資力度加大可增加供應，供應增加可拉低物價(供應跟不上需求增速情況除外)，然而，在房地產(chǎn)領域卻出現(xiàn)了投資過熱與高房價同時共存的局面，并且，這種局面已經(jīng)連續(xù)存在近十年，甚至還有可能繼續(xù)存在下去，癥結(jié)到底在哪里？倘若這個問題的本質(zhì)洞悉不清，調(diào)控政策就不能對癥下藥，房地產(chǎn)領域越調(diào)控價格越高的反常情況就難以避免。

　　房地產(chǎn)投資過熱是真實存在的。2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.94萬億元，占當年全社會固定資產(chǎn)投資的17.6%，占當年GDP的9.26%，遠遠高于國際公認的房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重5%的合理水平。如果具體到某一地區(qū)，情況可能更為嚴重。2003年-2005年，北京市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重連續(xù)3年都超過53%，位列全國第一。在2000年至2003年間，北京的平均房價上漲不到1%，但到2004年情況突變，北京房價當年漲幅達到6.7%，2005年則上漲了20%。2006年和2007年，伴隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大，房價以更快的速度上漲。北京房價漲幅與其房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重一起，在多個月份雙雙位居全國第一。

　　深圳、廣州、上海等城市也呈現(xiàn)出大致相同的情況。2006年，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)商投資占到當年全社會固定資產(chǎn)投資的36%，而深圳市房價卻飛速上漲，今年1-5月深圳市房價累積漲幅超過50%。

　　一般而言，房地產(chǎn)投資與建成房屋供應市場之間存在著一段時間差，房地產(chǎn)投資加大并不能立即拉低房價，問題在于，無論北京還是深圳，投資、投機性購房都占了不小比例，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年快速加大，即使不能立即形成供應，至少也對未來的房價預期構(gòu)成強大壓力，炒房者為何毫不畏懼，反而更加變本加厲地炒房，問題究竟出在哪里？

　　首先，房地產(chǎn)投資盡管加大，但它所形成的有效市場供給并沒有隨之增加。所謂有效市場供給包括兩個方面的內(nèi)容，一是總量市場供給，二是結(jié)構(gòu)性市場供給。目前，這兩種市場需求都未能得到滿足。這是由兩個原因?qū)е碌模?/p>

　　一是開發(fā)商囤地、捂盤等現(xiàn)象泛濫。建行最新發(fā)布的研究報告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數(shù)量的土地被囤積和倒賣。二是社會需求量大的中小套型住房供應嚴重不足。國家信息中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份90 平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資17.2%，與70%以上的政策要求相距甚遠。大套住房供應過剩房價本應下跌，但由于調(diào)控政策對大戶型住房的限制使人們對未來大戶型住房供應可能出現(xiàn)緊缺的預期加大，反而大幅上漲。

　　其次，地價的快速上漲占去了相當一部分投資，導致了在同樣投資規(guī)模的情況下，可生產(chǎn)出供應市場的住房數(shù)量反而減少了。比如，綠城(中國)在今年6月21日以12.6億元天價取得了上海新江灣城D1地塊，成交價比起拍價5.16億元超出7.4億余元，其樓面地價高達1.25萬元/平方米，與該區(qū)域內(nèi)正在銷售的新盤價格相差無幾。房價焉能不漲？

　　值得警惕的是，這股從年初開始的“地王”熱遠未結(jié)束，每過一段時間就會有新“地王”產(chǎn)生。“地王”不斷涌現(xiàn)，使相當一部分投資悄悄轉(zhuǎn)為地方政府的收入，而開發(fā)商為了撈回成本，就會捂地等地價升值后再開發(fā)，以更好地向民眾身上轉(zhuǎn)嫁。而地方政府由于在土地拍賣中獲取了豐厚利潤，它往往會坐視開發(fā)商囤積土地不管不問，同時，在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策等方面只打雷不下雨，導致房價持續(xù)攀升。

　　除了上述原因，投機泛濫，許多房源都囤積在投機者手中無法形成直接的市場供應也是一個重要原因。由于投機者抬高房價會間接地抬高地價讓地方政府受益，不少地方政府同樣坐視投機泛濫而不采取措施。

　　因此，房地產(chǎn)投資過熱與高房價并存局面，反映出來的是地方政府深陷利益之中不能自拔、不能積極作為，甚至與開發(fā)商勾結(jié)，架空宏觀調(diào)控政策、追求利益最大化的頑疾。倘若不從解決這一癥結(jié)入手，房市調(diào)控就很難產(chǎn)生效果。(賈圖)