“不少人認為隨著物權(quán)法出臺，公民的財產(chǎn)權(quán)利被全面肯定，‘小產(chǎn)權(quán)’房也會被法律所認可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。其實這是對物權(quán)法的誤解，目前下定論還為時過早�！贬槍δ壳皹O為惹眼的“小產(chǎn)權(quán)”房問題，中國政法大學房地產(chǎn)法教授趙紅梅，今天向記者表明了自己的觀點。
記者了解到，隨著建設部不久前叫停“小產(chǎn)權(quán)”房建設，由此產(chǎn)生的一系列法律問題，正困擾著那些已經(jīng)和準備購買“小產(chǎn)權(quán)”房的人們，他們期望此次整頓最終能讓“小產(chǎn)權(quán)”房順勢合法化。
而針對高風險換低房價帶來的重重法律疑問，相當一部分學者基于我國的社會現(xiàn)實，認為“集體土地入市”涉及到一系列重大的理論與利益調(diào)節(jié)問題，應謹慎從事。
“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷背后法律疑問重重
北京的“小產(chǎn)權(quán)”房最近似乎特別惹眼。先是一些房地產(chǎn)研究機構(gòu)驚呼，北京四百多個在售樓盤中，“小產(chǎn)權(quán)”項目面積已約占可售總面積的三分之一，供銷兩旺；6月18日，作為國家房地產(chǎn)主管行政部門，建設部正式發(fā)布風險提示：“小產(chǎn)權(quán)”房屋無法辦理權(quán)屬證明，不受法律保護；6月25日，北京市國土資源局局長安家盛又公開表示，北京已開始全面調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)”房屋，違規(guī)項目要停工停售。
就像誰都知道股市有風險，炒股依然充滿誘惑一樣，在各大門戶網(wǎng)站房產(chǎn)頻道不斷閃爍的那句“分清小產(chǎn)權(quán)，購房需謹慎”的標語下，各式各樣的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤廣告仍光鮮耀人，樓盤展示、交通介紹、戶型推薦、業(yè)主論壇一應俱全，大批的留言記錄著市民們對“小產(chǎn)權(quán)”房的熱情關注。
一邊是熱銷，一邊是停售警告，北京“小產(chǎn)權(quán)”房以非法之身熱賣，遮掩不了背后重重法律疑問。
風險意料之中？
高風險換來低房價的選擇
明年就要退休的老張，正琢磨著買個新房。眼見房價一路飆升，現(xiàn)在居住的兩居室又要留給兒子結(jié)婚，老兩口想來想去決定到近郊買個“小產(chǎn)權(quán)”房，反正退休了養(yǎng)老，郊區(qū)空氣也比城里好。最關鍵的是，手頭攢的三四十萬塊錢，五環(huán)之內(nèi)連個客廳也買不下，而“小產(chǎn)權(quán)”房則可以買到上百平米。
“購買理由就是兩個字：便宜。”北京知名房地產(chǎn)律師秦兵在接受記者采訪時說，“居住是公民的基本需求，當一部分人無法承擔過高房價時，就只能選擇雖然風險高但價格低的‘小產(chǎn)權(quán)’房來‘自救’了�！�
建設部辦公廳一位工作人員告訴記者，雖然建設部正式發(fā)布了風險提示，但這并不意味著建設部承認了“小產(chǎn)權(quán)”房的法律地位，“小產(chǎn)權(quán)”只是民間的一種約定俗成的說法。
據(jù)了解，目前社會上對“小產(chǎn)權(quán)”房有不同的解釋，最通常的說法是按房屋權(quán)屬證明的發(fā)證機關來區(qū)分。即由國家統(tǒng)一制作發(fā)放房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”房；由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會私自制作發(fā)放的“房屋所有權(quán)證”甚至“榮譽村民證書”的，則被稱作“小產(chǎn)權(quán)”房，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”或“村產(chǎn)權(quán)”。
中國政法大學房地產(chǎn)法教授趙紅梅介紹說，按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸村集體所有，其中，村民經(jīng)依法審批可獲取宅基地修建房屋居住，但僅限農(nóng)民自住，或者轉(zhuǎn)讓給本村符合建房申請宅基地條件的其他村民。如果要在農(nóng)村集體土地上興建商品房并出售，則必須先經(jīng)由國家征收，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，再由國家出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費，最后建房后出售給購房人。
但是，現(xiàn)在相當一部分村集體以舊村改造的名義立項，獲得規(guī)劃審批，以超過村民實際家庭數(shù)多得多的數(shù)量申請宅基地用地指標，然后將多建造出的村民住宅拿到市場上公開出售。還有些開發(fā)商直接從村集體手中買取宅基地用地指標，建造住宅后，以商品房的名義在市場上公開出售。
“‘小產(chǎn)權(quán)’房就這樣形成了。這些住宅因沒有依法向國家繳納土地使用權(quán)出讓金、城市設施配套費(俗稱大市政費)和其他稅費，因而價格相比真正的商品房便宜很多�！壁w紅梅說。
據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，創(chuàng)下18個月來的新高。北京的新房價格漲幅連續(xù)數(shù)月超過10%。北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司分析認為，一年前北京周邊郊區(qū)的商品房價格也不過每平方米兩三千元，比“小產(chǎn)權(quán)”房高不了多少；而一年后的今天，商品房價格急劇攀升、二手房交易稅費逐漸完善，“小產(chǎn)權(quán)”房的價格優(yōu)勢一下子就凸顯了出來。
“對大部分購買‘小產(chǎn)權(quán)’房的人來說，風險根本就是意料之中的�！鼻乇J為，“如果同地段產(chǎn)權(quán)完整的商品房同樣價格，‘小產(chǎn)權(quán)’房自然會銷聲匿跡�！�
法不責眾？
尚無一起沒收違法所得信息
買薈萃園的決定一直讓王芳(化名)很懊悔，這個北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)大馬莊村開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤，不僅項目資金被挪用導致工程停工，業(yè)主們遲遲不能入住，而且“小產(chǎn)權(quán)”的性質(zhì)讓他們的維權(quán)也處處碰壁。當時她還不知道，“小產(chǎn)權(quán)”房不是商品房，不能買賣，所謂的“產(chǎn)權(quán)證”也不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力，出售者并不具有進行合法交易的主體資格。
按照城市房地產(chǎn)管理法第三十八條和第四十四條的規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)”房的銷售沒有法律依據(jù)。同時，土地管理法第六十三條明確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。這就為認定“小產(chǎn)權(quán)”房銷售違法提供了法律依據(jù)。
不僅如此，我國現(xiàn)有法律對出售“小產(chǎn)權(quán)”房的處罰也有明確規(guī)定，至少要沒收違法所得。但時至今日，尚未有一起因出售“小產(chǎn)權(quán)”房而遭沒收違法所得的公開報道見諸媒體。趙紅梅認為，對于目前已蔚然成風的“小產(chǎn)權(quán)”房買賣，確實存在著因所謂的“法不責眾”而不了了之的現(xiàn)象。
她認為，解決“小產(chǎn)權(quán)”房的問題，單靠政府監(jiān)管還不行，需要很多方面的配套工作。當然，嚴格依法行政、嚴格司法，將規(guī)制土地違法行為視為公權(quán)機構(gòu)的一項必須履行的職權(quán)與職責，而不是可自由行使的權(quán)利，是遏制違法行為的主要手段。
然而，對于北京市國土資源局將對“小產(chǎn)權(quán)”房停工停售的嚴厲表態(tài)，業(yè)內(nèi)也有爭議。秦兵表示，“小產(chǎn)權(quán)”房的根源還在于市場需求，加劇商品房價格高漲的違法違規(guī)問題更值得人們深思，政府單純要求“小產(chǎn)權(quán)”房停工停售，并不能解決根本問題。
甚至有觀點認為，目前大多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)”房的購房者只是自住的中低收入者而非炒家，他們寧愿以低價、產(chǎn)權(quán)殘缺的方式，換回一套合適的住房�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房的公開交易已有相當規(guī)模，一旦合法渠道遭禁，很可能會被地下市場取而代之，以買賣雙方認可的潛規(guī)則繼續(xù)交易。
買了活該？
已購房者權(quán)益難以得到保障
趙紅梅建議，應當從不正當競爭的角度來認識“小產(chǎn)權(quán)”房的危害性。國家應盡快修改反不正當競爭法，使交了稅費、取得正當合法手續(xù)的開發(fā)商，能夠基于維護其團體共同利益、進而維護社會公共利益，對“小產(chǎn)權(quán)”房的銷售者提起公益訴訟。
不過，相對合法開發(fā)商而言，人們現(xiàn)在更為關心的是那些已經(jīng)購買了“小產(chǎn)權(quán)”房的消費者權(quán)益如何保障。
網(wǎng)友“賣房客”就遇到了這樣的問題，為了孩子上學方便，他決定把房子賣掉去學校附近買個二手房，可是和買主都談妥了他才發(fā)現(xiàn)，自己的房子因為是“小產(chǎn)權(quán)”不能更名。
秦兵告訴記者，購買“小產(chǎn)權(quán)”房的法律風險主要包括拿不到國家房產(chǎn)部門發(fā)放的、能夠得到法律保護的房屋所有權(quán)證；房屋不能進行流轉(zhuǎn)、交易；沒有房屋質(zhì)量等的售后保證；開發(fā)商資金可能因無銀行等機構(gòu)監(jiān)管而流失，從而造成房屋交付延遲4個方面。
事實上，“賣房客”的遭遇并非特例，有關“小產(chǎn)權(quán)”樓盤延遲交房、難以轉(zhuǎn)讓、質(zhì)量缺乏保證等糾紛的報道時�？梢�。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的一位工作人員告訴記者，“小產(chǎn)權(quán)”房的情況非常復雜，一般正規(guī)的房地產(chǎn)中介都不會接受“小產(chǎn)權(quán)”的房源，也不會為“小產(chǎn)權(quán)”二手房提供中介服務。
根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！�
而一旦認定合同無效，按照我國合同法第五十八條的規(guī)定，出售者因無效合同取得的房款，應當返還給購房者；出售者一方對于締結(jié)合同有過錯的，應當賠償購房者因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
“因此，一旦‘小產(chǎn)權(quán)’房購房者與出售方產(chǎn)生糾紛，起訴至法院或提起仲裁，要注意把握好時機。”趙紅梅建議，在起訴或提起仲裁時，出售者未取得商品房預售許可證明的，雙方締結(jié)的買賣合同都將被認定為無效合同。
如果購房者買房時被隱瞞了“小產(chǎn)權(quán)”的事實，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條則規(guī)定，出售者故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下，雙方簽訂了無效合同的，購房者可以請求雙倍返還購房款。
終將合法化？
專家稱只是一種愿望而已
買了“小產(chǎn)權(quán)”房，將來會怎么樣？秦兵認為，即將實施的物權(quán)法給土地承包經(jīng)營權(quán)人設定了相當大的權(quán)限，“小產(chǎn)權(quán)”房轉(zhuǎn)為真正擁有產(chǎn)權(quán)的房屋將是大勢所趨。
這種觀點得到相當一部分“小產(chǎn)權(quán)”房購房者的認同，不少人在采訪中表示，政府不會坐視這么多沒產(chǎn)權(quán)的房子不管，大家都是花了血汗錢買的，總有一天政府會給產(chǎn)權(quán)。還有的觀點認為，中國可以吸取美國二戰(zhàn)后建造萊維特小鎮(zhèn)的經(jīng)驗，順勢讓這些近郊的“小產(chǎn)權(quán)”房盡快合法化。
即將實施的物權(quán)法第四十二條是關于國家征收集體土地的規(guī)定。趙紅梅說，相比于現(xiàn)有法律，第四十二條并未對國家征收集體土地設定哪些新的門檻，對土地征收“公共利益”的表述，也和現(xiàn)有法律一樣仍比較抽象和籠統(tǒng)。因此，“集體土地入市很可能是下一步將被考慮的問題”的結(jié)論，并不能從物權(quán)法中得出，而只是一些人的愿望而已。
據(jù)介紹，目前一些學者主張推動中國城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)村土地市場化進程，效仿西方，修訂有關法律，采取嚴格的、狹義的“公共利益”概念，控制政府行使土地征收權(quán)的范圍。同時主張非公共利益的用地配置，由市場機制加以解決，讓用地者自己跟農(nóng)民通過談判達成交易。
但也有相當一部分學者基于我國的社會現(xiàn)實，認為“集體土地入市”涉及到一系列重大的理論與利益調(diào)節(jié)問題，比如集體土地所有權(quán)的地位、性質(zhì)，集體土地溢價緣由與歸屬(本村農(nóng)民還是全社會)，不同地區(qū)、不同用途農(nóng)民土地利益差別，農(nóng)民權(quán)利保護與社會公平、整體效率的沖突等等，應謹慎從事。
“不少人認為隨著物權(quán)法出臺，公民的財產(chǎn)權(quán)利被全面肯定，‘小產(chǎn)權(quán)’房也會被法律所認可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。其實這是對物權(quán)法的誤解，目前下定論還為時過早�！壁w紅梅表示。
編后
一個不爭的事實是，“小產(chǎn)權(quán)”房在高房價的大環(huán)境下，冒著極大的風險，在法律夾縫中滋生起來了。購房者住上了便宜、寬敞的房子；鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)民的腰包鼓了；合作開發(fā)商可以按比例分成；增加了物業(yè)管理方面的就業(yè)機會……
然而，“小產(chǎn)權(quán)”房“多贏”的背后卻存在著隱患：購房者如果購買了此類住宅，將面臨兩大風險，一是土地征收。未來如果涉及到道路、市政等規(guī)劃變更，國家要對該片土地進行征收，只能對土地的實際所有人——當?shù)卮彐?zhèn)做出補償，而不對購房者進行補償；二是此類購房合同或協(xié)議不受目前的法律保護，村委會若要收回房子，購房者得不到法律的支持。
叫�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房只是個暫時辦法，問題的根源還在于如何引導消費者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來。比如加大經(jīng)濟適用房、雙限房等具有保障性用房地塊的供應。
“小產(chǎn)權(quán)”房問題不僅考驗了政府調(diào)控房價的能力，同時，也將進一步督促土地制度的改革。（陳晶晶）
