土地供應(yīng)不足就造成了投資回落、房價(jià)上漲、“小產(chǎn)權(quán)房”的興起、違法占地案件增多等結(jié)果。在實(shí)行雙軌制之時(shí)，正常的市場(chǎng)沒有發(fā)育成熟，無論政府的打擊力度多大，都可能會(huì)有黑市的存在。消滅黑市最好的辦法就是取消雙軌制
2007年上半年結(jié)束了，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況到底如何呢？
北京上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況是：房價(jià)大幅度上漲，投資大幅度回落。伴隨著這兩種基本情況的同時(shí)，出現(xiàn)了“小產(chǎn)權(quán)房”的興起，甚至還有一些違法用地案件的出現(xiàn)。根據(jù)這些已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，我們可以來反省一下當(dāng)初做的一些預(yù)測(cè)是不是正確？在當(dāng)初做這些預(yù)測(cè)時(shí)犯了些什么錯(cuò)誤？
房價(jià)上漲掩蓋了風(fēng)險(xiǎn)
還是先從三年前說起。當(dāng)時(shí)，國務(wù)院聯(lián)合調(diào)查組由財(cái)政部副部長王軍帶隊(duì)，聯(lián)合七八個(gè)部委參加，在北京聽取人大代表、政協(xié)委員和房地產(chǎn)發(fā)展商的意見。我有幸參加了這次會(huì)議，在會(huì)上，我曾提出未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)(不止是北京)可能存在三大風(fēng)險(xiǎn)，如果這些風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將會(huì)釀成巨大的社會(huì)和金融問題。這三大風(fēng)險(xiǎn)一是假按揭；二是期房期間的“保租銷售”；三是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)房的興起。
我預(yù)測(cè)的前兩條風(fēng)險(xiǎn)在過去三年時(shí)間基本上都沒有出現(xiàn)，而且市場(chǎng)已經(jīng)把這些風(fēng)險(xiǎn)給消化了，其原因就是這三年來房價(jià)上漲過快。第一條假按揭，除非是惡意騙了銀行的按揭貸款卷款外逃的房地產(chǎn)發(fā)展商，會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)外，一般的假按揭都是房地產(chǎn)發(fā)展商作為解決開發(fā)期間貸款的緊張，把假按揭作為過渡的橋梁，而這一類房地產(chǎn)發(fā)展商，在房價(jià)上漲的大環(huán)境下，這種假按揭的風(fēng)險(xiǎn)都被他們自己消化了，而假按揭的橋梁完成了它的歷史使命也會(huì)很快退出舞臺(tái)。
第二條期房期間的“保租銷售”被化解的原因也是房價(jià)上漲。這兩條在房價(jià)上漲的大環(huán)境下終于沒有釀成重大的社會(huì)問題。
但只有鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)房的問題在房價(jià)上漲的大環(huán)境下愈演愈烈。作為市場(chǎng)上土地供應(yīng)不足的一種黑市方式的存在，甚至占到土地市場(chǎng)的1/5~1/4，還不包括許多零星的、分散的、無法統(tǒng)計(jì)上來的。近日，有人問我政府會(huì)如何解決這些“小產(chǎn)權(quán)房”問題。我說，這就是“黑市”，當(dāng)年鋼材黑市、外匯券黑市、今天的外匯黑市，政府是如何解決的，這些“小產(chǎn)權(quán)房”黑市問題也會(huì)按以往處理黑市的辦法解決。
回頭來看，三年前我預(yù)計(jì)的這三條風(fēng)險(xiǎn)只說對(duì)了一條，錯(cuò)了兩條。但不管是對(duì)是錯(cuò)，背后的原因卻只有一條，就是房價(jià)的上漲。
土地供應(yīng)不足導(dǎo)致“黑市”
今年初，我一共寫了三篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章，分析北京未來房價(jià)上漲的客觀因素；分析去年北京房價(jià)上漲是低價(jià)位房子的漲幅小，高價(jià)位房子的漲幅大；過去幾年土地的供應(yīng)不足是影響房價(jià)最大的因素；以及宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)在目前已成為最敏感的行業(yè)之一，每次寫出文章來，都會(huì)受到很大的爭議和批評(píng)。在以后的幾個(gè)月我索性封筆不寫，也不說了，讓事實(shí)說話也許更有說服力。
現(xiàn)在我們?cè)賮砜纯唇衲晟习肽攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)的主要數(shù)據(jù)，具體的數(shù)據(jù)政府有關(guān)部門已經(jīng)公布了。
第一，土地供應(yīng)的緊張局面并沒有緩解，在政府竭盡全力增加經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規(guī)模并沒有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地后18個(gè)月至兩年時(shí)間才能形成市場(chǎng)上商品房的預(yù)售條件，今天的供地緊張預(yù)示著未來一兩年預(yù)售房子的供應(yīng)量將減少。
從圖一中可以看出，北京市公開出讓土地建筑面積與商品房預(yù)售面積每年都有一定的差距。市場(chǎng)上土地的缺口是這些差距多年累加的數(shù)量，是比較大的數(shù)字。
土地供應(yīng)不足就造成了以下結(jié)果：1.投資回落；2.房價(jià)上漲；3.“小產(chǎn)權(quán)房”的興起；4.違法占地案件增多。第三和第四點(diǎn)實(shí)際上就是土地和房產(chǎn)市場(chǎng)的黑市。在實(shí)行雙軌之時(shí)，正常的市場(chǎng)沒有發(fā)育成熟，無論政府的打擊力度多大，都可能會(huì)有黑市的存在。當(dāng)年的鋼材市場(chǎng)、今天的貨幣市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都是同樣的道理。消滅黑市最好的辦法就是取消雙軌制。
第二，過去幾年宏觀調(diào)控政策對(duì)房屋市場(chǎng)上的需求影響并不大。從房屋的成交量、上交所中國房地產(chǎn)股票的指數(shù)、香港聯(lián)交所中國內(nèi)地房地產(chǎn)股票的指數(shù)來看，“國八條”、“國六條”出臺(tái)前一個(gè)月，對(duì)以上指標(biāo)都有影響，但出臺(tái)后這些指標(biāo)不降反升，一個(gè)月后基本恢復(fù)到正常水平。但對(duì)土地和房屋供應(yīng)的影響卻非常大。例如，“管住土地和資金兩個(gè)閥門”在很大程度上影響了市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量；“90/70”政策也使一大批項(xiàng)目的供應(yīng)向后推延了半年，甚至一年時(shí)間；而小于1.0的項(xiàng)目即別墅項(xiàng)目則遭遇停批等。這些政策立竿見影地影響了市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量。
減少二手房流通環(huán)節(jié)
培養(yǎng)市場(chǎng)機(jī)制
在距2008年奧運(yùn)會(huì)僅有一年多的時(shí)間，要讓北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，首先要對(duì)這個(gè)市場(chǎng)分門別類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，比如不同的品種、不同的價(jià)位、不同地理位置的市場(chǎng)情況等做詳細(xì)分析，這樣才好對(duì)癥下藥。
另外，建立和培養(yǎng)市場(chǎng)機(jī)制，才會(huì)很有效地化解風(fēng)險(xiǎn)。但在培養(yǎng)和建立市場(chǎng)機(jī)制的過程中，最重要的是要減少流通環(huán)節(jié)，即二手房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，現(xiàn)在這些(二手房)稅費(fèi)已經(jīng)高達(dá)成交額的10.6%。
限制外國人的購房，并不能解決中低收入人群的購房困難，因?yàn)樗麄兊男枨髲钠焚|(zhì)、地理位置、價(jià)位上來看都是完全不同的，單純地強(qiáng)調(diào)限制外國人購房，反而會(huì)影響北京作為一個(gè)國際化大都市的發(fā)展，同時(shí)還可能成為造成投資回落的被動(dòng)局面的原因之一。(潘石屹 SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁)
