昨天，幾乎所有媒體都報(bào)道了同樣一條消息：建設(shè)部提示購房風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。
實(shí)際上，這已經(jīng)不是有關(guān)部門第一次就“小產(chǎn)權(quán)”問題向公眾做出提示，但小產(chǎn)權(quán)住宅市場(chǎng)卻在一次次的提示中，日趨紅火。有統(tǒng)計(jì)稱，目前北京在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占18%。而且?guī)缀蹩梢员^而肯定地預(yù)言，隨著建設(shè)部發(fā)出措辭溫柔、語意含混的“提示”，小產(chǎn)權(quán)住宅市場(chǎng)反而會(huì)迎來新的“發(fā)展契機(jī)”。如果此次提示之后，沒有進(jìn)一步實(shí)質(zhì)整頓措施的跟進(jìn)，則小產(chǎn)權(quán)住宅市場(chǎng)很可能發(fā)展成一個(gè)尾大不掉的“第二市場(chǎng)”。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)住宅隱含的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，大部分購買者其實(shí)都早有了解，但“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之間的巨大差價(jià)，卻鼓勵(lì)購買者愿意冒險(xiǎn)一試。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京市場(chǎng)在售的小產(chǎn)權(quán)住宅項(xiàng)目均價(jià)約3300元，比全市樓盤均價(jià)低5000多元。即使是同一區(qū)位、同一檔次的樓盤，小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)之間每平米的差價(jià)也在2000元以上。潛在的風(fēng)險(xiǎn)與現(xiàn)實(shí)的利益相比較，很容易讓一部分對(duì)價(jià)格敏感的購房者做出孰重孰輕的判斷。尤其是對(duì)于大部分用于自住的購房者來說，不能轉(zhuǎn)讓、不能繼承，都不是迫切需要考慮的問題，因此在各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)之中，只有開發(fā)、出售小產(chǎn)權(quán)住宅的鄉(xiāng)政府強(qiáng)行收回，和國家征用土地不予賠償兩項(xiàng)，是購房者真正擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。但即使是這些風(fēng)險(xiǎn)，也在法不責(zé)眾的心理預(yù)期中，失去了阻止小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的警示作用。因此，雖然北京市也曾一次拆除過85棟違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)別墅，但更多購買者依然不無僥幸地相信，如果違規(guī)的住宅不是85棟別墅，而是850套乃至8500套普通住宅，則拆除的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小得多。
何況此次建設(shè)部的提示中，幾乎沒有違法、處罰等嚴(yán)厲措辭，而更像是對(duì)購房者“風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)”的勸誡，在公眾的理解中，似乎反而是對(duì)一種新的產(chǎn)權(quán)所有制形式的住宅市場(chǎng)的默許。
僅以目前所公開披露的信息，尚無法判斷公眾的猜測(cè)是否屬實(shí)，人們所能做到的，只是分析如果小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)真的被默許存在，可能給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的沖擊，及必然對(duì)目前農(nóng)村土地集體所有制帶來的影響。
可以預(yù)見的是，如果小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)被默許存在，而又不與大產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行整合，則小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的事實(shí)合法和逐步擴(kuò)大，有可能在一定程度上拉低整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，同時(shí)伴隨著小產(chǎn)權(quán)住宅價(jià)格的提升，直至兩者形成與其風(fēng)險(xiǎn)相匹配的價(jià)差。這對(duì)于購房者和農(nóng)村土地所有者(鄉(xiāng)政府和農(nóng)民)來說當(dāng)然是好事，但對(duì)于越來越依賴“土地財(cái)政”的地方政府來說，卻可能是“擾亂了土地市場(chǎng)”，必不肯允許其長(zhǎng)期存在。
而如果經(jīng)過一定的程序，將小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)整合進(jìn)大產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，則必然面臨土地所有權(quán)屬的改變，即從農(nóng)村集體所有，轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜�。這個(gè)過程不但將遇到如何定價(jià)等一系列技術(shù)問題，而且以目前北京近郊大、小產(chǎn)權(quán)住宅之間每平米2000多元的差價(jià)，除一部分“風(fēng)險(xiǎn)差價(jià)”之外，土地成本的差價(jià)占有相當(dāng)?shù)谋壤�。所有�?quán)一變，價(jià)格陡升，本來就是各地政府想盡辦法將土地“變農(nóng)為商”的最大動(dòng)力之一，如果農(nóng)村土地再能以宅基地的名義向住宅市場(chǎng)正式開放，地方政府中的某些人將更有足夠的動(dòng)力與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府之間合謀，把更多的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)檎赝断蜃≌袌?chǎng)。即使有“最嚴(yán)格的土地制度”，也未必禁得起各種利益集團(tuán)在主力欲望的驅(qū)使下鉆墻打洞。
必須承認(rèn)，目前的城鄉(xiāng)二元土地政策未盡合理，小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的日益壯大，并事實(shí)形成房地產(chǎn)的“二元結(jié)構(gòu)”，就是其結(jié)構(gòu)性矛盾的體現(xiàn)。因此，解決小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)問題，必須從土地所有制入手。而面對(duì)如此根本性的問題，或許誰都無法輕易給出根本性的解決辦法，或許這就是建設(shè)部目前只“提示”不“打擊”的原因。 (張?zhí)煳担?/p>
