大開發(fā)會導致房產(chǎn)出現(xiàn)“價值更替”。什么叫“價值更替”？說白一點吧，就是去年還是郊區(qū)的地方，現(xiàn)在一不小心成了市中心，于是過去的郊區(qū)房價更替成了今天的市中心房價；過去交通條件不好的街區(qū)，現(xiàn)在地鐵一不小心延伸了過來，于是過去的“西伯利亞”房價更替成了現(xiàn)在的新地價

　　三年了。網(wǎng)絡上面，報紙上面，電視上面一直都對不斷上漲的房價一片聲討聲。聲討之后，就有無數(shù)的專家、業(yè)內(nèi)行家、政府公務員等出來說“2005年房價必降”、“2006年是房價終結(jié)年”、“2007年房價必降的N個理由”等，這類預言一般都很受追捧，但現(xiàn)在那些“房價必降”的預言都落空了。這些預言為何總是落空呢？

　　預言者的動機有問題？

　　進行市場預言，就必須經(jīng)過認真的市場調(diào)查研究，拿出一個認真研究之后的科學結(jié)論來，其預言的動機應該是“科學的結(jié)論”，但很多預言者預言的動機似乎只是為迎合群眾的心理需求，把宣傳鼓動與學者的調(diào)查研究混為一談了。在他們的“預言”文章里，常有一些帶感情傾向的字眼，譬如“買房似乎只是有錢人的專利，普通百姓被擱在一邊”之類帶有社會階層，分析味道的論述，我很難相信這樣的“分析文字”出自那些“國家級專家”之手。其實，迎合我們心理需求的預言，其動機未必是善良的；即便其動機是善良的，其帶來的影響也未必是好的。那些曾經(jīng)因輕信“房價必降”預言而拒絕買房的，那些因輕信房價必降預言而放棄供樓的，現(xiàn)在他們恨死那些預言了。

　　預言者沒明白房價升降主要動因

　　“供求關系”一直是影響房產(chǎn)價格升降的最最最最根本的內(nèi)在動因。而在“供求關系”這個根本動因里，供應的短缺將是一個解不開的結(jié)。中國的土地供應政策將越來越嚴格地遵循“短缺經(jīng)濟學原理”，其深層的理由有三：一是土地作為不動產(chǎn)的龍頭老大，其市值不能出現(xiàn)大范圍的下跌，否則就會沖擊國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定繁榮，所以要通過短缺供應確保它至少不貶值；二是人口密集的中國，已經(jīng)為濫用土地付出了沉重的代價，今后很長很長時間里對于開發(fā)用地的供應都必須從長計議，嚴格控制開發(fā)用地規(guī)模；三是土地出讓收益被納入了國家財政收入體系，而不屬于社會公共積累，所以各地方及中央財政也要考慮，他們出讓一畝地到底收回了多少錢。所以，開發(fā)用地的供應短缺現(xiàn)象會越來越嚴重。

　　除“供求關系”這個根本動因以外，“成本限制”也是一個極其重要的價格動因。有很多人反對這個觀點，說現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，房價是市場說了算，“成本定價”已經(jīng)過時了。這種批評有某方面的道理，但在某方面以外是沒有道理的。既然承認現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，那就得承認供求關系規(guī)律，那么就得進一步承認成本對供求關系的影響。任何商人都不可能去做一單命中注定要虧本的生意，這是生意人的人權(quán)。成本明顯上升了，房地產(chǎn)投資商有兩個選擇：一是放棄投資，這樣必然加劇供求矛盾，間接導致房價上漲，其他開發(fā)商得益；二是就地起價，至于產(chǎn)品能否支持房價上漲，漲價以后能否賣得出去，那就要看其實際的開發(fā)水平和營銷水平如何了。不管怎樣，在目前這樣的賣方市場背景下，成本上升后，房價不漲是不現(xiàn)實的。

　　現(xiàn)在,不管考慮政策因素、市場因素還是法律因素，房地產(chǎn)開發(fā)的綜合成本都一直在上升。稅負變重是一個不爭的事實，土地出讓價格每年都在翻番，這在全國相當多的城市也是個事實；《物權(quán)法》推行以后，國家法律將越來越維護土地原使用者的權(quán)益，土地征用拆遷成本以及房地產(chǎn)開發(fā)“相鄰權(quán)支付成本”(這個成本過去是不存在的)都會導致房地產(chǎn)開發(fā)成本的大幅上漲，也就是說在今后幾年里，房地產(chǎn)開發(fā)成本的普遍上升是不可避免的。

　　預言者回避了通貨膨脹問題

　　一提到“通貨膨脹”四個字，有很多人就聯(lián)想到洪水猛獸。其實通貨膨脹有良性的，也有惡性的；有利于經(jīng)濟繁榮的，也有破壞經(jīng)濟繁榮的。同樣道理，通貨緊縮也不都是好事，也有利于經(jīng)濟繁榮的通貨緊縮，也有破壞經(jīng)濟繁榮的通貨緊縮。

　　由于中國經(jīng)濟的宏觀調(diào)控一直比較成功，所以連續(xù)10多年的緊縮政策居然沒有明顯影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。但是任何事情都是有個度的，中國必須實現(xiàn)一定程度的通貨膨脹，才會帶來今后一段時間的更快速發(fā)展。這是個必須，也是個必然。

　　實際上這種良性的通貨膨脹已經(jīng)有苗頭了。兩年來，有色金屬、煤炭、水泥、木材等生產(chǎn)資料的價格都出現(xiàn)較大幅度的上漲。

　　如果不回避通貨膨脹問題，我相信“預言家”們也不得不同意我的觀點，也不得不承認房價上漲是一個普遍的現(xiàn)實問題，不是喊幾句口號就能降的。

　　預言者沒明白“價值更替”的規(guī)律

　　目前中國的大部分城市都處在房產(chǎn)大開發(fā)的階段。這不能說是不健康的。過去有半個多世紀完全禁絕了房地產(chǎn)開發(fā)，90%以上人都住在一樣的房子里，現(xiàn)在市場化了，當然會出現(xiàn)一個與需求高潮相對應的供應高潮，大開發(fā)是必然的。不能一看見大開發(fā)，就說“泡沫”，就是不健康的。

　　大開發(fā)會導致房產(chǎn)出現(xiàn)“價值更替”。什么叫“價值更替”？說白一點吧，就是去年還是郊區(qū)的地方，現(xiàn)在一不小心成了市中心，于是過去的郊區(qū)房價更替成了今天的市中心房價；過去交通條件不好的街區(qū)，現(xiàn)在地鐵一不小心延伸了過來，于是過去的“西伯利亞”房價更替成了現(xiàn)在的新地價；過去在一片危房中建了個“下里巴人”小區(qū)，現(xiàn)在旁邊多了個星河灣，于是其房價也跟著“陽春白雪”起來……在城市大開發(fā)時期，太多的因素都會帶來價值更替，如新城市中心的出現(xiàn)、市政府區(qū)政府搬家、全運會亞運會奧運會館的建設、新建一批中小學、新建了一片城市綠地、發(fā)現(xiàn)了文物古跡……從我本人對廣州樓價的觀察研究，發(fā)現(xiàn)70%的房價上漲與這種價值更替有關。

　　價值更替導致的“漲價”要加個引號。因為這與通常而言的漲價有著本質(zhì)的區(qū)別，更應該被理解為“升值”。如果“升值”都被理解成不應該的，那我想可能任何一個老百姓都不會答應。

　　綜合所述，不難發(fā)現(xiàn)，預言家們那些“房價必降”的預言不可能不落空。(黃長樂)